Môi giới bất động sản thoi thóp chờ thời

Chùn tay

Hơn năm nay, các doanh nghiệp phân phối bất động sản chật vật tìm nguồn hàng để bán, nhưng nghịch lý là, dù bây giờ có hàng cũng không dám nhận phân phối.

Đó là tình cảnh của một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại quận Nam Từ Liêm (Hà Nội). Sau một thời gian dài "nằm im bất động" do thị trường đóng băng, ông bắt đầu nhận được các lời mời hợp tác phân phối dự án từ một số chủ đầu tư.

Có dự án mở bán đối với sàn giao dịch cũng giống như "nắng hạn gặp mưa rào" nhưng sau khi cân nhắc, vị lãnh đạo doanh nghiệp này quyết định từ chối.

Ông cho biết, công ty đã cho nghỉ việc hơn 70% nhân viên môi giới sau thời gian dài ngập trong khó khăn nên nếu nhận phân phối dự án, công ty sẽ phải tuyển lại từ đầu.

Ông đánh giá ở một thị trường thanh khoản yếu như hiện tại, dòng tiền đầu tư chưa trở lại thị trường, việc dồn lực để phân phối dự án là khá mạo hiểm. Công ty sẽ phải đầu tư tiền bạc, tuyển thêm nhân viên, đào tạo nhân sự, kéo theo đó là các chi phí trả lương, chi phí bán hàng rất lớn, trong khi kết quả kinh doanh vẫn là một ẩn số.

Đó là chưa kể đến việc hiện các chủ đầu tư đều đang trong tình cảnh hết sức khó khăn, cạn kiệt nguồn tiền, công nợ liên quan đến phí môi giới giữa chủ đầu tư và sàn giao dịch có nguy cơ chậm thanh toán, nợ khó đòi.

Chính vì vậy, ông cho rằng thời điểm này tốt nhất là các doanh nghiệp môi giới nên nằm im chờ thời, cầm cự duy trì hoạt động. "Đầu tư mới trong bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay đều rất nguy hiểm, tiềm ẩn rủi ro cao với chính doanh nghiệp", vị này chia sẻ.

Kiệt sức

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, từ năm 2019, thị trường bất động sản đã xuất hiện dấu hiệu chững lại, giao dịch chủ yếu là mua đi bán lại và bán lại hàng cũ. Và dù là hàng cũ, không còn phù hợp với xu hướng, thị hiếu khách hàng nhưng chủ đầu tư và môi giới vẫn cố gắng bán.

Hiện nay, trên cả nước có hơn 1.000 dự án bất động sản rơi vào tình trạng “bất động” với giá trị gần 800 nghìn tỷ đồng. Điều này gây đứt gãy nguồn hàng, thị trường truyền thống biến mất, khách hàng quay lưng.

Năm 2022, nguồn cung chỉ bằng khoảng 20% so với năm 2018 nhưng chủ yếu đến từ các dự án cũ. Tỷ lệ hấp thụ chung của thị trường năm 2022 chỉ bằng 17% của giao dịch năm 2018. Còn tỷ lệ hấp thụ của quý 1/2023 chỉ trên 10%.

Thị trường truyền thống của sàn môi giới là các dự án đô thị, các dự án du lịch nghỉ dưỡng nhưng các dự án này hiện đều trong tình trạng “đắp chiếu”, sa thải nhân sự, tạm dừng thi công.

Sự sụt giảm của thị trường bất động sản dẫn đến “sức khoẻ” của môi giới bất động sản cũng giảm sút.

Cụ thể, ông Đính dẫn dữ liệu cho thấy hơn 90% doanh nghiệp có giao dịch sụt giảm; trên 95% doanh nghiệp thu hẹp quy mô; đến tháng 5/2023 các doanh nghiệp tiếp tục sa thải nhân sự; 40% doanh nghiệp cắt giảm lương từ 10% đến 20%.

Đặc biệt, là có tới 23% doanh nghiệp môi giới chỉ có thể duy trì hoạt động đến hết quý 3/2023 và 43% chỉ trụ được đến hết năm 2023.

Lực lượng môi giới đang sụt giảm trên phạm vi cả nước, không có doanh nghiệp nào nào ngoại lệ. Số lượng môi giới đang hoạt động trên thị trường hiện nay chỉ bằng 30% đến 40% so với cuối năm 2022.

Lượng lớn môi giới bất động sản phải nghỉ việc do thu nhập không đủ sống hoặc do doanh nghiệp sa thải, tạm dừng hoạt động hoặc phá sản. Số lượng môi giới còn trụ lại với nghề phải hoạt động đa dạng, sáng tạo dưới nhiều hình thức.

