Bất động sản còn 'ì ạch' thời gian dài

Thị trường bất động sản vừa trải qua một năm đầy thử thách và ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, những khó khăn của thị trường sẽ vẫn còn tiếp diễn trong dài hạn, rất khó có thể khởi sắc trong một thời gian ngắn.

Căn cứ vào sự phát triển của chu kỳ bất động sản trước đó và những tín hiệu vĩ mô của hiện tại, ông Quốc Anh dự báo, thị trường bất động sản sẽ xuất hiện tín hiệu đảo chiều từ quý II – quý IV/2024.

Ba yếu tố quyết định sự xuất hiện của tín hiệu đảo chiều này là lãi suất giảm, tín dụng tăng và chính sách bất động sản được sửa đổi theo hướng thuận lợi cho sự phát triển của thị trường.

Trong chu kỳ bất động sản trước đó, sau các đợt tăng lãi suất liên tục, lần đầu tiên Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có động thái hạ trần lãi suất huy động từ đầu năm 2012. Tiếp sau đó, 2013 cũng là năm chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng được điều chỉnh tăng trở lại.

Đồng thời, các chính sách bất động sản có lợi cho thị trường như Luật Đất đai sửa đổi, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, chính sách phát triển nhà ở xã hội đã được thông qua, giúp thị trường có tín hiệu đảo chiều vào năm 2013.

Đánh giá các động thái tương đồng thời điểm đảo chiều của chu kỳ trước​ đối với bối cảnh hiện nay, ông Quốc Anh cho rằng, trong năm 2023, thị trường đã bắt đầu xuất hiện các dấu hiệu tích cực​.

Cụ thể, ở thời điểm hiện tại, về mặt lãi suất, từ đầu 2023, Ngân hàng Nhà nước đã ba lần điều chỉnh giảm trần lãi suất huy động và bốn lần hạ lãi suất điều hành. Nhiều ngân hàng đã giảm mạnh 3% - 5% lãi suất huy động so với đầu năm​. 

Về mặt tăng trưởng tín dụng, hạn mức tăng trưởng tín dụng 2023 là 14% đến 15% so với 14% của 2022. Tuy nhiên, tính đến ngày 22/11/2023, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống mới đạt 8,21%, thấp hơn so với chỉ tiêu định hướng đầu năm.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở được đã thông qua tháng 11/2023 và có hiệu lực từ đầu 2025. Thị trường bất động sản cũng hưởng lợi từ các động thái của Chính phủ như quyết định thành lập năm tổ công tác tháo gỡ đầu tư công, gói hỗ trợ 2% lãi suất (tương đương 40 nghìn tỷ đồng)​, gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ đồng cho nhà ở xã hội​. 

Nhiều chính sách tích cực được ban hành như Nghị định 08 và dự thảo Thông tư 16 (sửa đổi) nhằm gỡ khó cho thị trường trái phiếu; Nghị quyết 33 thúc đẩy thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững; Nghị định 10 về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, tháo gỡ cho bất động sản nghỉ dưỡng; Thông tư 02 và Thông tư 06 đưa ra hướng giải quyết nợ.

Vì vậy, ông Quốc Anh đưa ra dự báo điểm đảo chiều của thị trường bất động sản có thể xuất hiện từ quý II – quý IV/2024. 

"Tuy nhiên, đảo chiều không có nghĩa là thị trường sẽ ngay lập tức quay trở lại đà tăng trưởng, mà chỉ là dấu hiệu cho thấy đã thoát khỏi giai đoạn đi ngang", ông Quốc Anh nhấn mạnh và cho rằng, sau đó, thị trường sẽ vào chu kỳ mới bốn giai đoạn: thăm dò, củng cố, khởi sắc trước khi phát triển ổn định.

