Chung cư tiếp tục dẫn sóng thị trường bất động sản

Chung cư "sốt giá" ở trung tâm

Quý III/2025, phân khúc chung cư tiếp tục là tâm điểm của thị trường bất động sản tại các thành phố lớn.

Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2025 của PropertyGuru Vietnam cho thấy, mặc dù tốc độ tăng giá chung cư trong quý vừa qua đã chậm lại, nhưng mức tăng vẫn rất lớn.

Trong quý III, giá chung cư Hà Nội tăng 95% so với quý I/2023, đặc biệt tại phân khúc cao cấp ở Tây Hồ, Ba Đình, nơi giá phổ biến 130 - 210 triệu đồng/m2.

Tại phân khúc trung cấp có giá khoảng 55 triệu đồng/m2, cũng tăng từ 57% - 71% so với quý I/2024. Xu hướng dịch chuyển nguồn cung và nhu cầu sang Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên ngày càng rõ rệt.

Tương tự Hà Nội, thị trường bất động sản TP.HCM cũng đang bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét sau thời gian dài trầm lắng, với dấu hiệu tăng trưởng cả về giá bán lẫn mức độ quan tâm của nhà đầu tư.

Tại TP.HCM cũ, giá bán trung bình trong quý đạt 72 triệu đồng/m2, tăng 35% so với đầu năm 2023; trong khi Bình Dương tăng 30%, lên 41 triệu đồng/m2. Mức độ quan tâm tại hai khu vực này tăng lần lượt 19% và 48%, cho thấy nhu cầu thực và đầu tư đang cùng trở lại.

Xét riêng trong nội đô TP. HCM theo đơn vị hành chính cũ, chung cư khu vực trung tâm tiếp tục dẫn dắt thị trường. Phân khúc hạng sang tập trung ở Quận 1 duy trì mức giá cao nhất, khoảng 222 triệu đồng/m2, tăng 39% trong hai năm.

Tuy nhiên, điểm sáng đáng chú ý nằm ở TP. Thủ Đức, nơi giá chung cư đã tăng từ 32 – 48% kể từ đầu 2023, đặc biệt tại các khu vực Quận 2, Quận 9 và trung tâm Thủ Đức. Hạ tầng đồng bộ, quy hoạch đô thị hiện đại và vai trò “thành phố trong thành phố” đã giúp Thủ Đức trở thành cực tăng trưởng mới, thu hút mạnh dòng vốn đầu tư trung – dài hạn.

Tại các tỉnh giáp ranh TP. HCM cũ, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũng có sự chuyển biến rõ rệt. Giá chung cư ở Vũng Tàu tăng 12% lên 45 triệu đồng/m2, trong khi Thuận An và Dĩ An tăng từ 6–8%.

Về tổng nguồn cung căn hộ các dự án đang mở bán, các khu vực vùng ven tiếp tục đóng vai trò chủ lực. Thuận An và Dĩ An dẫn đầu với hơn 13.000 căn hộ mới mỗi khu vực, mức giá phổ biến từ 40–60 triệu đồng/m2. Trong khi TP. Thủ Đức có khoảng 11.800 căn, nhưng giá cao hơn, dao động 80–120 triệu đồng/m2. Việc nguồn cung tập trung dọc các tuyến giao thông chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4 và các tuyến metro cho thấy xu hướng giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh đang được hiện thực hóa rõ nét.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, thành viên của Tập đoàn PropertyGuru, thị trường TP. HCM, sau giai đoạn quan sát đang bật lại mạnh hơn, nguồn cung cải thiện, thanh khoản đang nhích lên nhờ dòng tiền đầu tư lẫn nhu cầu ở thực.

Trong khi đó, tại thị trường Hà Nội, giá bán tiếp tục tăng lên nhưng nhu cầu có sự hạ nhiệt, dòng tiền vẫn tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp cận trung tâm và chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường.

"Sóng ngầm" ở thị trường vùng ven

Giá bán tại các thành phố lớn liên tục tăng mạnh đã khiến dòng tiền có xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ ra vùng ven – nơi còn nhiều dư địa tăng trưởng và hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện.

