Tự tìm lối thoát khỏi hiểm họa trái phiếu bất động sản

Mặc dù tâm trạng bất ổn bao trùm thị trường trái phiếu doanh nghiệp thời gian gần đây nhưng ít nhất những nỗi lo đang dần khu biệt trong lĩnh vực bất động sản.

Một số công ty gần đây gặp khó khăn trong việc thanh toán tiền lãi và gốc trái phiếu đáo hạn đã dấy lên lo ngại về nguy cơ “hòn tuyết lăn” trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, nguy cơ không lớn ở lĩnh vực tài chính, mà chủ yếu tập trung ở lĩnh vực bất động sản.

Từ kết quả khảo sát các công ty ở nhiều lĩnh vực khác nhau, chuyên gia kinh tế trưởng VinaCapital Michael Kokalari tin rằng các công ty lớn, uy tín ngoài lĩnh vực bất động sản không gặp khó khăn trong việc đảo nợ.

Quan điểm này cũng được ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT FiinGroup chia sẻ, khi ông cho rằng trái phiếu do ngân hàng phát hành, mặc dù có vấn đề liên quan đến ngân hàng SCB, nhưng về cơ bản rủi ro thấp. Tâm điểm chú ý của thị trường vẫn là trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản phát hành.

Vì đâu nên nỗi

Dữ liệu của FiinGroup cho thấy, dư nợ trái phiếu bất động sản đến 30/9/2022 lên đến 455 nghìn tỷ đồng trong tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp 1,3 triệu tỷ đồng. Trái phiếu do ngân hàng phát hành có giá trị khoảng 400 nghìn tỷ đồng, còn lại là từ các doanh nghiệp phi tài chính.

Thực tế cho thấy dòng tiền từ phát hành trái phiếu được các doanh nghiệp bất động sản sử dụng nhằm tài trợ cho kế hoạch mở rộng quỹ đất đầy tham vọng. Hầu hết các doanh nghiệp có giá trị phát hành trái phiếu lớn đều tích cực thâu tóm quỹ đất mới và thực hiện những dự án có quy mô đầu tư gấp nhiều lần năng lực tài chính của chính doanh nghiệp.

Và việc đầu tư dàn trải nhiều dự án cùng một lúc hoặc đầu tư vào những dự án quy mô lớn là một trong những nguồn cơn dẫn đến những khó khăn hiện nay của những doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu.

Ông Michael Kokalari chỉ ra một thực tế là những công ty bất động sản có tham vọng mở rộng kinh doanh nhanh chóng đã tận dụng cơ hội từ thị trường trái phiếu do không tiếp cận được với nguồn lực tài chính dài hạn hiệu quả để hỗ trợ hoạt động tạo lập quỹ đất .

Nguyên nhân là nguồn vốn tín dụng ngân hàng không đủ đáp ứng nhu cầu vốn rất lớn để thâu tóm quỹ đất, chứ chưa tính đến nguồn vốn để phát triển dự án.

Theo ước tính của VinaCapital, thời gian từ lúc các công ty bất động sản mua một lô đất thô cho đến khi lô đất đó được chuyển đổi sang mục đích đất ở và đến lúc các toà nhà được xây dựng mất khoảng 5 năm.

Các miếng đất thô đó không thể dùng để đi vay vốn được cho đến khi miếng đất đó được chuyển đổi mục đích sử dụng làm đất ở và dự án được phê duyệt. Chỉ đến khi dự án được phê duyệt thì các công ty bất động sản mới có thể sử dụng lô đất đó làm tài sản thế chấp đảm bảo các khoản vay ngân hàng.

Tuy nhiên, ngay cả khi dự án được duyệt, các ngân hàng thông thường chỉ muốn cung cấp một khoản vay ngắn hạn - cho khoảng 2 năm xây dựng toà nhà chung cư. Bên cạnh việc các ngân hàng hướng đến cho vay đến người mua hơn, các công ty bất động sản cũng bị hạn chế huy động vốn trước khi mở bán và chỉ có thể thu tiền từ người mua nhà sau khi hoàn thành xong phần móng.

Do hạn chế nguồn vốn tín dụng ngân hàng dài hạn trong khi năng lực tài chính của chính bản thân doanh nghiệp chưa thể tăng nhanh, các công ty bất động sản đã bắt đầu thu hút vốn để thu gom quỹ đất thông qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp, dẫn đến việc phát hành tăng vọt từ 12 tỷ USD năm 2019 lên 32 tỷ USD năm 2021.

Do điều kiện phát hành dễ dàng hơn so với phát hành đại chúng, phần lớn các đợt phát hành trái phiếu mang tính chất riêng lẻ, tức là chỉ dành cho nhà đầu tư trái phiếu chuyên nghiệp, nhưng một số tổ chức phát hành đã “lách” để bán cho nhà đầu tư cá nhân thông qua các hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Trái phiếu doanh nghiệp có sức hút rất lớn đối với nhà đầu tư cá nhân trong những năm gần đây do mức lãi suất 10-12% trong khi lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ hạn 18 tháng chỉ khoảng 7%.

Vấn đề đầu tiên với tình huống này được ông Michael Kokalari chỉ ra là các công ty bất động sản giờ đây phải đối mặt với tình trạng mất cân xứng giữa kỳ hạn của tài sản có và tài sản nợ bởi vì cứ mỗi hai năm họ thực sự phải mua lại/đảo nợ với các khoản vay hiện hữu, trong khi quỹ đất họ mua sẽ tạo ra dòng tiền mạnh trong tương lai xa.

