Cơ chế kiểm soát giá bất động sản: Bắt đúng bệnh nhưng cần thuốc đúng liều

Các chính sách đã đi "đúng hướng"

Nhận định về dự thảo nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản của Bộ Xây dựng, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, đây yếu tố then chốt, mang tính quyết định tới mục tiêu phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản.

Với ba giải pháp được Bộ Xây dựng đưa ra để kiểm soát giá bất động sản gồm trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập, chính sách cho vay đối với người mua nhà ở, chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, VARS IRE cho rằng, các chính sách đã đi đúng hướng.

Các giải pháp tập trung vào việc nâng cao tính minh bạch, tạo hành lang pháp lý thuận lợi, gia tăng mức độ an toàn trong giao dịch nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân. Đồng thời, các giải pháp cũng hướng tới mục tiêu tăng nguồn cung nhà ở thương mại có giá phù hợp, góp phần từng bước điều chỉnh mặt bằng giá về mức hợp lý hơn.

Tuy nhiên, để bảo đảm các chính sách thực sự phát huy hiệu quả, các giải pháp cần có sự cân nhắc thận trọng và tiếp cận toàn diện.

Thứ nhất, với chính sách minh bạch hóa các giao dịch bất động sản thông qua trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập, VARS IRE cho rằng, nếu trung tâm được thành lập và đi vào hoạt động, đảm bảo đúng các tiêu chí đề ra, chắc chắn sẽ mang đến một cuộc cách mạng cho ngành bất động sản Việt Nam.

Theo đó, trước khi bất động sản được đưa vào giao dịch, tất cả các dữ liệu liên quan sẽ được tích hợp và định danh tại trung tâm. Điều này đảm bảo tính pháp lý minh bạch, giúp người dân giao dịch thuận tiện hơn, đồng thời Nhà nước kiểm soát được toàn bộ biến động trên thị trường bất động sản, từ giá cả, lịch sử giao dịch đến các yếu tố pháp lý.

Hiện tại, các thủ tục liên quan đến giao dịch bất động sản còn rườm rà, mất nhiều thời gian và chi phí. Người dân phải thực hiện nhiều bước như công chứng, nộp thuế, đăng ký biến động... với thời gian trung bình từ 45-60 ngày. Khi trung tâm giao dịch được triển khai, các thủ tục này sẽ được thực hiện nhanh chóng, chỉ trong 1-3 ngày, thậm chí tính bằng giờ, giúp giảm thiểu thời gian và chi phí.

Trung tâm này không thay thế chức năng của các cơ quan khác, mà chỉ đóng vai trò kết nối, xử lý dữ liệu trên nền tảng số. Đây là mô hình đã được triển khai thành công ở nhiều quốc gia phát triển.

Đặc biệt, trong bối cảnh cả nước đang đẩy mạnh tiến trình chuyển đổi số, định hướng này không chỉ phù hợp với xu thế phát triển mà còn là điều kiện tất yếu, mang tính bắt buộc để nâng cao hiệu quả quản lý, vận hành và tính minh bạch của thị trường.

Thứ hai, với chính sách cho vay đối với người mua nhà ở. Hiện nay, trong hoạt động bán hàng, phần lớn các chủ đầu tư đều hợp tác với ngân hàng để triển khai các gói tín dụng cho người mua nhà.

Đây được xem là một trong những chính sách then chốt, vừa kích cầu thị trường, vừa tạo điều kiện để người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở. Chính sách này có tác động trực tiếp đến kết quả giao dịch và khả năng hấp thụ sản phẩm bất động sản.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, một số nhóm đối tượng đã lợi dụng chính sách này như một “đòn bẩy tài chính” để thực hiện hoạt động “đầu cơ”, “lướt sóng”. Chính vì vậy, Bộ Xây dựng đã đề xuất quy định hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở thương mại: không quá 50% giá trị hợp đồng đối với khoản vay mua căn nhà thứ hai; và không quá 30% đối với khoản vay mua căn nhà thứ ba trở lên. Đề xuất này được kỳ vọng sẽ tác động trực tiếp đến hành vi đầu cơ bất động sản.

Mặc dù vậy, các chính sách cần đặc biệt lưu ý không nên đánh đồng nhóm “đầu cơ, lướt sóng” với những người mua nhà thứ hai, thứ ba trở lên vì mục đích chính đáng, như khai thác kinh doanh hợp pháp hoặc tích lũy tài sản cho con cái.

Mặc dù hành vi mua thêm nhà là tương tự, song mục đích hoàn toàn khác biệt và tính ảnh hưởng đến thị trường cũng khác nhau. Nếu nhóm “đầu cơ, lướt sóng” tạo ra những biến động tiêu cực, thì nhóm mua để đầu tư khai thác hay tích lũy lại có tác động tích cực, làm tăng thanh khoản và thúc đẩy thị trường sôi động hơn.

Do đó, nếu áp dụng chính sách hạn chế tín dụng một cách đồng loạt, không phân biệt đối tượng, rất có thể sẽ gây hệ quả bất lợi, làm triệt tiêu cả những động lực tích cực của thị trường.

Thận trọng khi đưa ra các chính sách mới

Thứ ba, về chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, VARS IRE cho rằng, chính sách này sẽ tác động trực diện đến một trong những nguyên nhân cốt lõi làm gia tăng giá bất động sản.

Theo các thống kê định kỳ được công bố trong các báo cáo quý và thường niên của VARS IRE, cơ cấu sản phẩm bất động sản hiện nay đang ngày càng mất cân đối. Trong báo cáo thị trường gần nhất công bố ngày 15/7/2025, căn hộ chung cư cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo trên 60%, trong khi phân khúc căn hộ bình dân gần như vắng bóng, chỉ xuất hiện ở một số dự án nhà ở xã hội.

Đặc biệt, tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh – nơi có nhu cầu nhà ở cao nhất – căn hộ thương mại giá bình dân đã “biến mất” trong nhiều năm. Sự lệch pha giữa cung và cầu chính là nguyên nhân trực tiếp đẩy giá bán tăng cao. Bởi lẽ, không chỉ trong bất động sản mà ở bất kỳ loại hàng hóa nào khác, khi cầu vượt quá cung thì việc giá bị đẩy lên là điều dễ hiểu.

Theo VARS IRE, để chính sách thực sự phát huy hiệu quả, các cơ quan quản lý cần tạo điều kiện “mở đường” rõ ràng cho doanh nghiệp triển khai trên thực tế.

Việc lấy một số quy định hiện hành trong phát triển nhà ở xã hội làm cơ sở cho phát triển nhà ở thương mại giá rẻ cần được cân nhắc, bởi chính sách nhà ở xã hội hiện nay vẫn còn tồn tại những vướng mắc nhất định và Chính phủ cùng các cơ quan ban ngành đang tiếp tục hoàn thiện để bảo đảm thực thi hiệu quả.

Vì vậy, các chính sách mới đưa ra cần hết sức thận trọng, tránh để quá trình triển khai vô tình tạo ra một “vòng luẩn quẩn” mới, làm giảm hiệu quả điều tiết thị trường.

Bên cạnh đó, quá trình triển khai cần gắn chặt với bối cảnh kinh tế vĩ mô và diễn biến thực tế của thị trường bất động sản, nhằm vừa đáp ứng được yêu cầu ngắn hạn, vừa duy trì sự ổn định và bền vững trong dài hạn.