Nhu cầu 'bắt đáy' sẽ cứu thị trường bất động sản

Bức tranh nhiều gam màu trầm của bất động sản cuối năm 2022

Thị trường bất động sản đang đối mặt rất nhiều khó khăn thách thức. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, từ quý II/2022, thị trường đã bắt đầu suy giảm do tác động của những thông tin không tích cực như chủ đầu tư lớn bỏ cọc lô đất Thủ Thiêm, FED lần đầu tiên tăng lãi suất sau hơn 3 năm khiến nhiều ngân hàng thương mại tăng lãi suất huy động; nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bị bắt do sai phạm trái phiếu...

Hàng loạt thách thức của thị trường bất động sản trong giai đoạn này đang đè nặng các doanh nghiệp bao gồm thách thức về nguồn vốn, thanh khoản, dòng tiền. Nhiều công ty bất động sản đã phải cắt giảm lượng lớn nhân sự khi thị trường đi xuống.

Thừa nhận thực trạng khó khăn của thị trường, ông Lê Đình Hảo, Giám đốc kinh doanh miền Bắc của Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường đã có sự sụt giảm rõ rệt về mức độ quan tâm và thanh khoản ở nhiều phân khúc. 

Về phân khúc căn hộ chung cư, mức độ quan tâm với loại hình chung cư giảm nhẹ so với đầu năm. Cụ thể, mức độ quan tâm đến căn hộ chung cư của khách hàng giảm ở một số quận như Nam Từ Liêm giảm 5%, Hà Đông giảm 12%, Hoàng Mai giảm 5%, Thanh Xuân giảm 6%, Bắc Từ Liêm giảm 2%, Long Biên giảm 1%, Tây Hồ giảm 2%.

Trong khi đó, thị trường chung cư vẫn tiếp tục đối mặt với thực trạng thiếu hụt nguồn cung mới tại khu vực trung tâm. Thị trường đón nhận một vài dự án ít ỏi được tung ra như Hanoi Melody Residence (31-45 triệu đồng/m2), Hoàng Thành Pearl (50-60 triệu đồng/m2), Moonlight 1 An lạc Green Symphony (45-50 triệu đồng/m2), T&T Capella (80-90 triệu đồng/m2), The Zurich Vinhomes Ocean Park (50-60 triệu đồng/m2), Masteri Waterfront (50-70 triệu đồng/m2).

Bên cạnh chung cư, đất nền là cũng là phân khúc trầm lắng trong quý IV/2022. Giá bán vẫn tăng nhẹ dù mức độ quan tâm giảm mạnh ở tất cả quận, huyện. Đơn cử, giá bán đất nền ở Hoài Đức tăng nhẹ 3% nhưng mức độ quan tâm sụt giảm 46%. 

Các thị trường khác cũng ghi nhận kịch bản tương tự khi đất nền Ba Vì giá bán giảm 5%, mức độ quan tâm giảm 43%; Thanh Trì giá bán giảm 2%, mức độ quan tâm giảm 43%; Thanh Oai giá bán tăng 2%, mức độ quan tâm giảm 63%; Sóc Sơn giá bán tăng 7%, mức độ quan tâm giảm 65%; Đông Anh giá bán tăng 4%, mức độ quan tâm giảm 45%; Long Biên giá bán tăng 4%, mức độ quan tâm giảm 22%; Gia Lâm giá bán tăng 10%, mức độ quan tâm giảm 38%.

Nhu cầu "bắt đáy" sẽ cứu rỗi thị trường

Dù thị trường bất động sản đang trong bối cảnh trầm lắng, song theo các chuyên gia của Batdongsan.com.vn, điểm tích cực của thị trường bất động sản Việt Nam là nhu cầu mua của người dân vẫn còn rất lớn. 

Khảo sát về tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong năm 2022, bất chấp nhiều khó khăn của thị trường, 70% hộ gia đình có thu nhập 40 - 70 triệu đồng vẫn mua thêm ít nhất 1 sản phẩm bất động sản. Khi được hỏi về dự định mua bất động sản, gần một nửa những người chưa có nhà cho biết họ sẽ mua trong vòng 1 năm tới. 

