Để bảng giá đất thực sự trở thành chìa khoá cho phát triển

Bất cập trong phân nhóm đất

Tính đến đầu tháng 1/2025, cả nước đã có 25 địa phương chính thức công bố bảng giá đất điều chỉnh, có hiệu lực đến ngày 31/12/2025. Giá đất ở nhiều khu vực có mức tăng cao hơn nhiều lần so với bảng giá cũ.

Bên cạnh những tác động tích cực, việc áp dụng bảng giá đất mới được nhiều chuyên gia đánh giá là không đồng bộ các nguyên tắc xác định giá đất, đặc biệt là nguyên tắc thị trường và nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích các bên.

Giá đất được xác định ở mức cao, khiến nhiều người dân có mức thu nhập trung bình, thấp, không thể chi trả các khoản tài chính đất đai, khó có thể tiếp cận được nhà ở.

Đặc biệt, trong quyết đinh ban hành sửa đổi, bổ sung một số nội dung trong bảng giá các loại đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, các loại đất được chia thành các nhóm: đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp. Trong đó, đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở; đất thương mại dịch vụ; đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ.

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, Uỷ viên Uỷ ban Tài chính - ngân sách Quốc hội, việc bảng giá đất điều chỉnh tại địa phương gộp các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở, hay thương mại dịch vụ vào một nhóm để xác định chung một mức giá là do địa phương thực thi không đúng, thậm chí có sự "cẩu thả".

Trước đó, Luật Đất đai cũng đã hướng tới định giá đất cụ thể đến từng thửa đất. Việc định giá phải theo mục đích sử dụng đất cụ thể của từng loại đất.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng trường, Trường Đại học Luật Hà Nội cũng cho rằng, việc quy định chia các nhóm đất như vậy tiềm ẩn rất nhiều bất cập trong khâu thực thi.

Thực tế triển khai nhóm đất đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ được bao hàm rất nhiều các loại đất khác nhau (đất xây dựng cơ sở văn hóa; đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo; đất xây dựng cơ sở y tế; đất xây dựng cơ sở thể dụng thể thao…).

Việc tính giá các loại đất này trong bảng giá đất được dựa trên các nguyên tắc được quy định tại khoản 1, Điều 158 Luật Đất đai 2024, trong đó có nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư và được xác định theo từng khu vực, tuyến đường và vị trí.

Xét về lý thuyết chung về giá đất sẽ được xác định trên cơ sở khả năng sinh lời của thửa đất đó đối với mục đích sử dụng xác định.

Việc quy định giá đất của nhóm đất đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ theo tuyến đường và vị trí chưa thực sự tuân thủ theo nguyên tắc thị trường và lý thuyết chung về các phương áp áp dụng (phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư).

Do đó, cần cụ thể hóa, chi tiết hơn giá của nhóm đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ đúng theo nguyên tắc và phù hợp với khả năng sinh lời của đất đai.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng cho rằng, Nghị định 102 của Chính phủ, đã quy định rõ về đất xây dựng công trình sự nghiệp, được chia thành nhiều loại như đất xây dựng công trình văn hóa, cơ sở xã hội, y tế, giáo dục, thể dục thể thao.

Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, cũng được phân chia thành các loại đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản.

Điều này cho thấy sự cần thiết phải có các quy định cụ thể về mức thu tiền sử dụng đất tương ứng với từng loại đất, đặc biệt là đất sử dụng cho mục đích giáo dục đào tạo, y tế, thể thao.

Tuy nhiên, hiện tại, nhiều địa phương vẫn chưa ban hành đầy đủ các quy định này. Chính phủ đã ban hành cơ bản các Nghị định thi hành Luật Đất đai vào cuối tháng 7/2024, nhưng vẫn còn nhiều thông tư và quy định của cấp tỉnh chưa được hoàn thiện, điều này gây khó khăn cho việc thực hiện luật một cách đồng bộ và hiệu quả.

Nút thắt đất thương mại dịch vụ

Chia sẻ tại hội thảo: “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024", bà Vũ Lan Anh, Phó tổng giám đốc Tập đoàn CEO cho biết, Luật Đất đai 2024 quy định giá đất để tính thuế sử dụng đất là giá đất trong bảng giá đất.

Tại khoản 1, Điều 12 của Nghị định số 71 của Chính phủ quy định về giá đất đã xác định giá đất thương mại, dịch vụ là nội dung bắt buộc phải quy định cụ thể trong bảng giá đất do HĐND cấp tỉnh quyết định. Các quy định hiện hành không quy định về tính giá đất thương mại, dịch vụ trên cơ sở giá đất ở cùng khu vực.

Tuy nhiên, thực tế cho đến nay các địa phương vẫn thu tiền thuê đất trả tiền một lần trong suốt vòng đời dự án bằng khoảng 70% tiền sử dụng đất ở. Theo đánh giá của doanh nghiệp, tỷ lệ này là không có căn cứ khoa học.

Điều này dẫn tới giá đất thương mại, dịch vụ cao, giá thành bất động sản cao, không khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư vào dự án du lịch, nghỉ dưỡng trên đất thương mại, dịch vụ.

Theo quan điểm của lãnh đạo CEO Group, khi xác định giá đất thương mại, dịch vụ trong bảng giá đất, các địa phương cần xác định, tính toán khoa học theo các nguyên tắc “thị trường”, “hài hòa lợi ích” để giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20% đến 40% so với giá đất ở.

Nguyên nhân là do, thứ nhất, cơ cấu sử dụng đất kinh doanh theo quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt của dự án khu đô thị và khu du lịch, nghỉ dưỡng đều rơi vào khoảng 40% tổng diện tích dự án.

