Bảng giá đất liệu có đẩy giá bất động sản tăng mạnh?

Bài toán nan giải để hạ giá nhà

Nhiều năm tham gia thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản đang chịu áp lực rất lớn khi chi phí giá đất ngày càng tăng cao.

Theo ông Khánh, trong vài năm qua, phần lớn doanh nghiệp bất động sản đã kiệt sức, rời bỏ thị trường. Hầu hết doanh nghiệp còn trụ lại thị trường hiện nay đều có nguồn lực tài chính mạnh cùng khả năng xoay xở.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại, khó khăn cũ chưa qua, khó khăn mới lại đến. Với bảng giá đất tăng cao, việc triển khai để hoàn thành các dự án của doanh nghiệp tiếp tục gặp khó khăn do chi phí tiền sử dụng đất tăng, ảnh hưởng đến bài toán tài chính của doanh nghiệp.

Đặc biệt là với các dự án chưa nộp tiền sử dụng đất, các doanh nghiệp sẽ phải nộp chi phí tiền sử dụng đất cao hơn. Trong bối cảnh chi phí vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí tài chính, vốn vay do thời gian chờ thủ tục kéo dài, gánh nặng của các doanh nghiệp là rất lớn.

Tất cả các chi phí tăng cao này sẽ được cộng thêm vào giá bán bất động sản khiến giá bán các dự án chung cư, nhà ở gắn liền với đất, biệt thự, liền kề, đất nền trong thời gian tới tăng mạnh.

Đặc biệt là đối với các sản phẩm nhà ở mà chi phí tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng cao trong các chi phí cấu thành lên giá bán như đất nền, nhà ở gắn liền với đất.

Còn đối với các chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất theo giá cũ, họ vẫn phải bán giá cao, ông Khánh nhận định và lý giải nguyên nhân là do chi phí chờ đợi, chi phí tài chính và quản lý dự án trong thời gian dài đã đội lên rất nhiều.

Thực tế, doanh nghiệp hiện nay không thể hạ giá bán, vì nếu không bán được giá cao thì họ "thà không bán còn hơn". Đây là một tâm lý rất phổ biến và cũng là lý do khiến thị trường bất động sản nhà ở chưa thể khơi thông hoàn toàn.

Nguồn cung trên thị trường sẽ tiếp tục phụ thuộc vào các đại dự án của các chủ đầu tư lớn có tiềm lực tài chính và pháp lý hoàn thiện.

Chính vì vậy, giá bán sẽ tiếp tục tăng cao. Ngay cả các dự án đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý trên thị trường thời gian gần đây, cũng không thể kỳ vọng có mức giá rẻ hơn.

Trong khi đó, với giá bất động sản tăng cao, thanh khoản nhiều khả năng sẽ ngày càng gặp khó do vượt quá khả năng chi trả của người mua nhà. Điều này có thể sẽ đẩy thị trường vào bối cảnh trầm lắng.

Giá đất cao, chi phí đầu vào lớn, doanh nghiệp không thể bán giá thấp, trong khi khả năng thanh khoản kém, khiến các doanh nghiệp nhỏ và vừa rất khó trụ vững. Chỉ một số ít doanh nghiệp lớn, có nguồn lực mạnh mới có thể tiếp tục triển khai dự án, trụ lại trên thị trường.

Theo ông Khánh, với bảng giá đất mới, thị trường và các doanh nghiệp bất động sản sẽ cần thời gian, có thể phải mất 5-10 năm để thích nghi. Trong thời gian này, nguồn cung bất động sản sẽ còn hạn chế, giá sẽ tiếp tục được đẩy lên cao, đặc biệt ở hai thành phố lớn.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển CBRE Việt Nam cho rằng, bảng giá đất mới sẽ là yếu tố tác động làm đẩy giá bất động sản.

Mới đây nhất, TP. Hà Nội đã ban hành bảng giá đất mới với mức giá tăng bằng lần so với bảng giá đất cũ. Điều này chắc chắn sẽ tác động đến chi phí tiền sử dụng đất, chi phí đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản. 

Các chi phí này tất yếu sẽ được cộng vào giá bán của các dự án trong thời gian tới, bà An nhận định.

Trước đó, Bộ Xây dựng cũng đã có những cảnh báo trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ. Theo tính toán, bảng giá đất mới sát với thị trường sẽ làm tăng chi phí đầu tư xây dựng, đẩy giá nhà tăng 15 - 20%.

