Hai mặt của cơ chế thuê đất trả tiền hằng năm

Biến đất đai thành “con gà đẻ trứng vàng”

Bám sát Nghị quyết 18 về việc cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng các trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm và giới hạn thuê đất trả tiền một lần. 

Theo đó, chỉ có ba nhóm trường hợp được lựa chọn thuê đất trả tiền một lần. Đầu tiên là các dự án sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản. Tiếp đó là các dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Cuối cùng là các dự án xây dựng công trình công cộng để kinh doanh; sử dụng đất thương mại dịch vụ cho hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng.

Các dự án sản xuất, kinh doanh còn lại sẽ buộc phải thuê đất trả dần từng năm, được ổn định đơn giá cho mỗi chu kỳ năm năm. 

Theo chuyên gia pháp lý bất động sản, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, đây là chủ trương đúng đắn và phù hợp với bản chất của đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất, kinh doanh.

Ông Đỉnh lập luận, đất thương mại, dịch vụ vẫn thường được coi là “gà đẻ trứng vàng”. Khi trao loại tư liệu sản xuất này cho doanh nghiệp thông qua hợp đồng thuê đất, Nhà nước không chỉ trông đợi khoản tiền thuê đất mà doanh nghiệp nộp vào ngân sách. 

Thậm chí, tiền thuê đất chỉ giữ vai trò thứ yếu. Kỳ vọng lớn hơn cả là doanh nghiệp sẽ bỏ vốn, tạo lập tài sản trên đất và việc khai thác tài sản sẽ tạo ra giá trị cho xã hội, gồm tiền thuê đất, các khoản thuế, phí, lệ phí, cơ hội việc làm... cho người dân. 

Đất thương mại, dịch vụ, mở rộng ra là các loại đất sản xuất, kinh doanh, có thể trở thành động lực dẫn dắt sự phát triển của đất nước.

Không những thế, theo ông Đỉnh, việc yêu cầu các loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cơ bản phải thuê đất trả tiền hằng năm còn giúp chấm dứt hiện tượng “ôm đất”, “găm giữ đất” - hiện tượng đang diễn ra tràn lan.

Tại nhiều địa phương hiện nay đang có hiện tượng “quây tôn” các khu đất vàng. Chủ đất sau khi “thâu tóm” đã không có đủ năng lực, kinh nghiệm để đầu tư hoặc không có ý định đầu tư mà chỉ găm giữ đất để chờ tăng giá rồi chuyển nhượng, kiếm lời.

Điều này khiến nguồn lực đất đai không được khai thác hiệu quả và gây mất mỹ quan đô thị. 

Nguyên nhân chính của thực trạng này là do Luật Đất đai 2014 cho phép nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê. Luật cũng quy định doanh nghiệp thuê đất trả tiền một lần được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dù chưa đầu tư gì. 

Trong khi đó, nếu phải thuê đất trả tiền hằng năm thì chủ đất không được chuyển nhượng đất mà chỉ được bán hoặc cho thuê tài sản trên đất sau khi đã đầu tư xây dựng hoàn thiện theo đúng quy hoạch, thiết kế. 

Bản thân quyền sử dụng đối với thửa đất thuê trả tiền hằng năm không phải là tài sản đưa vào giao dịch mà tài sản trên đất mới là đối tượng giao dịch.

Việc thuê đất trả hằng năm khiến người sử dụng đất phải sớm đầu tư xây dựng công trình để đưa đất vào sử dụng. Các doanh nghiệp do không phải dành một nguồn tiền lớn để nộp tiền thuê đất một lần cho toàn thời hạn dự án (50-70 năm) nên có thể dồn vốn đầu tư tạo lập tài sản trên đất. Yếu tố “đầu cơ” bị giảm thiểu và thị trường sẽ hầu như chỉ gồm các doanh nghiệp có nhu cầu thực.

Tuy nhiên, bên cạnh những ưu việt, theo ông Đỉnh, loại hình đất thuê trả tiền hằng năm cũng có nhược điểm là người sử dụng đất luôn “nơm nớp” lo âu do giá đất biến động liên tục. 

Cá biệt thời gian qua, tại một số đô thị ven biển như Đà Nẵng có hiện tượng giá đất của chu kỳ năm năm sau tăng gấp 6 - 7 lần so với chu kỳ trước, khiến nhiều doanh nghiệp đối mặt với nguy cơ phá sản, các nhà hàng, khách sạn phải đóng cửa.

