Ba thách thức lớn với thị trường bất động sản 2023

Thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2022 vẫn tiếp tục gặp khó khăn khi lượng giao dịch không có khả năng cải thiện, nguồn cung khan hiếm, giá cả chững ở mức cao, việc huy động các nguồn vốn gặp nhiều trở ngại cả lý do chủ quan và khách quan và đặc biệt là sự lệch pha về “cung cầu” giữa các phân khúc. 

Theo nhiều chuyên gia, nếu không có giải pháp kịp thời, điều này sẽ dẫn đến nguy cơ gây ra nhiều rủi ro và thách thức với nền kinh tế.

Trong năm tới, 2023, GS.TS Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, bên cạnh những mặt tích cực như triển vọng kinh tế chuyển biến sau đại dịch, Quốc hội thông qua các đạo luật cơ bản liên quan đến thị trường sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn về mặt pháp lý... thị trường sẽ vẫn phải đối diện với rất nhiều khó khăn.

Thứ nhất là khó khăn về giải quyết tính pháp lý của các dự án. Theo ông Chương, thực tế vướng mắc pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh. Các thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ, liên thông đã làm kéo dài thời gian thực hiện thủ tục đối với dự án bất động sản, nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, các quy định pháp lý và trình tự thủ tục liên quan đến đất đai, dự án bất động sản chưa qiải quyết tháo gỡ do chưa có sự đồng bộ, thống nhất giữa các đạo luật chuyên ngành liên quan đến thị trường.

Mặt khác, chất lượng quy hoạch thấp, thiếu đồng bộ, thiếu tư duy và tầm nhìn dài hạn, chưa theo kịp tốc độ phát triển kinh tế - xã hội và tốc độ đô thị hóa làm gia tăng mạnh các sai phạm do tư duy nhiệm kỳ ngắn hạn trong công tác quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch. Từ đó ảnh hưởng lớn đến hoạt động triển khai thực hiện phát triển các dự án bất động sản và nguồn cung bất động sản tại hầu hết các tỉnh thành.

Tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 5 diễn ra với chủ đề "Kinh tế Việt Nam 2023: Ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo các cân đối lớn, vững vàng vượt qua thách thức, ông Chương chỉ ra khó khăn lớn thứ hai của thị trường bất động sản trong năm 2023 là thách thức từ thu hút nguồn vốn.

Theo đó, lãi suất ngân hàng ngày càng tăng làm cho chi phí vốn tăng. Số lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong năm 2023 – 2024 sẽ đáo hạn với khối lượng lớn là rào cản lớn cho hoạt động đầu tư phát triển bất động sản.

Nguồn vốn tín dụng trong thị trường bị lệch pha (từ những năm trước), hệ quả hiện nay nguồn vốn tín dụng bị hạn chế. Việc nhà nước kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã làm cho các doanh nghiệp vô cùng khó khăn, một số doanh nghiệp có nguy cơ bị đổ vỡ hoặc bị doanh nghiệp nước ngoài thâu tóm do phải bán rẻ dự án để có dòng tiền.

Cùng với đó, thị trường trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ, khó khăn cho việc huy động vốn của kênh trái phiếu của các doanh nghiệp (do tác động của Nghị định 65/2022/NĐ-CP) Nhiều doanh nghiệp thời gian qua phát hành một lượng trái phiếu lớn hàng trăm ngàn tỷ đồng, nhiều doanh nghiệp có lượng phát hành mấy chục ngàn tỷ đồng và có hạn trả nợ vào cuối năm 2022 và năm 2023. 

Đây là khó khăn áp lực rất lớn cho nhiều doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới. Một số doanh nghiệp còn phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư vì nhiều nguyên nhân, trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp.

Mặt khác, sự sụt giảm của thị trường chứng khoán cũng đã ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn vào thị trường bất động sản.