Giá bất động sản sẽ bình ổn do hạn chế đầu cơ?

Tuy nhiên, theo bà An, bảng giá đất mới cũng có những tác động tích cực lớn đến thị trường bất động sản. Theo đó, kỳ vọng lớn nhất của bảng giá đất mới này là sẽ giúp đẩy nhanh công tác đền bù giải phóng mặt bằng, vốn là nút thắt rất lớn của các dự án trong thời gian vừa qua. 

Công tác đền bù giải phóng mặt bằng được khơi thông sẽ giúp các dự án đẩy nhanh tiến độ thực hiện, từ đó góp phần tháo gỡ điểm nghẽn nguồn cung cho thị trường.

Việc gia tăng nguồn cung cũng là yếu tố được bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc bộ phận định giá và tư vấn tài chính, Savills Hà Nội cho rằng, sẽ góp phần bình ổn giá bán bất động sản.

Trái với các ý kiến cho rằng, bảng giá đất mới sẽ khiến giá nhà ở tăng cao, theo bà Vân, bảng giá đất mới của Hà Nội có tác động không đáng kể đến giá bất động sản. Chính sách này sẽ góp phần làm bình ổn giá nhà, do giúp làm giảm làn sóng đầu cơ.

Theo bà Vân, hiện tượng đẩy giá lên cao trước đây chủ yếu là do hoạt động đầu cơ mua đi bán lại. Song đối tượng này hiện nay sẽ phải cân nhắc kỹ hơn khi tham gia vào thị trường.

Với giá bảng giá đất tăng mạnh, cùng với chi phí sử dụng đòn bẩy tài chính cũng như chi phí thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính trên bảng giá đất mới sát hơn với thị trường hơn, dư địa lợi nhuận của các nhà đầu tư sẽ giảm.

Khi các yếu tố này được hạn chế, sự gia tăng đột biến trong thời gian tới là ít có khả năng xảy ra. Giá bất động sản tại Hà Nội chỉ tăng trưởng theo cơ học, xuất phát từ các yếu tố tự nhiên như nhu cầu sử dụng, thu nhập người dân cải thiện, gia tăng dân số, và tốc độ đô thị hóa.

Bà An cũng dự báo giá chung cư Hà Nội sẽ giữ ở mức ổn định, dự kiến tăng trung bình 6-8%/năm, thay vì mức tăng phi mã như năm vừa qua. Tính trong cả năm 2024, giá bán sơ cấp chung cư đã ghi nhận mức tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái và 12% so với quý trước.

Ở khía cạnh khác, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group cho rằng, bảng giá đất mới sẽ có tác động làm tăng giá bán chung cư, song mức độ là không lớn. Lý do là tiền sử dụng đất được phân bổ trên diện tích sàn sử dụng của cả tòa nhà cao tầng, nên mức tăng trên mỗi mét vuông không quá nhiều.

Trước đây, tiền sử dụng đất trung bình cho một m2 sàn chung cư khoảng 6 triệu đồng. Tổng chi phí xây dựng cho một m2 sàn thành phẩm là khoảng 21 triệu đồng.

Nay, với chi phí tăng, giá thành có thể lên đến gần 30 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, do giá bán chung cư hiện tại trung bình dao động từ 50-60 triệu đồng/m², nên mức tăng này không quá đáng kể.

Mặt khác, theo ông Quê, mặc dù bảng giá mới cao hơn khung giá cũ nhiều lần, nhưng nó vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Do đó, bảng giá đất này không ảnh hưởng đáng kể đến giá bán cũng như lượng giao dịch trên thị trường.

Bên cạnh đó, với một lượng lớn các dự án nhà ở xã hội trong thời gian tới, giá chung cư Hà Nội có thể giảm. Các dự án nhà ở thương mại giá cao sẽ phải giảm giá hoặc có chiến lược cạnh tranh, hấp dẫn người mua nhà khi thị trường đa dạng nguồn cung ở các phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá vừa túi tiền.

Còn với đất nền, khác với chung cư vì không có khả năng "phân tầng" để giảm chi phí, vì vậy, với bảng giá đất mới, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất tăng lên sẽ dẫn đến giá bán đất nền tăng cao.

Tuy nhiên, khả năng thanh khoản của đất nền sẽ giảm do mức giá bị đẩy lên quá cao, khiến người mua khó tiếp cận. Do đó, yếu tố đầu cơ trên thị trường này cũng sẽ được hạn chế, ông Quê nhận định.