Trước tình hình đó, Luật Đất đai 2024 đã có chính sách “an dân” khi quy định tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ năm năm; tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất nhưng mức tăng được đảm bảo không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng hằng năm cả nước của giai đoạn năm năm trước đó. 

Đây là một sự cam kết của Nhà nước với người sử dụng đất thuê hằng năm, giúp họ yên tâm bỏ vốn đầu tư sản xuất, kinh doanh, loại bỏ tâm lý bất an thời gian qua.

Bịt lỗ hổng tránh gây chảy máu nguồn lực đất đai

Mặt khác, theo vị chuyên gia này, rất nhiều vấn đề liên quan đến loại hình đất thuê trả tiền hằng năm cần được giải quyết thoả đáng để tránh thất thu ngân sách nhà nước. 

Thứ nhất, Điều 125 Luật Đất đai 2024 chỉ quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần; không quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất khi cho thuê đất trả tiền hằng năm. 

Điều 124 cũng không quy định việc cho thuê đất trả tiền hằng năm mặc nhiên không thông qua đấu giá, đấu thầu. 

Như vậy đã có “khoảng trống pháp luật”, không xác định được việc nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm thì có phải thông qua đấu giá hay không (đơn cử trường hợp đất sạch do nhà nước quản lý). Đây là câu hỏi rất quan trọng, bởi các loại đất sản xuất, kinh doanh chủ yếu sẽ phải áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hằng năm.

Ông Đỉnh lấy dẫn chứng, tại các khu đất “kim cương” như Tràng Tiền Plaza, khách sạn Metropole... sát cạnh Bờ Hồ, khi hết thời hạn thuê đất, nhà nước thu hồi đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án mới nhưng không đấu giá mà “chỉ định” trực tiếp, chủ đầu tư nộp tiền thuê đất theo bảng giá đất hằng năm.

Khoảng trống pháp luật khi không có quy định việc cho thuê đất trả tiền hằng năm phải thông qua đấu giá, đấu thầu.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh

Chuyên gia pháp lý bất động sản

Viễn cảnh trên khiến không ít người băn khoăn, lo ngại, đặc biệt ở vị thế của cán bộ, công chức trong các cơ quan quản lý. Liệu người có thẩm quyền có thể ký các quyết định về lựa chọn nhà đầu tư, về cho thuê đất, về giá đất... khi không áp dụng cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất.

Điều này cũng tiềm ẩn nguy cơ “chảy máu” nguồn lực đất đai nếu những khu đất thương mại, dịch vụ tại các vị trí đắc địa được giao không qua đấu giá mà áp dụng cơ chế chỉ định và ấn định giá thuê theo bảng giá đất.

"Câu chuyện này rất có thể sẽ xảy ra khi quy định mới của Luật Đất đai năm 2024 phát sinh hiệu lực", ông Đỉnh nhìn nhận.

Bên cạnh đó, nghiên cứu các quy định khác tại Luật Đất đai 2024, có thể nhận thấy mục đích của nhà làm luật là quy định việc cho thuê đất trả tiền hằng năm sẽ không cần thông qua đấu giá, đấu thầu. 

Cụ thể tại điểm b khoản 1 Điều 159 quy định giá đất trong bảng giá đất sẽ được áp dụng để tính tiền thuê đất khi nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Như vậy, giá đất trong bảng giá đất (ban hành hằng năm) sẽ được áp dụng để tính tiền thuê đất cho mọi trường hợp thuê đất trả hằng năm. 

Với mức tiền thuê đất đã được ấn định sẵn (lấy theo bảng giá đất) thì bất kỳ chủ thể nào sử dụng đất cũng trả tiền thuê như nhau, do đó không cần thiết phải đấu giá?

Nếu áp dụng pháp luật theo hướng này sẽ rất đáng lo ngại, bởi bảng giá đất được xây dựng cho địa bàn toàn tỉnh, thành phố thuộc trung ương, không phải giá đất cụ thể nên rất khó bảo đảm bảng giá đất có thể bám sát giá đất giao dịch trên thị trường, đặc biệt với các khu đất ở vị trí đắc địa. 

Do đó, việc người thuê đất trả hằng năm chỉ phải trả tiền thuê theo giá đất trong bảng giá đất có nguy cơ gây thất thoát ngân sách. 