Khó khăn thứ ba của bất động sản là thách thức về thị trường. Ông Chương cho rằng, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục trầm lắng do tâm lý chờ đợi các động thái của Chính phủ. Giá bất động sản vẫn ở mức cao mặc dù giao dịch trên thị trường đã chững lại, một số địa bàn trầm lắng, không xuất hiện giao dịch. 

Hậu quả của cơn sốt đất 2020, 2021 đã đẩy giá quá cao khiến thị trường không còn nhiều dư địa tăng giá, khó thu hút nhà đầu tư. Giá nhà quá cao cũng làm cho nhiều người có nhu cầu mua nhà thực không có khả năng tiếp cận, ông Chương nhận định.

Sớm tháo gỡ khó khăn cho thị trường

Từ những thách thức trên, theo ông Chương, các cơ quan nhà nước cần sớm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Trước hết là các nhóm giải pháp điều chỉnh nguồn cung như rà soát, xử lý các dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở đang triển khai, soát thủ tục pháp lý để các dự án sớm được triển khai, nhất là các dự án lớn, đẩy nhanh thời gian giải quyết các thủ tục hành chính, tháo gỡ ngay các vướng mắc khó khăn về pháp lý của các dự án.

Cùng với đó là nhóm giải pháp tín dụng cho thị trường bất động sản. Ông Chương cho rằng, cần tiếp tục mở rộng room tín dụng cho lĩnh vực bất động sản ở mức hợp lý, phù hợp với năng lực tài chính của tổ chức tín dụng và các giải pháp điều hành tiền tệ, tín dụng của Ngân hàng Nhà nước. 

Trong đó, ưu tiên tập trung cho vay các dự án bất động sản sắp hoàn thành, các dự án phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, lao động ở khu công nghiệp và các đối tượng chính sách khác với lãi suất phù hợp và không tính tỷ lệ dư nợ này trong tổng dư nợ cho vay bất động sản bị khống chế.

Về thị trường trái phiếu, Chính phủ cần tăng cường chỉ đạo, hướng dẫn việc chào bán giao dịch trái phiếu tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu ra thị trường quốc tế theo tinh thần, quy định của Nghị định số 65. Tạo điều kiện phù hợp để các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng tiếp tục phát hành trải phiếu doanh nghiệp, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ, giảm thiểu rủi ro hiệu ứng “domino”. 

Qua quá trình điều hành chính sách tiền tệ, thực tiễn chỉ ra rằng, tín dụng ngân hàng chỉ là một trong số các kênh vốn, không thể đáp ứng hết tất cả các nhu cầu vốn của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Do vậy, Chính phủ cần tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển các kênh khác như chứng khoán, trái phiếu, đầu tư công, thu hút vốn đầu tư nước ngoài, tạo kênh huy động vốn dài hạn cho thị trường bất động sản.

Về giải pháp mang tính dài hạn, vị chuyên gia này cho rằng, Chính phủ cần tăng cường công tác quản lý, kiểm soát bảo đảm thị trường phát triển cân đối giữa cung và cầu, hoàn thiện chính sách kiểm soát chống đầu cơ bất động sản. Đồng thời, nâng cao tính công khai, minh bạch của trường thị; hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo thị trường.

Để hạn chế đầu cơ, kinh nghiệm nhiều nước cho thấy cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp, trong đó có sử dụng công cụ chính sách thuế nhằm điều tiết thu nhập từ việc sử dụng, chuyển nhượng bất động sản vào ngân sách Nhà nước và gián tiếp điều chỉnh hành vi đầu cơ. 

Xét trong giai đoạn hiện nay, khi thị trường đang khó khăn, việc xem xét áp dụng các công cụ thuế trên sẽ cần có lộ trình. Tuy vậy, đây cũng là giải pháp cần thiết để góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản trở lại, gây bong bóng giá ảo rồi dẫn đến đóng băng như những gì đã diễn ra thời gian gần đây, ông Chương nhấn mạnh.