Nghị quyết 42 của Quốc hội về xử lý nợ xấu đang tạo nên quyền lực chưa từng có cho các ngân hàng trong việc thâu tóm các tài sản thế chấp, thanh lý để thu hồi các khoản cho vay trước đó. Ngay sau khi Nghị quyết được ban hành, hàng loạt các tài sản như dự án bất động sản, máy móc... trị giá lên đến hàng ngàn tỉ đồng đã được các ngân hàng và Công ty Quản lý tài sản các tổ chức tín dụng (VAMC) kê biên, mang ra đấu giá. Dù vậy, ai sẽ là những người có đủ sức mạnh tài chính để mua lại lượng lớn tài sản như thế?
Siết nợ tỉ USD
Áp lực xử lý nợ xấu đang rất lớn. Tính đến ngày 31.12.2016, tỉ lệ nợ xấu nội bảng, nợ xấu đã bán cho VAMC chưa xử lý chiếm 5,81% trên tổng dư nợ cho vay. Nếu tính cả nợ xấu đã được cơ cấu lại giữ nguyên nhóm nợ thì tỉ lệ này sẽ là 10,08%. Đó là chưa kể xu thế tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ của “van” tín dụng ngân hàng (dự kiến tăng đến 21% trong năm nay) sẽ tạo ra thêm những khoản nợ xấu mới trong các năm tới.
Các ngân hàng buộc phải hành động mạnh tay để giảm thiểu rủi ro, nhất là thu hồi các khoản cho vay cũ. Mới đây, VAMC rao bán tòa nhà nổi tiếng Saigon One Tower tại quận 1 với giá 7.000 tỉ đồng, đấu giá nhiều lô đất của Công ty Cổ phần Tập đoàn Hoàn Cầu với giá trị 2.418 tỉ đồng. Tại Long An, khu vui chơi trị giá 2 tỉ USD Happy Land của Khang Thông cũng bị các chủ nợ kê biên, định giá để chuyển nhượng.
Một trong những ngân hàng mạnh tay xử lý nợ xấu là Techcombank. Ngân hàng này cho biết đã thu giữ tài sản đảm bảo của 11 khách hàng là các tổ chức và cá nhân do vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng đã ký. Còn Agribank rao bán tòa văn phòng V-Ikon nằm ngay mặt tiền đường Điện Biên Phủ (Bình Thạnh, TP.HCM), hay thu giữ tài sản của Công ty Vinalines Đông Đô tại Hải Phòng.
Nhưng không chờ đến ngân hàng đến cửa siết nợ, một số doanh nghiệp đã tự rao bán các dự án để trả nợ, xoay dòng đồng vốn kinh doanh. Đơn cử như một doanh nghiệp nhà nước có có trụ sở chính ở Hà Nội đang ráo riết tìm đối tác để chuyển nhượng lo đất hàng ngàn mét vuông tại trung tâm quận 7, công ty thủy sản danh tiếng Hùng Vương quyết định rao bán các lô đất tại TP.HCM để có thêm dòng tiền trả lãi vay ngân hàng, khắc phục phần nào khoản lỗ lên đến 172 tỉ đồng trong nửa đầu năm.
Cơ hội đang mở ra khá lớn cho “người đi săn” khi tính đến giữa năm nay, theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, vẫn còn đến khoảng 500 dự án đang “chết lâm sàng”. Thị trường bất động sản đang phục hồi khá bền vững kể từ năm 2015 cũng mang lại niềm tin cho nhà đầu tư vào một chu kỳ phát triển mới của thị trường, trong khi hầu hết các tài sản mà ngân hàng siết nợ đều là những tài sản có giá trị, nhất là các dự án bất động sản có lợi thế về vị trí, quỹ đất sạch và được cấp phép xây dựng.