Theo dữ liệu của PropertyGuru, mức độ quan tâm tại hai đô thị trung tâm trong quý III đều có dấu hiệu chững lại. Tại Hà Nội, lượng quan tâm giảm 22% so với cùng kỳ năm 2024, trong khi TP. HCM gần như đi ngang (0%) hoặc giảm nhẹ ở khu vực mới (1%).

Trái ngược, các tỉnh lân cận lại nổi lên như “điểm sáng”. Vùng ven Hà Nội tăng trưởng 11%, còn tại phía Nam, dù một số nơi còn giảm tới 12%, nhiều địa phương vẫn cho thấy sức bật rõ rệt.

Bức tranh bất động sản miền Bắc quý II/2025 cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ rệt ra ngoài Hà Nội. Hải Phòng, Hưng Yên, Hòa Bình và Bắc Giang (cũ) trở thành “tâm điểm” khi chiếm tới 80% tổng mức độ quan tâm toàn khu vực. Trong đó, Hải Phòng giữ vị trí số một, Hưng Yên đứng thứ hai và Bắc Ninh xếp thứ ba.

Xét về tốc độ tăng trưởng so với đầu năm, Hòa Bình dẫn đầu với 65%, tiếp đến là Bắc Giang (61%), Hải Phòng (50%) và Bắc Ninh (48%). Các địa phương khác như Quảng Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc cũng duy trì đà tăng 26 - 42%. Sự bùng nổ này phản ánh xu hướng dịch chuyển vốn ra các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội - nơi giá còn cạnh tranh, hạ tầng kết nối thuận lợi và tiềm năng dài hạn mở rộng.

Trong khi miền Bắc chứng kiến sự vươn lên của các tỉnh vệ tinh Hà Nội, thì tại miền Nam, bất động sản tập trung sôi động tại các thị trường vệ tinh của TP.HCM trước sáp nhập.

Cụ thể, Bình Dương cũ nổi lên như “ngôi sao sáng” khi chiếm tới 84% tổng mức độ quan tâm toàn miền và đứng đầu với chỉ số 100. Các địa phương khác như Đồng Nai (38), Bà Rịa - Vũng Tàu (34) và Long An (28) cũng góp mặt trong nhóm thu hút lớn, tạo thành một “vành đai vệ tinh” sôi động quanh TP.HCM.

So với đầu năm, Bình Dương chứng kiến mức tăng trưởng ngoạn mục tới 165%, bỏ xa các khu vực khác. Đồng Nai tăng 89%, Bà Rịa - Vũng Tàu đạt 98%, còn Long An cũng bứt phá 88%.

Sức nóng này phản ánh xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền ra khỏi TP. HCM, hướng đến các khu vực có hạ tầng giao thông ngày càng hoàn chỉnh, quỹ đất rộng và giá bán còn dư địa tăng. Đây chính là những yếu tố đáp ứng tốt cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư dài hạn.

Trong khi đó, thị trường miền Trung trước sáp nhập vẫn duy trì nhịp tăng ổn định với mức độ quan tâm tăng 13% so với cùng kỳ 2024. Đà Nẵng và Khánh Hòa tiếp tục giữ vai trò “đầu tàu”, chiếm tới 84% tổng mức độ quan tâm toàn khu vực.

Đà Nẵng dẫn đầu, Khánh Hòa theo sau; bên cạnh đó, Lâm Đồng, Quảng Nam và Thanh Hóa cũng có dấu hiệu khởi sắc.

Về giá bán, Khánh Hòa dẫn đầu với mức tăng 34%, Quảng Nam tiếp tục gây bất ngờ với +44%, còn Đà Nẵng tăng 25%. Thanh Hóa và Lâm Đồng tăng khiêm tốn hơn, lần lượt 4% và 13%.

Những con số này cho thấy dòng vốn đang dịch chuyển mạnh sang các thị trường ven biển giàu tiềm năng, gắn liền với du lịch và hạ tầng đang bứt tốc.