Tác động của bảng giá đất mới ở TP.HCM

Sở Tài nguyên và môi trường TP.HCM đang hoàn tất những bước cuối cùng để trình UBND thành phố ban hành bảng giá đất tại địa phương theo Luật Đất đai 2024.

Theo dự thảo bảng giá đất mới của Sở Tài nguyên và môi trường TP.HCM công bố, giá đất tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình từ 5 - 10 lần, một số địa phương ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh tăng đột biến từ 15 - 51 lần so với hiện tại.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và môi trường khẳng định, bảng giá đất mới được xây dựng theo nguyên tắc thị trường, căn cứ theo giá thị trường.

Cụ thể, theo bảng giá này, giá đất ở đô thị cao nhất của TP.HCM sẽ là 810 triệu đồng/m2 tại các tuyến đường trung tâm quận 1 như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi. So với bảng giá đất hiện hành, giá dự kiến này tăng gấp 5 lần.

Khu vực quận 3, toàn bộ các tuyến đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Trần Cao Vân và Công trường Quốc tế sẽ là nơi có giá đất mới cao nhất quận, khoảng 420 triệu đồng/m2, tăng 6,5 lần so với hiện tại. Cáctuyến đường sầm uất như Võ Văn Tần, Nguyễn Đình Chiểu, Cao Thắng, Pasteur,... cũng được điều chỉnh mức giá mới 300 - 330 triệu đồng/m2, tăng 5-6 lần.

Có biên độ thay đổi nhiều theo bảng giá đất mới là thành phố Thủ Đức. Các tuyến đường trung tâm như Trần Não, Lương Định Của giá đất hiện tại khoảng 5-13 triệu đồng/m2 nhưng bảng giá mới dự kiến tăng vọt từ 10-17,5 lần, nơi cao nhất sẽ có giá 149 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, huyện Hóc Môn có một số tuyến đường giá đất dự kiến được điều chỉnh tăng đột biến, như đường Bùi Văn Ngữ (đoạn từ ngã 3 Bầu đến đường Nguyễn Ảnh Thủ) giá đất từ 1 triệu đồng/m2 lên 36 triệu đồng/m2, tăng gấp 36 lần.

Đường Nguyễn Thị Thảnh từ 610 nghìn đồng/m2 lên 22,4 triệu đồng/m2, tăng 37,3 lần; đường Song hành Quốc lộ 22 (đoạn từ Lý Thường Kiệt đến Nhà máy nước Tân Hiệp) tăng từ 780 nghìn đồng/m2 lên 39,6 triệu đồng/m2, tức tăng 50,7 lần.

Bảng giá đất dự kiến này sẽ được áp dụng cho 12 trường hợp và cũng tác động đến 12 nhóm đối tượng tương ứng. Trong đó, nhóm những người được nhà nước bồi thường khi thu hồi đất sẽ có lợi, cònnhóm bị ảnh hưởng nhiều nhất là những thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, người phải nộp thuế sử dụng đất.

Tác động lớn

Bảng giá đất tăng được dự báo sẽ tác động lớn đến người dân, thị trường và tiến độ các dự án ở TP.HCM.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM cho rằng, việc ban hành bảng giá đất mới gần sát với giá thị trường sẽ giúp cho việc thỏa thuận đền bù giải tỏa mặt bằng các dự án đầu tư bằng vốn ngân sách được thuận tiện và nhanh hơn, qua đó giúp rút ngắn được thời gian.

Áp dụng bảng giá đất mới xây dựng tiếp cận được với giá thị trường cũng giúp cơ chế giao đất, cho thuê đất được vững chắc hơn về mặt cơ sở và phương pháp thực hiện. Tuy nhiên cần tiến hành rà soát lại các khung quy định cụ thể để áp giá đất và cần có lộ trình áp dụng một cách thận trọng.

Do giá cơ sở tăng rất mạnh nên cần thiết phải rà soát lại cách tính, loại bỏ các hạng mục chi phí không cần thiết trong quá trình áp giá, linh hoạt điều chỉnh ngay các bất cập phát sinh.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, bảng giá đất mới sẽ có tác động tích cực và những tác động không mong muốn.

Với tác động tích cực, là những người có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, với số tiền được bồi thường sẽ cao hơn trước đây. Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất sẽ tăng thêm trong thời gian tới thay vì chỉ chiếm 13,1% giai đoạn 2005 - 2022.

Còn tác động không mong muốn là chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế như bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà.

Ngoài ra, chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch sẽ tăng dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung và cũng tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện.

Luật sư Trần Đức Phượng, Công ty Luật TNHH Hợp Việt (Đoàn luật sư TP.HCM), đánh giá những hộ gia đình, cá nhân có đất bị vướng quy hoạch treo, quy hoạch đất dân cư xây dựng mới,... chưa làm sổ, chuyển mục đích được hoặc các hộ dân có nhu cầu chuyển đổi lên thổ cư, hợp pháp hóa quyền sử dụng đất, nay áp dụng bảng giá đất mới thì thuế và tiền sử dụng đất tăng sẽ gây khó khăn.

Ngoài ra, những nhà đầu cơ, đầu tư đất nền phân lô, đất lâu năm chờ lên thổ cư cũng sẽ là nhóm đối tượng bị ảnh hưởng lớn. Bởi vì nếu muốn chuyển đổi hay chuyển nhượng đất trong hạn mức sẽ chịu mức thuế phí tăng đột biến.

Nhóm những đơn vị phát triển dự án đang chờ để hoàn tất hồ sơ đóng thuế đất cũng bị ảnh hưởng đáng kể. Bởi từ sau ngày 1/8, nếu tính theo bảng giá mới, khoản chi phí phải đóng chắc chắn sẽ tăng rất nhiều so với dự kiến trước đó của họ.

“Việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ tác động rất lớn đến đời sống xã hội. Do đó, Chính phủ cần nghiên cứu việc tăng giá đất có lộ trình, chia làm nhiều giai đoạn để doanh nghiệp và người dân có thời gian chuẩn bị”, ông Phượng nói thêm.