Theo Công ty Chứng khoán Rồng Việt, tính đến cuối quý I/2017, tổng giá trị tài sản thế chấp cho các khoản nợ khó đòi tại các ngân hàng rơi vào khoảng 434.000 tỉ đồng. “Trong đó có khoảng 62% là bất động sản và hơn 15% là các tài sản có gắn liền với đất đai hay các quyền liên quan đến bất động sản”, ông Marc Djandji, Giám đốc Môi giới Khách hàng tổ chức và nước ngoài, chia sẻ với NCĐT.
Dù vậy, cũng có những thách thức nhất định trong việc sang tay, đáng kể nhất là rào cản về định giá. Rất nhiều các dự án được rao bán với giá khá cao so với mặt bằng thị trường do trước đây, nhiều ngân hàng đã không làm tốt khâu định giá, thậm chí có trường hợp thổi phòng giá trị dự án, các tài sản đảm bảo để cho vay được nhiều hơn.
Việt Nam một quốc gia đang phát triển với lực lượng lao động chiếm đến 59% tổng dân số. “Điều này có nghĩa là nhu cầu nhà ở, đất đai, khu công nghiệp... sẽ tiếp tục cao. Nhưng vấn đề là trong quá khứ nhiều tài sản thế chấp đã được định giá cao hơn rất nhiều so với giá trị thực. Điều này có thể khiến các nhà đầu tư bối rối trong việc quyết định giá chào mua. Không những thế, một số dự án trước đó được thiết kế không hợp với nhu cầu thực”, ông Marc Djandji nhận định.
Do đó, để chấp nhận tất toán các khoản nợ xấu được nhanh, ngân hàng có lẽ buộc phải chuyển nhượng một số tài sản với giá bán thấp hơn so với giá trị sổ sách. Hiện Nghị quyết 42 cho phép các ngân hàng được phân bổ các khoản lỗ trong vòng 5 năm, giúp giảm áp lực phải duy trì lợi nhuận và hệ số an toàn vốn (CAR) ở mức trên 8%.
Nội nhanh chân
Một giao dịch diễn ra khá lặng lẽ gần đây là việc sang tay của khách sạn Senla Boutique, góc đường Hai Bà Trưng - Lê Thánh Tôn (quận 1) khi công tác xây dựng vẫn còn dở dang sau 3 năm thi công. Khách sạn có giá khoảng 45 triệu USD. Bên nhận chuyển nhượng là Công ty Bất động sản và Thương mại Hồng Phúc Quang của doanh nhân Trần Đăng Khoa (hay còn gọi là Khoa Keangnam).
Một cái tên nội địa khác âm thầm mua lại một loạt dự án của các đối tác khác là Vạn Thịnh Phát. Có thể kể đến các thương vụ đình đám của tập đoàn này như đang đàm phán nhận chuyển nhượng siêu dự án Phước Kiển của Quốc Cường Gia Lai, hay thâu tóm toàn bộ lợi ích trong Trung tâm thương mại Thuận Kiều Plaza. Dự án sau đó đổi tên thành Garden Mall, được cải tạo và đưa vào khai thác mới đây.
Bên cạnh các tên tuổi kể trên, có thể thấy đang có khá nhiều tập đoàn trong nước có đủ năng lực để thực hiện các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) khủng như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh hay tay chơi mới nổi An Gia Investment... Dù vậy, trong ván cờ thâu tóm hàng chục tỉ USD tài sản “xấu”, các nhà đầu tư trong nước có lẽ sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh quyết liệt từ các nhà đầu tư ngoại khi ngày càng nhiều tập đoàn hàng đầu thế giới đổ bộ vào Việt Nam.
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, lũy kế 9 tháng năm nay, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đã phá kỷ lục khi lên tới 25,48 tỉ USD, tăng 34,3% so với cùng kỳ năm trước. Vốn giải ngân cũng tăng ấn tượng 13,4% lên 12,5 tỉ USD. Trong số các quốc gia đầu tư vào Việt Nam, Hàn Quốc đứng vị trí thứ nhất với 6,31 tỉ USD, chiếm 24,7% tổng vốn đầu tư, Nhật đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư đăng ký 5,91 tỉ USD, còn Singapore đứng vị trí thứ ba với 4,14 tỉ USD. Trên thị trường chứng khoán, hàng trăm triệu USD đã được các quỹ và nhà đầu tư ngoại rót vào Việt Nam, giúp chỉ số VN-Index lần đầu tiên trong 9 năm vượt qua cột mốc 800!
