3 giải pháp kiềm chế giá bất động sản: Những rủi ro tiềm ẩn

Trung tâm giao dịch bất động sản: Minh bạch nhưng dễ "lách luật"

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý của các bộ, ngành đối với dự thảo nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản. Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất ba cơ chế để kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản trong thời gian tới.

Thứ nhất là thành lập trung tâm giao dịch bất động sản. Ưu điểm của việc thành lập trung tâm này là trung tâm giao dịch bất động sản sẽ đóng vai trò là đầu mối liên thông trên môi trường điện tử giữa các cơ quan, tổ chức có liên quan và tổ chức, giám sát, xác thực các giao dịch bất động sản.

Cơ chế này được kỳ vọng sẽ tăng tính công khai, minh bạch của các giao dịch, hỗ trợ công tác quản lý nhà nước, bảo đảm sự đồng bộ trong chuyển đổi số và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, đồng thời góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, kê khai giá ảo.

Tuy nhiên, việc “giám sát và xác thực” hiện mới dừng ở mức đề xuất, dự thảo chưa quy định rõ đây là thủ tục hành chính bắt buộc hay dịch vụ dân sự tự nguyện, nên chưa xác định được nghĩa vụ khai báo giá bán theo đúng giá thực.

Ngoài ra, nội dung dự thảo còn mang tính khái quát, cần có văn bản hướng dẫn chi tiết về việc thành lập và vận hành trung tâm. Bởi thông tin giao dịch bất động sản có thể bị lách luật (dùng ủy quyền hoặc giao dịch ngầm) dẫn đến khó kiểm soát được giá giao dịch thực tế.

Mặc dù dự thảo quy định “Việc thành lập, tổ chức và hoạt động của Trung tâm giao dịch bất động sản được thực hiện theo quy định khác của Chính phủ”, tuy nhiên việc thành lập cả một hệ thống tổ chức sự nghiệp từ tổ chức nhân sự, cơ sở vật chất, chức năng nhiệm vụ,… cần được thể chế trong một văn bản quy phạm pháp luật phù hợp vì Nghị quyết chỉ có hiệu lực đến 1/3/2027.

Nhà ở thương mại giá phù hợp: Lo ngại cơ chế "xin - cho"

Giải pháp thứ hai nhằm kiềm chế giá bất động sản được Bộ Xây dựng đưa ra là cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Theo đó, cơ chế giao đất và lựa chọn chủ đầu tư như Bộ Xây dựng đề xuất có thể giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án và giảm chi phí đầu vào do không phải thực hiện đấu giá đất.

Thế nhưng, việc loại bỏ khâu đấu giá hoặc đấu thầu cũng làm phát sinh rủi ro dẫn đến cơ chế “xin - cho”, gây lo ngại về thiếu cạnh tranh công bằng trong lựa chọn chủ đầu tư.

Ngoài ra, nguồn cung thực tế có thể bị hạn chế khi các doanh nghiệp chỉ tập trung vào dự án có lợi nhuận cao, trong khi né tránh những dự án rủi ro hoặc lợi nhuận thấp, dẫn tới phát triển thị trường thiếu đồng bộ.

Về sử dụng bảng giá đất và hệ số K, việc áp dụng bảng giá đất và hệ số K giúp rút ngắn thủ tục hành chính, đơn giản hóa quá trình xác định nghĩa vụ tài chính so với phương án định giá đất cụ thể.

Tuy nhiên, quy định trong dự thảo rằng “trường hợp bảng giá đất chưa được ban hành để áp dụng thống nhất, ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định giá tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng dự án cụ thể” lại đặt ra câu hỏi về căn cứ và phương pháp xác định.

Nếu không quy định rõ, việc áp dụng có thể thiếu minh bạch và tiềm ẩn nguy cơ thất thoát ngân sách, nhất là khi giá đất trong bảng chưa phản ánh yếu tố lợi thế quy hoạch như hệ số sử dụng đất hay công năng.

Việc này đòi hỏi UBND cấp tỉnh phải ban hành một quy trình nội bộ minh bạch về việc xác định, thẩm định, và công bố hệ số K cho các dự án để tránh sự tùy tiện hoặc tiêu cực sẽ dẫn đến chờ đợi bảng giá đất thống nhất gây ách tắc đầu tư.