Tỷ lệ này ở những người đã sở hữu từ một bất động sản trở lên còn cao hơn. Càng nắm giữ nhiều bất động sản, xu hướng muốn mua thêm nhà, đất của người tiêu dùng càng tăng. Trong cuộc khảo sát, 79% người đang có hai bất động sản cho biết họ sẽ mua thêm bất động sản trong tương lai gần, tỷ lệ này ở những người đã làm chủ ba bất động sản lên đến 87%.

Những số liệu này cho thấy, nhu cầu mua nhà, đất để ở và đầu tư của người dân đã và sẽ luôn ở mức cao. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự vẫn đang chờ đợi, nhưng cũng có những người muốn có nhà ở ngay đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội mua. Theo ông Tuấn, nhu cầu thực được cho là "điểm sáng" tháo gỡ khó khăn nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng.

Mặc dù vậy, để dòng vốn thực sự được khơi thông thị trường bất động sản sẽ cần phải có lực mua đủ lớn. Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản cần giảm tiếp. 

Ông Tuấn dự báo, trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc ở một số khu vực có thể vẫn chững lại, người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài buộc phải bán ra tài sản, đây cũng là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào "bắt đáy", mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường.

Nổi bật trong các loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, chung cư có mặt bằng giá vẫn tăng ở Hà Nội nhưng gần như đi ngang ở TP. Hồ Chí Minh. 

Dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy nhu cầu tìm mua chung cư TP. Hồ Chí Minh tăng ổn định, nhưng giá rao bán gần như đi ngang trong cả năm nay, chỉ tăng nhẹ khoảng 2 đến 4%. Trong khi đó, ở Hà Nội, ngoại trừ phân khúc căn hộ bình dân có mặt bằng giá rao bán chỉ tăng 2%, phân khúc chung cư trung cấp và cao cấp có giá tăng từ 7% đến 13% so với đầu năm.

Đánh giá về tiềm năng thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, thị trường hiện tại vẫn có nhiều tiềm năng nhưng thiếu sự tự tin. Lực cầu vẫn có song niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường sụt giảm. Hầu hết các bên đang giữ tâm thế nghe ngóng và quan sát diễn biến thị trường.

“Chỉ số GDP của Việt Nam dự kiến tăng trưởng 7,5 - 8,2% cùng với CPI từ 3,8 - 4,2% cho thấy bức tranh chung duy trì tốc độ tăng trưởng, thu nhập người dân ổn định. Bên cạnh đó, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam còn thấp, đạt khoảng 40%, còn ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh chưa đến 50%. Với những đô thị lớn tập trung đông dân, kinh tế được đẩy mạnh đầu tư thì thị trường bất động sản vẫn có nhiều cơ hội”, ông Quốc Anh nhận định.

Nhìn nhận về sự phát triển của các phân khúc bất động sản trong thời gian tới, ông Hảo cho rằng, điều này hoàn toàn phụ thuộc vào mức độ mở của room tín dụng, sự thay đổi về mặt chính sách. Dự đoán về thời điểm thị trường ấm dần, 35% môi giới cho rằng đó sẽ là quý III và quý IV năm 2023, 27% cho rằng đó là quý II/2023.

Trước thực trạng thị trường đang đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn, ông Quốc Anh đưa ra những khuyến nghị cho doanh nghiệp bất động sản và người mua. Với doanh nghiệp bất động sản, doanh nghiệp cần cải thiện hồ sơ tín dụng; phát hành trái phiếu minh bạch và phù hợp với khả năng trả nợ, đưa ra tài chính hấp dẫn cho người mua; đẩy nhanh pháp lý và tiến độ dự án để có nguồn vốn từ khách hàng trả trước. 

Với người mua nhà, ông Quốc Anh cho rằng cần cập nhập thông tin vĩ mô tài chính và pháp lý, thận trọng lựa chọn chủ đầu tư có nội lực tốt và những dự án tốt, lựa chọn loại hình bất động sản có giá trị thực và cân nhắc các phương án tài chính phù hợp.