Lý do chọn Việt Nam làm địa điểm đầu tư cũng thật dễ hiểu. Bởi đó là cơ hội kinh doanh từ thị trường có quy mô lên đến 92 triệu dân, đi cùng với các chính sách mở cửa hơn cho người nước ngoài, nhất là trên phương diện sở hữu tài sản. Hiện thời gian sở hữu nhà ở của người nước ngoài đã được mở rộng lên thành 50 năm, còn theo dự thảo của chính sách đặc khu kinh tế đặc biệt chuẩn bị được áp dụng, nhà đầu tư nước ngoài khi rót vốn vào Phú Quốc sẽ nhận được ưu đãi rất lớn với thời gian sở hữu bất động sản lên đến 99 năm, được quyền thế chấp nhà ở tại các ngân hàng để vay vốn kinh doanh...
Theo thống kê của Công ty Tư vấn CBRE Việt Nam, lũy kế 9 tháng đầu năm 2017, trên cả nước có gần 30 giao dịch chuyển nhượng các dự án về thương mại, khu phức hợp, nhà ở, với tổng giá trị giao dịch khoảng 800 triệu USD. Trong đó nhà đầu tư nước ngoài chiếm đến 68% tổng giá trị M&A. Nhìn chung, đa số các dự án được thâu tóm thường nằm ở các vị trí chiến lược, gần với các tuyến metro, sân bay, cảng biển...
Ngoại mới tiềm năng
Thời gian qua, các nhà đầu tư ngoại đã thực hiện khá nhiều thương vụ M&A ấn tượng tại thị trường Việt Nam, đặc biệt trên các phân khúc nhà ở, khách sạn, văn phòng, các khu công nghiệp trên khắp cả nước. Điển hình như ở thành phố biển Nha Trang, Tập đoàn Đài Loan P.H Group mới đây đã mua lại dự án khách sạn Otis Hotel rộng 4.000m2, thâu tóm Khu Công nghiệp Bàu Bàng từ tay của Becamex ở Bến Cát (Bình Dương).
Cũng ở Bình Dương, một doanh nghiệp Đài Loan khác là Koan Hao Technology mới đây đã thâu tóm dự án Protrade Singapore Tech Park. Còn ở Đồng Nai, công ty bất động sản Trung Quốc là China Fortune Land Development chi ra 64 triệu USD để mua lại Đại Phước Lotus từ tay của VinaCapital. Ngay sau đó, chủ đầu tư mới đã đổi tên dự án thành Swan Bay, đầu tư thêm hạ tầng và chuẩn bị mở bán ra thị trường.
Danh sách các thương vụ thâu tóm đình đám còn có thêm trường hợp của CapitaLand khi chi ra hàng trăm triệu USD để thâu tóm nhiều dự án nhà ở và văn phòng tại khu vực CBD của TP.HCM. Sơn Kim Land tiếp tục nhận được 46 triệu USD từ quỹ Hồng Kông EXS Capital, trong khi Hongkong Land chi ra hơn 100 triệu USD để cùng với CII phát triển các quỹ đất tại Khu Đô thị Thủ Thiêm. Ngoài ra, hiện có thêm một số tập đoàn Trung Quốc khá lớn đã mở văn phòng tại Việt Nam, tuyển dụng các chuyên viên phân tích tài chính để chuẩn bị rót vốn vào nhiều dự án bất động sản sắp tới.
