Văn phòng cho thuê đối diện nhiều thách thức

Sau nhiều quý hoạt động tích cực, ngay cả trong thời điểm dịch bệnh Covid-19, từ đầu năm 2023, thị trường văn phòng cho thuê đang gặp phải nhiều áp lực lớn về tỷ lệ lấp đầy khi nguồn cung tăng mạnh.

Theo đó, trong năm 2022, tổng diện tích văn phòng cho thuê tại Hà Nội đạt 2,17 triệu m2 với 191 dự án, tăng 1% theo quý và ổn định theo năm. Trong quý có một dự án hạng A và hai dự án hạng C gia nhập với tổng cộng 27.610m2 sàn.

Kể từ năm 2018, nguồn cung văn phòng hạng A và hạng B đã tăng trung bình 6%/năm và hạng C tăng 2%/năm. Hạng B có nguồn cung văn phòng lớn nhất với hơn 1 triệu m2, tương đương với 49% thị phần. Theo sau bởi hạng A với 27% và hạng C với 24%. Khu vực phía Tây dẫn đầu thị trường với 873.700m2 sàn.

Số liệu từ Savills cho hay, từ nay đến cuối năm 2023, dự kiến nguồn cung văn phòng Hà Nội sẽ có thêm 63.690m2 từ các dự án BRG Grand Plaza, 36 Cát Linh và Lotte Mall. 

Với tổng vốn đầu tư 600 triệu USD, Lotte Mall sẽ là một trong những dự án thương mại quan trọng nhất của Hà Nội, với mức đầu tư lớn thứ hai toàn thành phố chỉ sau Keangnam (1,05 tỷ USD).

Từ năm 2024 đến năm 2025, thị trường dự kiến sẽ có thêm 201.700m2 sàn từ chín dự án, chủ yếu ở khu vực phía Tây và khu vực nội thành. Các dự án văn phòng xanh sắp ra mắt gồm Gelex 10 Trần Nguyên Hãn, 36 Cát Linh và Tiến Bộ Plaza. Đến cuối năm 2025, Hà Nội dự kiến sẽ cung cấp 68.400m2 diện tích văn phòng xanh.

Trong khi nguồn cung tăng mạnh thì công suất và giá thuê  văn phòng lại giảm đáng kể. Một số chủ nhà đang giảm giá thuê trong ngắn hạn để giữ chân khách thuê. Giá thuê văn phòng trung bình trên thị trường đạt 500.000 đồng/m2/tháng, thấp hơn so với mức trung bình khoảng 510.000 đồng/m2/tháng của năm 2022.

Đây cũng là quý đầu tiên, thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội ghi nhận giá thuê giảm. Trước đó, số liệu của Cushman & Wakefield cho thấy, cả văn phòng hạng A và hạng B đều tăng về giá chào thuê gộp trong năm 2022 (lần lượt là 4,5% và 6,5%). Trong quý IV/2022, văn phòng hạng A vẫn duy trì mức tăng trưởng giá thuê trong quý IV tăng 0,62%, giá thuê hạng B lại giảm nhẹ 0,35% theo quý.

Bên cạnh giá, công suất thuê văn phòng cũng giảm 2% theo quý và ổn định theo năm. Hạng C đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất 92%, theo sau là hạng B với 86% và hạng A với 80%. Trong khi đó, năm 2022, công suất thuê của văn phòng hạng A và hạng B đều tăng lần lượt là 2,7% và 1,7% theo năm.

Theo nhận định từ Savills Việt Nam, một trong những nguyên nhân khiến thị trường văn phòng gặp khó là do tác động từ yếu tố kinh tế, các điều kiện kinh tế toàn cầu đang gặp khó khăn với mức tăng trưởng chậm và suy giảm thương mại. Trong quý I/2023, bối cảnh kinh tế trong nước cũng ảm đạm và quy định mới về phòng cháy, chữa cháy (thông tư số 6/2022/TT-BXD) đã phần nào ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động thuê trên thị trường.

Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, hoạt động của các doanh nghiệp đang gặp thách thức lớn. Trong quý I/2023, Hà Nội đã cấp giấy chứng nhận cho 7.496 doanh nghiệp thành lập mới, tăng 15% so với cùng kỳ năm ngoái với tổng vốn đăng ký 73,1 nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, thành phố có hơn 10.000 doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động, tăng 22% theo năm và 3.457 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, giảm 21,5% theo năm.

Trong ngắn hạn, nhu cầu thuê văn phòng mới có thể sẽ chậm lại khi tâm lý khách thuê vẫn cẩn trọng với áp lực kinh tế sắp tới.​ Các doanh nghiệp đang ngày càng do dự khi triển khai kế hoạch mở rộng văn phòng khi triển vọng kinh tế ảm đạm. 

Ngoại trừ một số công ty quốc tế lớn có đủ khả năng di dời hoặc mở rộng sang các không gian văn phòng mới, chất lượng cao, hầu hết các doanh nghiệp đều lựa chọn ở lại văn phòng hiện tại hoặc thu hẹp quy mô, chuyển đến văn phòng có diện tích, chất lượng và giá thuê thấp hơn để tiết kiệm chi phí, thậm chí là đóng cửa, phá sản, trả lại mặt bằng. 

Mặt khác, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho rằng, trong khi các doanh nghiệp nhỏ muốn thu hẹp quy mô hoạt động thì các doanh nghiệp lớn, có tiềm lực lại đang có nhu cầu cao hơn đối với văn phòng cao cấp.

Theo bà Minh, văn phòng xanh ngày nay đang là xu hướng mới giúp mang tới một không gian làm việc thư thái, thoải mái và tràn đầy năng lượng cho các nhân viên. Chính vì vậy, "chứng chỉ xanh" ngày càng quan trọng đối với thị trường văn phòng khi các khách thuê đang sẵn sàng trả giá thuê cao hơn đối với các tòa nhà có chứng chỉ xanh. 

Thực tế cho thấy, các văn phòng có chứng nhận xanh được cho thuê với giá cao hơn và có tỷ lệ lấp đầy tốt hơn. Do đó, bà Minh cho rằng, việc cải tạo và nâng cấp các tòa nhà cũ chưa có chứng nhận xanh là thiết yếu nhằm đáp ứng được nhu cầu của thị trường. 

Các dự án văn phòng lỗi thời sẽ cần phải được tân trang lại để đáp ứng nhu cầu của người thuê, qua đó, tăng hiệu quả hoạt động trong bối cảnh đầy thách thức hiện nay.