Trong khi chủ đầu tư dự án khu đô thị sau khi hoàn thành việc đầu tư, xây dựng sẽ bàn giao 60% diện tích đất còn lại nằm ở phần hạ tầng kỹ thuật cho nhà nước quản lý, vận hành; khu chung cư sẽ do ban quản trị do cư dân bầu để quản lý, vận hành; thì chủ đầu tư dự án khu du lịch nghỉ dưỡng phải đầu tư toàn bộ và chịu chi phí quản lý, vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong suốt vòng đời dự án.

Vì thế, giá đất của đất thương mại, dịch vụ chỉ nên tối đa bằng 40% giá đất ở là có căn cứ khoa học.

Hơn nữa, vai trò của đất thương mại, dịch vụ thực tế còn bao trùm hơn như đề cập tại văn bản này, vậy nên cần khuyến khích hơn nữa để thực ra là nuôi dưỡng nguồn thu bền vững, lâu dài.

Thứ hai, vai trò bao trùm của đất thương mại dịch vụ, nhất là đất phát triển các khu du lịch, nghỉ dưỡng – hạ tầng lưu trú cho ngành kinh tế mũi nhọn du lịch.

Để phát huy những lợi ích nêu trên của đất thương mại, dịch vụ việc xác định giá đất thương mại, dịch vụ theo hướng hài hòa, kiến tạo phát triển cần được đặc biệt quan tâm, là giải pháp đột phá để tạo động lực, nâng cao hiệu quả sử dụng đất thương mại, dịch vụ trong kỷ nguyên mới, bà Lan Anh nhìn nhận.

Cách nào điều chỉnh bảng giá đất hợp lý?

Để đảm bảo tính công bằng cho các doanh nghiệp triển khai các dự án khác nhau, các chuyên gia cho rằng, bảng giá đất mới cần được xây dựng dựa trên việc phân loại nhóm đất một cách chi tiết.

Việc này sẽ cho phép xác định giá đất chính xác hơn với từng nhóm đất cụ thể, phản ánh đúng giá trị thực tế và tiềm năng sử dụng đất của từng loại hình dự án.

Bảng giá đất mới của các địa phương cần cụ thể hóa, chi tiết hơn giá của nhóm đất sản xuất kinh doanh, đất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ, theo đúng nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, phù hợp với khả năng sinh lời của đất đai.

Bên cạnh đó, bảng giá đất mới ban hành có mức giá tăng cao gấp nhiều lần so với giá tính trước đây, do đó cần xem xét mức tỷ lệ % tính giá thuê đất phù hợp nhất để giúp cho doanh nghiệp có thể đủ chi phí kinh doanh có lãi nhằm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với Nhà nước cũng như tái đầu tư vào các hoạt động kinh doanh tiếp theo.

Các cơ quan quản lý nhà nước cần xem xét giá đất của từng loại đất tại từng khu vực dựa trên khả năng sinh lời cụ thể của từng mục đích sử dụng, xác định vị trí có biến động trên thị trường (tăng/giảm) để điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, các cơ quan quản lý cần quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất, hướng dẫn định giá phù hợp với từng loại đất, từng vùng miền, đảm bảo tính linh hoạt nhưng vẫn nhất quán.

Các quy định về thu thập, quản lý và cập nhật dữ liệu giá đất thị trường, bao gồm các giao dịch thực tế, kết quả đấu giá, giá trị bồi thường cần được hướng dẫn chi tiết, cụ thể để thuận tiện cho khâu thực thi.

Hiến kế để thu hút các doanh nghiệp, thành phần kinh tế đầu tư vào địa phương, ông Thịnh cho rằng, khi giao hay cho thuê đất giá giao hay cho thuê đất cần được thiết kế với sự linh hoạt, dựa trên đặc điểm, mục đích sử dụng đất và tính chất các dự án.

Cụ thể, nếu là đất ở, các khu chung cư, quy hoạch khu dân cư theo hình thức mua bán quyền sở hữu vĩnh viễn thì cần áp dụng mức giá 100% theo bảng giá đất.

Đối với đất thương mại, dịch vụ (xây dựng văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, du lịch), có thời gian thuê đất 50 năm, thì tiền thuê nên tính khoảng 40 - 50% giá trị đất tính theo khung giá đất hàng năm.

Đối với các khu vực dành cho các ngành công nghiệp chiến lược, công nghiệp công nghệ cao, cần áp dụng mức giá đất cạnh tranh để thu hút đầu tư trong nước và quốc tế trong khoảng 20 - 40% giá đất trong bảng giá đất.

Đối với các loại đất phục vụ cộng đồng như xây dựng trường học, bệnh viện, trung tâm văn hóa, khu vui chơi, giải trí, các cơ sở hạ tầng phục vụ đời sống xã hội cần áp dụng chính sách ưu đãi đặc biệt. Mức giá cho thuê đất có thể bằng 5 - 20% giá đất trong bảng giá hàng năm.

Trong một số trường hợp, việc miễn phí giao đất hoặc giảm giá thuê đất cho các dự án này là cần thiết để khuyến khích các thành phần kinh tế, các tổ chức, các doanh nghiệp tham gia vào phát triển các công trình phúc lợi xã hội.

Các chính sách này sẽ góp phần nâng cao chất lượng sống cho cộng đồng và đảm bảo sự phát triển bền vững về dài hạn, hấp dẫn các doanh nghiệp đầu tư tại địa phương, đóng góp chung cho sự phát triển kinh tế.