“Theo quan sát của chúng tôi, có một vài nhà đầu tư trong nước có đủ tiền để mua các tài sản đấu giá. Tuy vậy, do quy mô tài sản nợ xấu và thế chấp quá lớn, lần lượt hơn 266.000 tỉ đồng và 434.000 tỉ đồng, nên phải có cả những nhà đầu tư trong và ngoài nước đồng thời tham gia vào các giao dịch mua bán kiểu này”, ông Marc Djandji nói.
Theo Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao kiêm Trưởng bộ phận Nghiên cứu của CBRE Việt Nam, dòng vốn đầu tư từ các quỹ đầu tư tư nhân (private equity) vào bất động sản trong 2 năm 2016 và 2017 đã lên đến 613,5 triệu USD, cao nhất trong tất cả các ngành bán lẻ, tiêu dùng, giáo dục, tài chính, công nghệ thông tin, cơ sở hạ tầng và giải trí. Các giao dịch đầu tư nổi bật nhất trong quý III/2017 là các thương vụ rót vốn vào Novaland, Dragon Capital và Quốc Lộc Phát.
“Nhờ có nguồn vốn dồi dào từ các quỹ đầu tư nước ngoài mà các chủ đầu tư trong nước đã phát triển nhanh chóng. Ngày càng có nhiều đơn vị đầu tư nước ngoài không chỉ tỏ ra hứng thú với thị trường Việt Nam mà bắt đầu có những động thái để nhập cuộc”, bà Dương Thùy Dung nhận định.
Nhìn chung, đang có dòng tiền trị giá hàng tỉ USD ngấp nghé đổ bộ vào Việt Nam, mà tiềm năng nhất là các nhà đầu tư đến từ Singapore, Nhật, Hàn Quốc, Hồng Kông, Đài Loan và đại lục Trung Quốc, thậm chí là Thái Lan và các quốc gia Trung Đông.
Dòng vốn ngoại vào mạnh sẽ mở ra cơ hội để Việt Nam có thể chuyển nhượng các tài sản có giá cạnh tranh. Nhưng với viễn cảnh các tài sản quý giá có thể sẽ lần lượt rơi vào tay khối ngoại, giấc mơ sở hữu một ngôi nhà của người dân có lẽ sẽ càng thêm xa vời, nếu thu nhập của họ không cải thiện tương đương với tốc độ gia tăng của giá bất động sản. Đồng thời các dự án sau khi sang tay vẫn tiếp tục giữ thiết kế cũ, nhất là ở phân khúc cao cấp.
Theo phản ánh của một số nhà đầu tư, những tài sản bất động sản “dính” nợ xấu khó “giải phóng” là thủ tục sang tên tài sản mất vài năm, tốn kém chi phí. Bên cạnh đó, nhà đầu tư mới nếu muốn chỉnh sửa thiết kế hay công năng của dự án bất động sản rất khó.
Chẳng hạn, nhà đầu tư đến từ Luxembourg - EZ Land tìm cách tham gia thị trường bất động sản Việt bằng cách mua lại các dự án đất sạch. Tuy nhiên, EZ Land đã tìm hiểu hàng trăm dự án bất động sản ngưng thi công và chưa thấy dự án nào đủ chất lượng để có thể tiến hành M&A. Thực tế cho thấy, khoảng 70% tài sản thế chấp của doanh nghiệp tại các tổ chức tín dụng gắn liền với bất động sản, trong đó có những dự án thế chấp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên việc thí điểm cho phép các tổ chức tín dụng, tổ chức mua bán nợ được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản sẽ góp phần đáng kể vào tiến trình xử lý khoản nợ xấu lớn của nền kinh tế.
“Để hấp dẫn người mua và giúp tiến trình xử lý nợ xấu nhanh hơn, sẽ rất cần một thị trường giao dịch nợ xấu và tài sản thế chấp. Thị trường này sẽ giúp đưa ra một mức giá tham khảo cho các nhà đầu tư quyết định cũng như gia tăng thanh khoản. Đồng thời, các dự án sau khi có nhà đầu tư mới phải được thiết kế lại để đáp ứng với nhu cầu thực”, ông Marc Djandji đề xuất.