Thực tế cho thấy phần lớn trái phiếu mà các nhà đầu tư cá nhân đã mua có thời hạn 2-3 năm nên áp lực trả nợ trong năm nay và hai năm tới rất lớn.

Mặc dù một số doanh nghiệp đã tích cực mua lại trái phiếu trước hạn – lên đến 143 nghìn tỷ đồng trong 10 tháng đầu năm nay - sau khi xảy ra sự việc liên quan đến tập đoàn Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát nhưng theo ước tính của FiinGroup, tổng giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2023 lên tới 119 nghìn tỷ đồng và năm tiếp theo là 112 nghìn tỷ đồng.

Đúng đến thời điểm các doanh nghiệp bất động sản bắt đầu phải thanh toán trái phiếu đáo hạn thì gặp phải vấn đề về dòng tiền. Thứ nhất, họ không thể vay ngân hàng để đảo nợ do ngân hàng siết chặt tín dụng để chống lạm phát, và cũng chính việc siết chặt tín dụng của ngân hàng dẫn đến các tình hình kinh doanh trầm lắng do người mua bất động sản không vay được vốn ngân hàng, từ đó doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản bị sụt giảm nghiêm trọng.

Thông thường, các doanh nghiệp bất động sản có thể tính đến tiếp tục phát hành trái phiếu để đảo nợ, nhưng phương án này khó thực hiện trong bối cảnh hiện nay. Mặc dù Nghị định 65/NĐ-CP ban hành mới đây vẫn cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu đảo nợ nhưng điều kiện phát hành đã thắt chặt hơn.

Bên cạnh đó, sự cố liên quan đến trái phiếu do các công ty con của tập đoàn Tân Hoàng Minh và Công ty CP Tập đoàn đầu tư An Đông phát hành đã khiến cho trái phiếu doanh nghiệp bất động sản mất sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Cụ thể, nếu như nhóm ngân hàng vẫn chứng kiến phát hành sôi nổi từ đầu năm đến nay thì trái phiếu doanh nghiệp bất động sản hầu như chững lại. Trong quý III vừa qua, tổng giá trị trái phiếu bất động sản phát hành thành công chỉ đạt 5,52 nghìn tỷ đồng so với 10,9 nghìn tỷ đồng của quý trước đó.

Khả năng tiếp tục thanh toán các khoản trái phiếu đáo hạn trong thời gian tới của các doanh nghiệp bất động sản là một dấu hỏi rất lớn bởi lịch sử tài chính cho thấy việc thắt chặt tín dụng gây ra vấn đề nghiêm trọng đối với doanh nghiệp và tổ chức tín dụng về tình trạng mất thanh khoản từ tình trạng mất cân xứng giữa kỳ hạn của tài sản nợ và tài sản có.

Chuyên gia FiinGroup đánh giá khả năng thanh toán của các nhà phát triển bất động sản sẽ bị suy giảm, nhất là khi kênh dẫn vốn đổ vào ngành bất động sản bị thu hẹp đáng kể và bị kiểm soát nghiêm ngặt hơn so với các năm trước.

Bên cạnh đó, chuyên gia VinaCapital chỉ ra vấn đề thứ hai là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất kéo dài trong những năm gần đây vì có rất nhiều nút thắt trong quá trình phê duyệt dự án càng làm hạn chế khả năng tài trợ các khoản trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản khi đáo hạn bằng các khoản vay ngân hàng đúng thời hạn.

Tự cứu

Mặc dù có nhiều tiếng nói từ các chuyên gia kêu gọi Chính phủ can thiệp để hỗ trợ các công ty bất động sản như nới trần tín dụng ngân hàng, dùng vốn ngân sách để mua trái phiếu hoặc cho phép ngân hàng mua trái phiếu, nhưng chính các doanh nghiệp bất động sản phải tự giải quyết vấn đề của mình trước khi trông chờ vào giải pháp của Chính phủ.

Một số doanh nghiệp đã buộc phải tự xử lý vấn đề trái phiếu bằng cách hạ giá bán bất động sản rất sâu cho khách hàng thanh toán ngay tiền mặt để giải quyết vấn đề dòng tiền. Bên cạnh đó, có doanh nghiệp lựa chọn phương án đàm phán với nhà đầu tư theo phương thức chuyển đổi giá trị trái phiếu đến hạn sang mua bất động sản với giá chiết khấu mạnh hoặc gia hạn kỳ thanh toán với lãi suất cao hơn.

Nhưng có một thực tế rõ ràng rằng đã có doanh nghiệp đã giảm được đáng kể áp lực trả nợ trái phiếu khi chấp nhận bán đi những tài sản mà trước đó họ đã mua bằng tiền thu được từ phát hành trái phiếu.

Trong bối cảnh tín dụng bất động sản vẫn bị thắt chặt, tự tái cơ cấu thông qua nhiều biện pháp, trong đó có việc co cụm lại bằng cách bán bớt tài sản hoặc thu hẹp ngành nghề kinh doanh không cốt lõi là lựa chọn bắt buộc cho những doanh nghiệp bất động sản muốn tìm lối thoát cho vấn đề trái phiếu.

Trong khi đó, ông Michael Kokalari cho rằng, Chính phủ có thể hỗ trợ giải quyết vấn đề trái phiếu bằng cách đẩy nhanh quá trình phê duyệt các dự án mới để giảm bớt vấn đề về thanh khoản của các công ty bất động sản; hoặc khuyến khích ngân hàng cho các công ty bất động sản vay bằng cách giảm kiểm soát đối với cho vay các công ty bất động sản.