Với giai đoạn thăm dò dự kiến diễn ra vào nửa cuối năm 2024, thị trường sẽ phục hồi với thanh khoản nhỏ lẻ đến từ sản phẩm chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực​. Lượng giao dịch sẽ tăng nhiều ở các căn hộ có diện tích nhỏ. Các dự án có giao dịch tốt là dự án đã hoàn thành, gần công trình hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, mật độ thấp, chủ đầu tư uy tín, tiến độ tốt, lãi suất ưu đãi.

Tiếp theo sẽ là giai đoạn củng cố, dự kiến rơi vào​ quý IV/2024 – quý I/2025. Đây là giai đoạn rất quan trọng với các chính sách khơi thông nguồn tiền tạo động lực cho thị trường và tháo gỡ pháp lý để định hướng phát triển bền vững.

Nếu không có giai đoạn này với chính sách tiền tệ được đẩy mạnh trên diện rộng, giúp tháo gỡ khó khăn về nguồn tiền, thị trường sẽ không thể tiến tới hai giai đoạn tiếp theo là khởi sắc và ổn định.

Ở chu kỳ trước đó, để xử lý nợ xấu và khơi thông nguồn tiền cho thị trường, từ cuối 2013, Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam đã được thành lập giúp mua lại nợ xấu, làm dư nợ xấu giảm. Qua đó, nguồn tiền cho thị trường được tháo gỡ. 

Tuy nhiên, ở chu kỳ hiện tại, mặc dù Chính phủ đã có Nghị định 02 giúp giữ nguyên nhóm nợ và Thông tư 06 cho phép người tiêu dùng đảo nợ nhưng công cụ để tháo gỡ nguồn tiền vẫn còn là dấu hỏi. 

Mặt khác, về việc cải thiện chính sách tiền tệ, hiện Ngân hàng Nhà nước đã giảm lãi suất điều hành và lãi suất huy động, song các ngân hàng thương mại vẫn chưa dồn dập đưa ra chính sách vay ưu đãi như thời điểm cuối năm 2013 - đầu 2014 nhằm hỗ trợ thị trường hồi phục. 

Theo ông Quốc Anh, nguồn tiền và chính sách tiền tệ là hai điểm mà thị trường bất động sản cần khơi thông được nếu muốn khởi sắc.

Sau giai đoạn củng cố, ông Quốc Anh dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào thời kỳ khởi sắc từ quý II – quý IV/2025. Ông kỳ vọng, giai đoạn này Việt Nam sẽ ghi nhận sự phát triển kinh tế mạnh mẽ, nguồn tiền đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng trưởng​ cao.

Bên cạnh đó, tiềm lực tài chính của chủ đầu tư và môi trường tiền tệ cải thiện sẽ dẫn đến sự phục hồi về nguồn cung và thanh khoản trên diện rộng​. Giá bất động sản trong giai đoạn này cũng sẽ cải thiện đồng thời với nguồn cung và thanh khoản​.

Nếu tất cả các yếu tố trên được đáp ứng và có lộ trình thuận lợi để hồi phục, dự kiến, từ sau quý I/2026, bất động sản có thể sẽ dần tiến vào giai đoạn ổn định. 

Ở thời gian này, thị trường tiếp tục đà tăng trưởng tốt về thanh khoản và giá. Giá bất động sản sẽ tăng trưởng mạnh mẽ. Đồng thời, thị trường cũng sẽ xuất hiện nhiều loại hình sản phẩm mới.

Nhìn lại quá khứ, giai đoạn 2015 - 2017 là thời kỳ phát triển rực rỡ nhất của thị trường bất động sản. Giá bất động sản tăng bằng lần. Thị trường trăm hoa đua nở với nhiều sản phẩm mới từ nhà ở thực, đến đầu cơ, bất động sản nghỉ dưỡng, condotel, biệt thự, nhà phố biển, ông Quốc Anh nhìn nhận.

Với những điều kiện của thị trường và kinh tế vĩ mô như hiện tại, vị chuyên gia này cho rằng, thị trường bất động sản sẽ cần quãng đường tương đối dài để quay lại nhịp tăng trưởng sôi động như trước đây.