Hơn 90% môi giới được khảo sát có thu nhập giảm hơn so với năm trước đó. Lực lượng môi giới bỏ nghề chủ yếu là người mới gia nhập ngành hoặc tay ngang, chưa được đào tạo bài bản.

Trước thực trạng đó, thời gian qua Chính phủ đã có động thái hỗ trợ ngành bất động sản như gỡ vướng pháp lý, giảm lãi suất, chính sách phát triển nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, do thị trường rơi vào tình trạng khủng trong thời gian dài nên các chính sách này mới chỉ giúp thị trường hoạt động cầm chừng chứ chưa thể thoát khỏi trạng thái suy yếu.

Nếu tình trạng này không được cải thiện, ông Đính cho rằng thời gian tới thị trường sẽ chứng kiến hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản rời khỏi thị trường. 

Cắt, giảm… để tồn tại

Trước thực trạng đó, các doanh nghiệp môi giới đã thực hiện một loạt biện pháp tái cấu trúc để tồn tại.

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp có quy mô hàng nghìn môi giới ở Hà Nội, hiện công nợ phí môi giới đã lên đến hàng trăm tỷ đồng. Khoản nợ này chưa biết đến bao giờ mới đòi được do các chủ đầu tư hiện cũng đang lâm vào tình cảnh rất bế tắc, không có nguồn tiền. Dù công ty đã cắt giảm đến 40% nhân sự nhưng vẫn rất khó khăn trong việc duy trì hoạt động.

Còn bà Phạm Thị Nguyên Thanh, Tổng giám đốc Công ty Dịch vụ bất động sản Đất Xanh (Đất Xanh Service) cho biết, mặc dù là doanh nghiệp lớn với thị phần 33% cả nước nhưng không có nghĩa là bớt khó mà chỉ là đỡ hơn nhờ có tích luỹ.

Khi thị trường lâm vào tình trạng khó khăn, Đất Xanh Service đã phải thực hiện hàng loạt hoạt động tái cấu trúc thường xuyên, liên tục, rộng khắp để đảm bảo chỉ giữ lại những nhân sự tinh tuý, công ty “khoẻ” nhất.

Qua những lần tái cấu trúc, Đất Xanh Service đã thu gọn về ngành nghề, phạm vi hoạt động, giảm bớt những phòng ban hoạt động chưa hiệu quả. Thậm chí có phòng ban hoạt động hiệu quả nhưng không cấp thiết nữa thì Đất Xanh Service cũng cắt giảm.

Đất Xanh Service tập trung tối ưu nguồn lực cả về tài chính lẫn con người. Cụ thể, công ty đã chuyển một loạt mô hình thiên về tính phí nhiều sang mô hình biến phí. Việc chuyển đổi trạng thái này được Đất Xanh Service thực hiện rất nhanh để doanh nghiệp thích nghi với diễn biến mới của thị trường.

Hiện nay mỗi nhân sự phải kiêm nhiệm và làm từ 2 đến 3 công việc. Thậm chí, những công việc này khác nhau, không liên quan với nhau nhưng mọi người vẫn cố gắng hoàn thành, cộng khổ với doanh nghiệp để mong vượt qua lúc khó khăn này.

Đội ngũ nhân sự Đất Xanh Service trả lương lúc đông nhất là hơn 7.000 người, đội ngũ cộng tác viên là hơn 10.000 người. Nhưng khi tiến hành tái cấu trúc, trong khoảng một năm trở lại đây Đất Xanh Service đã cắt giảm hơn 60% nguồn lực nhân viên kinh doanh.

Tuy nhiên, theo bà Thanh, không phải Đất Xanh Service cắt giảm hoàn toàn mà là thực hiện chuyển đổi trạng thái từ tính phí qua biến phí, tức là Đất Xanh Service chỉ trả lương cho nhân viên kinh doanh được giữ lại, hoàn thành tốt công việc.

Mặc dù không được trả lương nữa nhưng có nhiều nhân viên vẫn ở lại bám nghề, gắn bó với Đất Xanh Service theo hình thức cộng tác viên. Do đó, về nguồn lực kinh doanh thì Đất Xanh Service ít bị ảnh hưởng hơn so với các doanh nghiệp khác bởi vì Đất Xanh Service vẫn giữ lại đội ngũ cốt lõi, với chính sách tốt.

“Khi đi qua giông bão thì buộc doanh nghiệp phải vứt bỏ những thứ nặng nề, không cần thiết, chỉ giữ lại những tinh tuý. Dù biết đó là những biện pháp đau đớn nhưng phải làm và hiện nay Đất Xanh Service đang thực hiện tốt”, bà Thanh nói.