Chính sách mới mở đường, nhà ở xã hội bứt phá

Ưu tiên quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội

Từ đầu năm 2025 đến nay, nhà ở xã hội đã trở thành một trong những từ khóa nóng nhất trên nghị trường và trong các chỉ đạo điều hành của Chính phủ.

Bốn hội nghị toàn quốc, ba nghị quyết, ba công điện và hơn 124 văn bản chỉ đạo là những con số biết nói, cho thấy sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ nhằm thúc đẩy một trong những trụ cột quan trọng nhất của an sinh xã hội.

Trong bối cảnh đó, việc Chính phủ ban hành Nghị định 261 vào ngày 10/10 vừa qua được ví như một luồng gió mới, mang đến những giải pháp được kỳ vọng sẽ khơi thông các điểm nghẽn đã tồn tại dai dẳng trong nhiều năm.

Một trong những đột phá lớn nhất của Nghị định 261 là quy định xử lý dứt điểm tình trạng chồng lấn, trùng lặp đề xuất dự án tại các vị trí đất chưa được công khai quy hoạch.

Theo đó, trường hợp có nhiều nhà đầu tư đề xuất dự án nhà ở xã hội tại vị trí chưa được UBND cấp tỉnh công khai, việc lựa chọn sẽ được ưu tiên cho nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất hợp pháp tại vị trí đó. Nếu không có nhà đầu tư nào đang có đất, thì ưu tiên xét chọn nhà đầu tư nộp hồ sơ đề xuất sớm hơn.

Quy định này tạo cơ chế minh bạch, giảm xung đột giữa các nhà đầu tư khi cùng quan tâm một khu đất chưa công khai.

Trước đó, Nghị định 192/2025, chưa có cơ chế xử lý đối với trường hợp các đề xuất dự án nhà ở xã hội tại vị trí chưa được công khai bị trùng lặp hoặc chồng lấn. Nghị định chỉ quy định cách xử lý đối với các khu đất, dự án đã được UBND cấp tỉnh công khai.

Do thiếu quy định cụ thể, khi xảy ra trùng lặp hoặc chồng lấn vị trí giữa các nhà đầu tư, Sở Xây dựng thường phải trả lại hồ sơ đề xuất, gây lãng phí thời gian, kéo dài thủ tục và làm chậm tiến độ phát triển quỹ nhà ở xã hội. Nhiều hồ sơ của doanh nghiệp phải "nằm chờ" trong suốt một thời gian dài.

Chính vì vậy, theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, quy định mới đã khắc phục khoảng trống pháp lý, tạo cơ sở rõ ràng cho việc tiếp nhận và xử lý hồ sơ đề xuất dự án nhà ở xã hội.

Cơ chế ưu tiên theo “quyền sử dụng đất hợp pháp” hoặc “thời điểm nộp hồ sơ” giúp đảm bảo tính công bằng, minh bạch và thúc đẩy tiến độ triển khai dự án nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, nghị định mới cũng hướng dẫn việc chủ đầu tư nộp tiền tương đương quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội. Theo đó, khi chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không bố trí 20% quỹ đất ở để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án, thì phải nộp tiền tương đương.

Số tiền phải nộp được xác định gồm 20% tiền sử dụng đất ở của dự án và chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật tính theo suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố, phân bổ tương ứng cho phần diện tích 20% đất ở.

Ông Tuấn cho rằng, đây là tháo gỡ vướng mắc rất lớn cho các dự án nhà ở, quy định mới giúp làm rõ phương pháp xác định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi không bố trí quỹ đất nhà ở xã hội, đồng thời tăng nguồn thu để phát triển nhà ở xã hội.

Bởi theo các quy định trước đây, cách tính tiền thay thế quỹ đất 20% chưa được quy định cụ thể. Việc xác định thường thực hiện sau khi hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau giữa các địa phương, gây khó khăn trong tính toán và thu nộp.

Không chỉ dừng lại ở việc gỡ rối về cơ chế, tư duy phát triển nhà ở xã hội cũng đang có một sự chuyển đổi mang tính bước ngoặt

Bên cạnh những giải pháp mới trong Nghị định 261, tại phiên họp thứ hai của ban chỉ đạo, tập trung thảo luận về phát triển đột phá nhà ở xã hội do Thủ tướng Phạm Minh Chính, Trưởng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, chủ trì, Thủ tướng Chính phủ cũng tiếp tục khẳng định việc cần thiết phải có những chính sách đột phá để phát triển nhà ở xã hội.

Theo Thủ tướng, nhà ở xã hội cần được xác định không chỉ là nhà cao tầng mà còn có thể là nhà thấp tầng; không phải nằm ở nơi "khỉ ho cò gáy", đất "đầu thừa đuôi thẹo" mà phải đầy đủ hạ tầng giao thông, điện, nước, viễn thông, xã hội, y tế, văn hóa, giáo dục.

