186.000 tỷ đồng tín dụng chảy vào dự án bất động sản nào?

Dẫn số liệu từ NHNN, Bộ Xây dựng vừa cho biết tổng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt gần 986.500 tỷ đồng tại ngày 31/8, tăng 186.000 tỷ đồng từ đầu năm.

Cụ thể, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 266.250 tỷ đồng (tăng 85.500 tỷ đồng); dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 56.570 tỷ đồng (tăng 16.420 tỷ đồng) và đặc biệt là dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng tăng mạnh 21.200 tỷ đồng lên 53.860 tỷ đồng.

Dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác, dù chưa có dữ liệu chi tiết, cũng thu hút dòng vốn tín dụng khi tăng mạnh gần 100.000 tỷ đồng lên hơn 310.000 tỷ đồng.

Ngược lại, dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê giảm 12.000 tỷ đồng (8,32%) về mức hơn 132.000 tỷ đồng và dư nợ vay mua quyền sử dụng đất giảm mạnh 22.500 tỷ đồng (26,4%) xuống chỉ còn hơn 62.700 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, dư nợ ở các mảng dự án nhà hàng khách sạn (64.210 tỷ đồng) và dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng (40.620 tỷ đồng) chiếm tỷ trọng dư nợ thấp và ít biến động.

Theo NHNN, đến ngày 29/8, tín dụng nền kinh tế đạt khoảng 12,56 triệu tỷ đồng, chỉ tăng 5,33% so với cuối năm 2022. Như vậy, trong 8 tháng đầu năm, mức tăng trưởng 24,3%, dư nợ kinh doanh bất động sản gấp 5 lần tăng trưởng dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế.

Cũng theo số liệu này, với mức tăng 186.000 tỷ đồng so với quy mô tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế là gần 670.000 tỷ đồng, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm gần 30%, trong 8 tháng đầu năm.

Tại buổi hội thảo hôm 22/8 của NHNN, lãnh đạo cơ quan này lưu ý về tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng gia tăng so với cùng kỳ năm trước khi tăng từ mức 1,53% tháng 6/2022 lên 2,47% tháng trong 6/2023.

Thêm nữa, mặc dù chiếm đến 65% tổng dư nợ tín dụng bất động sản nhưng dư nợ tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản lại giảm 1,12%, lần đầu tiên ghi nhận mức sụt giảm sau nhiều năm liền tăng trưởng dương.

Những diễn biến trên phần nào cho thấy nguồn vốn tín dụng đang tập trung vào phía cung của thị trường, khi những chính sách tháo gỡ cho thị trường bất động sản thời gian qua đã phát huy tác dụng. Đặc biệt về mặt pháp lý của các dự án đã và đang dần được tháo gỡ, giúp làm tăng khả năng tiếp cận tín dụng của chủ đầu tư dự án.

Bên cạnh đó, trong bối cảnh nền kinh tế vẫn còn nhiều khó khăn khiến sức mua tiêu dùng giảm sút, tình trạng dư thừa sản phẩm phân khúc cao cấp, thiếu các dự án nhà ở giá rẻ phù hợp với nhu cầu của người dân càng khiến mức cầu của thị trường sụt giảm, gián tiếp làm giảm phần dư nợ tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản.

Xét trong nhóm các ông lớn trong ngành kinh doanh bất động sản, theo số liệu tài chính mới nhất, mức tăng mạnh về dư nợ chỉ được ghi nhận ở Vinhomes với gần 7.000 tỷ đồng, tương ứng 19,2%.

Các doanh nghiệp khác như Đất Xanh hay Nam Long chỉ có mức tăng nhẹ lần lượt 256 tỷ đồng và 483 tỷ đồng về dư nợ, tương ứng 4,43% và 9,33%.

Ngược lại, Novaland, Sunshine Homes hay Phát Đạt đã giảm đáng kể vay nợ lần lượt 3.000 tỷ đồng, 4.470 tỷ đồng và 1.070 tỷ đồng trong nửa đầu năm, tương ứng mức giảm 4,6%, 53,5% và 24,2% tổng dư nợ tín dụng.

Tương tự, ít chịu áp lực về trái phiếu hơn, DIC Corp và Khang Điền cũng chủ động cơ cấu giảm khoảng 1.000 tỷ dư nợ tín dụng trong các tháng vừa qua.

Mặt khác, ở lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp, nhờ dòng tiền về mạnh từ các dự án, dư nợ tín dụng của Kinh Bắc giảm gần một nửa xuống chỉ còn gần 4.170 tỷ đồng.

Trong khi đó, các công ty như Vinaconex, Sonadezi Châu Đức hay IDICO chỉ có ghi nhận mức biến động dưới 10% tổng dư nợ. Tổng Công ty Viglacera ghi nhận mức tăng dư nợ tín dụng thêm khoảng 1.000 tỷ đồng.

Có thể thấy, dòng tiền tín dụng không chảy vào những doanh nghiệp hàng đầu trong ngành bất động sản đang niêm yết trên sàn chứng khoán, phần lớn các doanh nghiệp này đã chủ động cơ cấu giảm nợ vay.

Đại diện duy nhất của nhóm đầu ngành có sự tăng trưởng đáng kể về quy mô vay nợ là Vinhomes - đơn vị có được kết quả kinh doanh tích cực nhất khi lãi sau thuế đạt 32.400 tỷ đồng sau 9 tháng đầu năm.

Do vậy, điểm đến của dòng tín dụng là nhóm các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết, nhóm các doanh nghiệp vừa và nhỏ trên thị trường, và đặc biệt là các doanh nghiệp dự án.

Thực tế trong thời gian qua, ngoài các khoản vay ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản tiếp cận vốn vay chủ yếu từ kênh phát hành trái phiếu. Điển hình là trong tháng 8, riêng 7 doanh nghiệp bất động sản phát hành gần 23.000 tỷ đồng trái phiếu. Đây là các doanh nghiệp có mục đích gắn liền với từng như án cụ thể như Bất động sản Lan Việt, Ngôi Sao Phương Nam, Phú Thọ Land, hay Capitaland Tower.