Mặt khác, quy định này cũng tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực, do Nhà nước được cho thuê đất mà không qua đấu giá, đấu thầu nên có thể xuất hiện sự ưu ái cho các doanh nghiệp “thân quen”. Với tiền thuê đất rẻ, các doanh nghiệp “sân sau” có thể được tiếp cận hàng loạt khu đất giá trị cao để xây dựng công trình khách sạn, siêu thị... và cho thuê lại để kiếm lời.

Theo ông Đỉnh, đây là vấn đề lớn, hệ trọng, cần được cấp có thẩm quyền đưa ra phương án giải quyết thấu đáo bởi như đã nêu, các loại đất sản xuất, kinh doanh chủ yếu sẽ phải áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hằng năm. 

Nguồn lực quan trọng này cần phải được phân bổ theo cơ chế thị trường, trên nguyên tắc cạnh tranh để đảm bảo tính minh bạch, phát huy hiệu quả sử dụng đất.

Vấn đề thứ hai, quy định tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ năm năm; chu kỳ tiếp theo tăng không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng của năm năm trước đó là chính sách “an dân” cần thiết, giúp doanh nghiệp yên tâm bỏ vốn đầu tư, tạo lập tài sản trên đất thuê.

Song, cần lưu ý rằng mức tiền thuê đất này sẽ được thu thập để tham chiếu khi định giá đất các thửa đất tương tự ở khu vực lân cận (ví dụ nếu định giá đất theo phương pháp so sánh). Việc khống chế mức tiền thuê đất liệu có khiến giá đất xác định không phản ánh được tính thị trường?

Quy định mới của Luật Đất đai là bảo vệ người đang thuê đất trả tiền hằng năm bằng cách ổn định giá đất để “an dân” nhưng giá đất đó vô hình trung lại được tham chiếu để định giá đất cho những quan hệ cho thuê đất mới.

Trước đó, Luật Đất đai 2013 có quy định: “Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau”. 

Luật Đất đai 2024 mặc dù đã bỏ nội dung này nhưng đây là nguyên tắc thị trường sẽ được áp dụng, kể cả không nêu trong luật. Như vậy, với đất thuê trả hằng năm, có thể hình thành chuỗi domino khiến nguyên tắc định giá đất theo thị trường không đạt được.

Thứ ba, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định hoàn toàn mới. Người đang thuê đất thu tiền thuê đất một lần được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả hằng năm; tiền thuê đất đã nộp được khấu trừ vào tiền thuê đất hằng năm phải nộp. 

Quy định mới này nhằm khuyến khích việc lựa chọn trả tiền thuê đất hằng năm, nhưng trường hợp khó có thể xảy ra trong thực tiễn. 

Việc chuyển sang thuê đất trả hằng năm không giúp doanh nghiệp được lấy lại tiền thuê đất đã nộp vào ngân sách, trong khi quyền lợi bị thu hẹp, lại nơm nớp không biết số tiền đã nộp còn lại có đủ dần trả cho 45 năm hay không.

Một số ý kiến cho rằng quy định này là cần thiết cho trường hợp doanh nghiệp đã trót chọn thuê đất trả tiền một lần nhưng không đủ khả năng tài chính nên chưa nộp/nộp chưa đủ tiền thuê đất; do đó doanh nghiệp sẽ có thêm một “cửa thoát” là chuyển sang thuê đất trả hằng năm.

Tuy nhiên, về mặt nguyên tắc, lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất là quyền của người thuê đất. Khi đã quyết định lựa chọn, doanh nghiệp phải dự trù được mức phải nộp để tính toán, cân nhắc và tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình.

Theo quy định về thu tiền thuê đất hiện nay thì nếu thuê đất trả một lần, trong vòng 90 ngày sau khi nhận thông báo, doanh nghiệp phải nộp đủ 100% tiền thuê; nếu không nộp đủ trong 90 ngày sẽ phải chịu các chế tài mà nặng nhất là bị thu hồi đất, chấm dứt dự án.

Việc sau 90 ngày mà doanh nghiệp không nộp đủ tiền thuê xuất phát từ lỗi của doanh nghiệp mà lẽ ra đã có thể khắc phục khi “liệu cơm gắp mắm” để lựa chọn ngay từ đầu. 

Việc luật hóa một tình huống sự vụ, đơn lẻ là không cần thiết và làm nảy sinh tình huống doanh nghiệp chưa thực hiện đúng nghĩa vụ nhưng lại được “ra điều kiện” với cơ quan nhà nước, ông Đỉnh nhấn mạnh.