Bảng giá đất sẽ tác động ra sao đến doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm?

Tác động không đồng đều đến các đối tượng sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được xây dựng theo nguyên tắc thị trường và bỏ đi khung giá đất. Qua thời gian hơn bốn tháng có hiệu lực, đã có một số tỉnh thành ban hành bảng giá đất điều chỉnh áp dụng cho năm 2025.

Tại các thành phố lớn như TP. HCM có độ tăng giá đất ở từ 4 - 38 lần, tại TP. Hà Nội mức độ tăng giá từ 4 - 6 lần so với giá cũ tùy theo vị trí, khu vực. Giá đất sản xuất phi nông nghiệp, giá đất thương mại dịch vụ cũng tăng tương ứng.

Tuy nhiên, tại các tỉnh thành không phải điểm nóng bất động sản thì mức tăng không đáng kể, ví dụ như Đà Nẵng chỉ tăng nhẹ từ 10 đến 12% so với trước. Cùng với đó, rất nhiều tỉnh chưa ban hành bảng giá đất điều chỉnh do bảng giá đất hiện hành đã tương đối sát với thị trường.

Việc tăng giá đất trong bảng giá đất và thay đổi trường hợp áp dụng được cho là hỗ trợ đối tượng bị thu hồi đất vào các mục đích an ninh quốc phòng, do giá đất bồi thường cao khiến người bị thu hồi đất dễ chấp nhận bàn giao đất.

Đối với các dự án phát triển kinh tế do doanh nghiệp làm chủ đầu tư, các doanh nghiệp phải ứng tiền giải phóng mặt bằng, chi phí bồi thường cao sẽ giúp làm giảm thời gian chuẩn bị đầu tự. Cụ thể, thời gian thỏa thuận giải phóng mặt bằng sẽ nhanh hơn. Trong khi đó, toàn bộ chi phí này sẽ được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nên ít ảnh hưởng đến tổng mức đầu tư.

Tuy nhiên, việc tăng giá đất và thay đổi đối tượng áp dụng sẽ làm phát sinh chi phí đối với các đối tượng sử dụng đất.

Trong bài này, tôi chỉ giới hạn phản ánh tác động đến đối tượng là doanh nghiệp thuê đất theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm mà tiền thuê đất được căn cứ theo bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024.

Theo điểm b, điểm c, khoản 1 Điều 159 của Luật đất đai năm 2024, bảng giá đất được áp dụng làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm và tính thuế sử dụng đất.

Theo khoản 2 Điều 153, “Tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gắn với việc chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.

Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ vào bảng giá đất của năm xác định tiền thuế đất tiếp theo. Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn".

Tỷ lệ điều chỉnh do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 5 năm trước đó.

Theo điểm a, khoản 1, Điều 26 Nghị định 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về đơn giá thuê đất, tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm là từ 0,25% đến 3% (quy định trước đây là từ 0,5% đến 3%).

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp này sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03% theo khoản 2 Điều 7 Thông tư số 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 của Bộ Tài chính về hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Đối với các tỉnh thành phố có mức tăng giá đất cao đột biến như Hà Nội, TP. HCM, tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có mức độ biến động tăng đồng đều, nhưng do mức thuế suất tương đối thấp nên việc tăng không quá áp lực.

Cụ thể, các trường hợp đã được ký hợp đồng thuê đất với chu kỳ tính lại tiền thuê đất ổn định 5 năm theo khoản 2 Điều 153, sẽ không bị tăng tiền thuê đất phi mã. Nguyên nhân là do công thức tính đã được khống chế mức tăng tiền thuê đất theo tỷ lệ điều chỉnh không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 05 năm trước đó.

Theo số liệu tạm tính, tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 5 năm liền kề năm 2024 khoảng 18%. Do đó, mức tăng tương ứng không quá biến động so với tiền thuê đất đang trả.

Tăng gánh nặng với các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm

Tuy nhiên, đối với các thửa đất chưa được ổn định tiền thuê đất, phải tính tiền thuê đất kỳ đầu tiên theo Luật Đất đai 2024 sẽ không được hưởng chính sách không chế mức tăng theo khoản 2 Điều 153 mà phải chịu tiền thuê đất tăng phi mã theo mức tăng giá đất trong bảng giá đất sửa đổi.

Các đối tượng này bao gồm các thửa đất có vướng mắc trong quá trình hoàn thành thủ tục để được chính thức ký hợp đồng thuê đất với Nhà nước đang phải nộp tiền thuê đất theo hình thức thuê hàng năm, trả tiền hàng năm, không được ổn định tiền thuê đất.

Bên cạnh đó là các thửa đất thực hiện dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp không phải đất ở (khu công nghiệp phân tán) sắp hoàn thành và phải áp dụng quy định của Luật Đất đai 2024 cho việc tính tiền thuê đất kỳ đầu tiên.

Các thửa đất thực hiện đầu tư kết cấu hạ tầng công nghiệp tập trung để cho chủ đầu tư thứ cấp thuê đất trả tiền hàng năm mới đủ điều kiện cho thuê đất phải áp dụng quy định của Luật Đất đai 2024 cho việc tính tiền thuê đất kỳ đầu tiên cũng nằm trong diện chịu tác động lớn của bảng giá đất mới.

Về lý thuyết, trong tương lai xa, mức chi phí tiền thuê đất sẽ tiệm cận với nhau, tuy nhiên trước mắt sẽ hình thành song song hai mức giá thuê đất có cùng mục đích sử dụng đất, nhưng chênh lệch nhau đáng kể.

Điều này tạo ra sự không bình đẳng trước pháp luật giữa các dự án ở hai thời điểm thuê đất khác nhau. Chính vì vậy, Chính phủ cần thiết phải có quy định điều chỉnh phù hợp để tạo ra sự công bằng cho các đối tượng kinh doanh trong nền kinh tế.

Mặt khác, việc quy định khung tỷ lệ làm căn cứ tính tiền thuê đất có mức điều chỉnh cận dưới chưa tương xứng với tốc độ tăng giá đất, dẫn đến các địa phương có muốn điều chỉnh giảm tỷ lệ này để đảm bảo công bằng giữa các đối tượng thuê đất cũng không thể thực hiện được.

Đơn cử như tiền thuê đất tăng tối thiểu 4 lần nhưng tỷ lệ phần trăm (%) tính tiền thuê đất chỉ giảm từ 0,5% còn 0,25% thì tiền thuê đất cho các thửa đất chưa được ổn định tiền thuê đất vẫn tăng lên đến 200% so với mức tăng khoảng 20% của các trường hợp được ổn định tiền thuê đất kỳ tiếp theo (chưa nói đến các trường hợp giá đất tăng từ 8 đến 38 lần).

Việc tăng giá đất trong bảng giá đất khác biệt giữa các địa phương nếu không có biện pháp điều chỉnh kịp thời sẽ dẫn đến sụt giảm nghiêm trọng khả năng thu hút đầu tư tại các địa phương có mức giá đất tăng cao.

Thị trường sẽ diễn ra sự tái cơ cấu lại nhu cầu thuê đất, dẫn đến biến động lớn về lao động. Thậm chí, nhiều thửa đất không thể cho thuê do giá cao sẽ dẫn đến hoang hóa, lãng phí các diện tích đất đã đầu tư hạ tầng công nghiệp, gây lãng phí nguồn lực từ đất đai, thất thu ngân sách.

Chính phủ cần có văn bản điều chỉnh, không nên đặt ra mức tối thiểu tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất để tạo thế chủ động cho các địa phương có bảng giá đất cao có thể chủ động giảm tỷ lệ này để ổn định chi phí cho doanh nghiệp.