Thủ tướng nhấn mạnh, "không có tỉnh nào không có nhu cầu", vấn đề là phải có cách làm, nhà ở phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh từng địa phương, từng vùng và cân đối cung – cầu.

Ba nhóm giải pháp cần làm ngay

Về các nhóm nhiệm vụ, giải pháp chính thời gian tới, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan để tiếp tục rà soát, hoàn thiện thể chế theo định hướng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, nếu vướng mắc ở luật thì trình Quốc hội ban hành văn bản phù hợp ngay tại Kỳ họp sắp tới. Nếu ở nghị định thì Chính phủ giải quyết; các bộ, ngành ban hành thông tư hướng dẫn phù hợp.

Nhóm nhiệm vụ, giải pháp thứ hai là quy hoạch phải ổn định, lâu dài, không phá vỡ các quy hoạch đã làm. Các địa phương phải chủ động trong giao đất, thực hiện thủ tục về đất đai, tháo gỡ các vướng mắc theo thẩm quyền, nếu vượt thẩm quyền, thiếu chính sách thì tiếp tục đề xuất.

Thủ tướng lưu ý việc phát triển nhà ở phải nhiều phân khúc gồm cao cấp, trung bình, thu nhập thấp, bảo đảm phát triển hài hòa, không quá chênh lệch về hạ tầng thiết yếu (giao thông, điện, nước, viễn thông), hạ tầng xã hội, giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa.

Nhóm giải pháp thứ ba, Thủ tướng nhấn mạnh phải đa dạng hóa nguồn lực, gồm hỗ trợ của Nhà nước (cả Trung ương và địa phương); nguồn vốn tín dụng; phát hành trái phiếu; nguồn lực tư nhân.

Thủ tướng cũng yêu cầu cần đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đi đôi với phân bổ nguồn lực phù hợp, nâng cao năng lực thực thi, tăng cường kiểm tra, giám sát, cắt giảm thủ tục, giảm chi phí đầu vào. Đồng thời, luật đã quy định, các địa phương phải tích cực, chủ động đưa ra chính sách phù hợp điều kiện địa phương trên cơ sở chính sách chung của Trung ương và chịu trách nhiệm vấn đề này.

Thủ tướng đề nghị các doanh nghiệp tiết giảm chi phí, giảm chi tiêu không cần thiết để giá thành nhà ở xã hội phù hợp hơn, chấp nhận được; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhân dân và doanh nghiệp, nếu có rủi ro thì cùng nhau chia sẻ.

Thủ tướng chỉ đạo Bộ Xây dựng tiếp tục có thông tư quy định chi tiết sau khi Chính phủ đã có Nghị định 261 để hướng dẫn cụ thể hơn, như về thời hạn thực hiện các thủ tục với dự án nhà ở xã hội.

Cùng với đó, Chính phủ sẽ ban hành văn bản phù hợp, xây dựng tiêu chí, nguyên tắc, tinh thần là không giới hạn tỉnh nào và không giới hạn doanh nghiệp nào, để các địa phương giao nhiệm vụ cho doanh nghiệp thực hiện xây dựng nhà ở xã hội. Các doanh nghiệp cần chủ động, xung phong nhận nhiệm vụ, phát huy trách nhiệm trước nhân dân, nhất là những người có thu nhập thấp, những đối tượng yếu thế, cần sự giúp đỡ của cộng đồng, của doanh nghiệp; có cơ chế giám sát, chống tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm, chống trục lợi chính sách.

Thủ tướng giao Bộ Xây dựng khẩn trương trình ban hành nghị định quy định chi tiết về quỹ nhà ở quốc gia. Thủ tướng cho rằng, các chính sách cần được nghiên cứu toàn diện, bao trùm hơn; mở rộng đối tượng và linh hoạt hơn, trong đó có đối tượng cán bộ bị tác động bởi sắp xếp bộ máy; có chính sách ưu tiên thuê và thuê mua thuận lợi, linh hoạt.

Thủ tướng cũng chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đôn đốc thúc đẩy giải ngân Chương trình tín dụng 145 nghìn tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, theo hướng thuận lợi hơn, dễ tiếp cận hơn nhưng quản lý được. Các ngân hàng tiếp tục tiết giảm chi phí, ứng dụng công nghệ để giảm lãi suất cho vay cho cả nhà đầu tư và người mua nhà.

Được biết, trong chín tháng đầu năm 2025, cả nước đang đầu tư xây dựng gần 133 nghìn căn nhà ở xã hội, khởi công mới 73 dự án với quy mô gần 58 nghìn căn, hoàn thành 50.700/100.000 căn (đạt 50,5%), dự kiến đến hết năm 2025 sẽ hoàn thành thêm 38.600 căn, đạt 89%.

Tuy nhiên, mục tiêu hoàn thành 100.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2025 là thách thức lớn. Bên cạnh 22/34 địa phương dự kiến đạt và vượt chỉ tiêu nhà ở xã hội được giao, có 8/34 địa phương khó hoàn thành chỉ tiêu được giao.