Bên cạnh đó, với việc khống chế lợi nhuận (tối đa 20%) và cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua (trước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu) được kỳ vọng sẽ hạn chế đầu cơ lướt sóng ngắn hạn, đảm bảo giá bán sơ cấp (của chủ đầu tư bị khống chế lợi nhuận) thấp hơn nhà ở thương mại thông thường trên thị trường.

Mặc dù vậy, điều này vẫn tạo ra thặng dư giữa giá sơ cấp với giá thứ cấp (sau khi bất động sản được cấp giấy chứng nhận) và người được mua có thể lách luật (ủy quyền, cam kết chuyển nhượng) để trục lợi chính sách tương tự như tình trạng trục lợi về nhà ở xã hội đang gặp phải trong thời gian vừa qua. Trong khi đó, nhà nước lại không kiểm soát được giá chuyển nhượng thực tế, gây thất thu thuế và làm mất đi ý nghĩa chống đầu cơ của chính sách pháp luật.

Siết tín dụng - "con dao hai lưỡi" với cả thị trường và chủ đầu tư

Giải pháp thứ ba được Bộ Xây dựng đưa ra là kiểm soát tín dụng. Theo đó, dự thảo quy định kiểm soát hạn mức vay mua nhà thứ 2 (tối đa 50%) và thứ 3 trở lên (tối đa 30%). Điều này giúp hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu cơ nhà ở, có thể làm dịch chuyển dòng vốn sang các kênh đầu tư khác hoặc phân khúc bất động sản không bị kiểm soát.

Việc quy định giới hạn tỷ lệ vay trên tài sản từ nhà thứ hai trở đi là chính sách vĩ mô cần thiết của nhà nước để điều tiết lại thị trường bất động sản, giảm rủi ro cho hệ thống tín dụng. Quy định này sẽ giúp giảm tình trạng đầu cơ nhà ở trong giai đoạn giá nhà ở tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của phần đông người dân, làm tăng rủi ro cho hệ thống tín dụng ngân hàng và làm khiến nguồn tiền không vào được lĩnh vực sản xuất mà chảy quá mạnh vào vào bất động sản, về bản chất hầu như không sinh ra của cải cho xã hội.

Tuy nhiên, chính sách này sẽ làm giảm đáng kể sức mua đối với phân khúc nhà ở thương mại. Việc siết chặt tín dụng trực tiếp vào các hoạt động đầu cơ sẽ làm giảm tốc độ bán hàng của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có giá bán từ trung - cao cấp, hiện là nơi tập trung nhiều hoạt động đầu cơ và sử dụng vốn vay.

Điều này sẽ tạo áp lực lớn lên dòng tiền và khả năng trả nợ của chủ đầu tư dự án, nhất là trong giai đoạn sắp tới có rất nhiều dự án sắp hoàn thành giai đoạn chuẩn bị đầu tư theo chủ trương thí điểm tháo gỡ cho các dự án thương mại theo Nghị quyết 171/2024/NQ-QH.

Kèm theo đó là những khó khăn đối với việc triển khai các chính sách kiểm soát thị trường cần xem xét đến điều kiện quản lý nhà nước về đứng tên chủ sở hữu nhà theo định danh điện tử phải được thống nhất trên toàn quốc. Cụ thể là việc liên kết, truy cập, sử dụng mã định danh cá nhân với tất cả các bất động sản mà cá nhân đó sở hữu (đặc biệt là bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận không ghi nhận số căn cước công dân của chủ sử dụng nhà - đất) trên phạm vi toàn quốc chưa được hoàn thành và chưa có tính bắt buộc trong hệ thống đăng ký hiện tại.

Thông tin quản lý về chủ sở hữu bất động sản hiện chưa hoàn thiện, dẫn đến việc tổ chức tín dụng gặp khó khăn trong việc xác định có căn cứ về số lượng, thứ tự căn nhà thứ hai hay căn nhà thứ ba trở đi để áp dụng hạn mức cho vay.

Đồng thời, quy định tại dự thảo chỉ quy định hạn mức cho vay đối với hợp đồng mua bán nhà mà chưa bao gồm các bất động sản là nhà đất có thể là thiếu sót, chưa đảm bảo bao trùm hết đối tượng cần điều chỉnh.

(*) Bài viết thể hiện quan điểm của tác giả Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và giám định Việt Nam