Khái niệm "đô thị trong đô thị" thường được dùng cho những dự án tích hợp quy mô lớn , đã được JLL ghi nhận như một xu hướng trong tương lai của thị trường bất động sản trong một nghiên cứu vào năm 2018.
Hình thái đô thị này đã trở nên phổ biến khi các nhà phát triển bắt đầu tìm cách thu hút người mua bằng cách kiến tạo các khu dân cư được quy hoạch tốt với nhiều tiện ích, nhằm giúp cư dân tương lai tránh sự phiền toái gây ra bởi quá trình đô thị hóa nhanh chóng và cơ sở hạ tầng công cộng tụt hậu.
Nhìn vào các dự án được triển khai gần đây ở Việt Nam có thể thấy rằng các dự án tích hợp quy mô lớn tiếp tục chiếm lĩnh thị trường nhà ở tại Hà Nội, TP. HCM và các tỉnh vệ tinh. Xu hướng này đã được định hình rõ ràng hơn khi xuất hiện ngày càng nhiều dự án nhà ở có từ "city" trong tên thương mại của mình, chẳng hạn như dự án Swan City, Empire City, Celadon City hay Aqua City.
Với xu hướng này, các nhà phát triển dự án ngày nay càng đóng vai trò vô vùng quan trọng trong việc xây dựng và phát triển quy hoạch thành phố. Vì vậy, họ phải nghiên cứu kỹ các nguyên tắc cơ bản của quy hoạch đô thị để tạo ra giá trị bền vững cho các dự án tích hợp quy mô lớn của mình.
JLL nhìn nhận, có năm điểm quan trọng dẫn đến thành công bền vững của những dự án "bất động sản tích hợp" mà các nhà phát triển nên xem xét.
Thứ nhất là chú trọng quy hoạch giao thông. Cân nhắc xem xét quy hoạch cơ sở hạ tầng giao thông là rất quan trọng khi phát triển dự án quy mô lớn. Với xu hướng sở hữu xe hơi ngày càng tăng ở Việt Nam, tình trạng đường sá tắc nghẽn cộng với thiếu hụt chỗ đậu xe sẽ thúc đẩy nhu cầu về các giải pháp giao thông hiệu quả. Bãi đậu xe đầy đủ, kết nối tiện lợi với đường chính và hệ thống giao thông công cộng sẽ trở thành điểm cộng quan trọng giúp nâng cao giá trị dự án.
Thứ hai, chia tách giai đoạn phát triển dự án theo không gian và thời gian. Khi quy mô của dự án tăng lên, việc lập kế hoạch phát triển hợp lý cho các không gian chức năng khác nhau đã trở thành một thách thức đối với các nhà phát triển.
Để đạt được không gian công cộng chất lượng, tiện lợi và đa dạng, việc xem xét cẩn thận các khía cạnh quy hoạch đô thị là bắt buộc. Các khu phố thương mại nhộn nhịp cùng với quảng trường, vỉa hè và bố trí quy mô các tòa nhà hài hòa sẽ giúp phát triển một khu đô thị có sức sống và hấp dẫn, do đó giữ vững giá trị lâu dài cho dự án.
Cần lưu ý, việc chia giai đoạn cho dự án nên được xem xét cẩn thận để đảm bảo tiến độ thi công cho từng phần của mỗi khu phố và không ảnh hưởng đến những khu đã hoàn thành. Có thể học tập cách làm ở khu đô thị Phú Mỹ Hưng, nơi các bức tường bằng cây xanh được dựng lên để ngăn cách các tòa nhà đã hoàn thành với những công trình đang xây dựng.
Thứ ba, xây dựng và duy trì các tiện ích công cộng. Một điểm thu hút chính của các dự án tích hợp chính là các tiện ích công cộng quy mô lớn nằm trong khuôn viên dự án. Các tiện ích như công viên công cộng hay sân vận động thể thao giúp thu hút người mua nhưng có thể tốn kém nhiều chi phí duy trì.
Do đó, JLL cho rằng các nhà phát triển dự án nên nhận thức sớm về chi phí bảo trì trong tương lai của những loại công trình này và việc chia sẻ các chi phí đó với người mua (nếu có) để bảo vệ giá trị tài sản chung.
Thứ tư, tiện ích nội khu hài hòa. Đối với các dự án được hưởng lợi từ các tiện ích công cộng hiện có, không có nghĩa là các nhà phát triển bỏ qua tiện ích nội khu của từng dự án thành phần. Việc chú trọng tiện ích nội khu nhằm tạo sự đa dạng giữa các tòa nhà cũng như xây dựng cảm giác riêng tư cho cư dân tương lai.
Ngoài ra, nhà phát triển cần phải chú trọng đến tỷ lệ hài hòa giữa số lượng người sử dụng và các tiện ích chung như hồ bơi, phòng tập thể dục, sân chơi trẻ em để đảm bảo giá trị lâu dài cho các tiện ích chung này.
Thứ năm, thành phần cư dân đa dạng và dung hợp. Điểm cộng của bất kỳ dự án quy mô lớn nào là khả năng cung cấp một loạt các loại nhà ở cho nhiều nhóm người mua tiềm năng khác nhau, từ đó tạo ra sự đa dạng trong thành phần dân cư. Mặc dù vậy, mỗi tòa nhà nên được thiết kế tùy chỉnh cho mỗi nhóm khách hàng mục tiêu cụ thể trên cơ sở hài hòa chung với môi trường sống tổng thể.
Ví dụ, tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, các nhà phát triển xây dựng các căn hộ dịch vụ diện tích nhỏ nhắm vào nhóm khách hàng độc thân nằm ở trung tâm dự án. Trong khi đó, những người mua theo định hướng ở cả gia đình được sắp xếp tại các căn hộ có diện tích lớn trong các tòa nhà tọa lạc ở khu vực yên tĩnh hơn.
