Bất động sản dự báo đáy chữ U

An Chi Thứ ba, 03/10/2023 - 10:30

Mặc dù Chính phủ rất tích cực trong việc đưa ra các giải pháp tháo gỡ khó khăn, song sự phục hồi của thị trường bất động sản rất chậm.

Có đến 70% các dự án bất động sản đang dừng thi công do khó khăn của thị trường, doanh nghiệp. Ảnh: Hoàng Anh.

Thị trường bất động sản vẫn đang chìm trong những khó khăn rất lớn khi báo cáo nghiên cứu 'Thị trường bất động sản Việt Nam – Hành trình vượt bão và động lực phục hồi' cho thấy, sự suy giảm đang diễn ra trên mọi mặt, từ nguồn cung, nguồn cầu, niềm tin của nhà đầu tư, đến số lượng doanh nghiệp đầu tư kinh doanh.

Báo cáo do Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam dự đoán thị trường đang ở đáy của hình “chữ U” và vẫn tiếp tục chu kỳ đi ngang và xu hướng nhích dần lên là rất chậm và sẽ kéo dài đến hết năm 2023. 

Theo đó, trong năm 2022, nguồn cung toàn thị trường chỉ đạt 50.000 sản phẩm, bằng hơn 20% nguồn cung của năm 2018, trước khi xảy ra đại dịch Covid-19. 

Trong sáu tháng đầu năm nay, nguồn cung các dự án tiếp tục giảm sâu với chỉ khoảng 10.000 căn nhà ở thương mại, bằng 50% so với cùng kỳ năm 2022.

Không chỉ nguồn cung, nguồn cầu và niềm tin của nhà đầu tư, khách hàng trên thị trường cũng sụt giảm mạnh mẽ.

Bất động sản điêu đứng vì đòn bẩy tài chính quá đà

Từ cuối năm 2022 đến nay, thị trường luôn trong trạng thái thiếu vắng khách hàng bởi các sản phẩm hạn chế, phần lớn có giá cao, thiếu sức hấp dẫn người mua nhà.

Bên cạnh đó, lãi suất tiền gửi cao khiến khách hàng ưu tiên gửi tiền vào ngân hàng. Một lượng lớn khách hàng gặp khó khăn về tài chính do kinh tế vĩ mô, hoạt động kinh doanh gặp khó cũng không còn tiền để vào thị trường.

Điều này đã khiến tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường nửa đầu năm nay chỉ đạt 30%, thấp hơn nhiều so với thời điểm thị trường sôi động.

Giá bán cũng có xu hướng giảm. Giá chung cư giảm 3 - 5% so với cùng kỳ năm trước. Giá nhà ở riêng lẻ giảm 7 - 10%, giá đất nền giảm từ 9 - 12%.

Hoạt động thị trường khó khăn đã khiến 97% các doanh nghiệp bất động sản phải thu hẹp quy mô hoạt động. 50% số doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải giảm quy mô lao động trên 30% so với thời điểm giữa năm 2022. Riêng trong lĩnh vực môi giới, số lượng nhân sự đã giảm đến 60 - 70% so với giữa năm 2022. 

Tại Diễn đàn bất động sản mùa Thu lần thứ nhất do Reatimes tổ chức mới đây với chủ đề 'Dự báo thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản và khuyến nghị đầu tư', ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng thừa nhận những khó khăn rất lớn của thị trường, doanh nghiệp.

Theo ông Hải, có đến 70% các dự án dừng thi công tại một số địa phương lớn. Nhiều dự án gặp khó khăn trong triển khai thực hiện.

Nguyên nhân là do hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số tồn tại, bất cập,chưa đồng bộ, chưa theo kịp thực tế, thủ tục chưa đơn giản hóa, chưa liên thông các cơ quan quản lý.

Bên cạnh đó, sức mua và thanh khoản giảm mạnh do nguồn cung giảm nhưng cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý, thiếu nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp ở đô thị, đặc biệt là nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội.

Mặt khác, các doanh nghiệp đang gặp khó khăn, phải cắt giảm nhân sự do thiếu nguồn vốn, khó tiếp cận với vốn tín dụng ngân hàng, trái phiếu. Trong khi đó, hiện có hàng trăm nghìn tỷ đồng trái phiếu đã phát hành và cần trả nợ cuối năm nay đang đè nặng lên doanh nghiệp bất động sản.

Ông Hải cho rằng, cơ chế chính sách, tiếp cận nguồn vốn và việc thực thi của cơ quan quản lý là 3 vấn đề ảnh hưởng chủ yếu đến sự lên xuống của thị trường.

9 giải pháp giúp phục hồi thị trường bất động sản

Để hồi phục và phát triển thị trường bất động sản, TS. Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT CEO Group cho rằng, thứ nhất, về thể chế, Việt Nam cần khai thác tối ưu các sân chơi quốc tế. 

Với xu hướng ký kết nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA), điều này là rất cần thiết để thu hút tốt hơn khách du lịch đến với Việt Nam nói riêng và các nước ASEAN nói chung. Qua đó, tạo động lực cho du lịch, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi.

Thứ hai, Chính phủ cần nới lỏng chính sách, cho phép người nước ngoài là đối tượng sử dụng đất, tạo điều kiện cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở, bất động sản du lịch theo quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này sẽ góp phần tạo thêm thanh khoản cho thị trường bất động sản trong bối cảnh trầm lắng.

Thứ ba, theo quan sát của ông Bình, hầu hết các nước trên thế giới, nước nào cũng có các cơ chế phát triển đặc khu kinh tế. Thậm chí, có những đặc khu kinh tế rất hấp dẫn mà các doanh nghiệp nước ngoài đến đầu tư và phát triển. 

Vì vậy, nếu có thể, vị lãnh đạo doanh nghiệp này cho rằng, Chính phủ nên xem xét một vài khu kinh tế ven biển để phát triển thành đặc khu kinh tế, tạo động lực cho tăng trưởng.

Thứ tư, hạ tầng giao thông cần được đẩy mạnh phát triển hơn nữa để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và thị trường bất động sản. 

Ông Bình dẫn chứng, tại nhiều nước trên thế giới, các sân bay không chỉ là nơi đi lại mà còn là nơi mua sắm, vui chơi, giải trí. Và quan trọng nhất là trở thành điểm đến của khu vực. Sân bay là 'cỗ máy kiếm tiền' và mang du khách đến đất nước. 

Do đó, nếu sân bay Long Thành sắp tới làm được điều này sẽ rất tốt để thu hút thêm khách du lịch, nâng cao phát triển kinh tế Việt Nam.

Ngoài ra, việc phát triển tàu cao tốc chỉ 200km/h đang hơi lạc hậu. Nhiều nước trên thế giới như Trung Quốc đã xem xét có những tàu siêu tốc có tốc độ 1.000km/h.

Tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho phát triển nhà ở xã hội

Thứ năm, nhà nước cần xem xét, tham gia trực diện hơn vào việc phát triển nhà ở xã hội. Nhà nước tạo lập và sở hữu nhà ở xã hội cho thuê song song với các doanh nghiệp, tạo lập thị trường cạnh tranh, theo cơ chế thị trường, đa dạng phân khúc, mở rộng đối tượng, linh hoạt về địa điểm. 

Kinh nghiệm thế giới như nhà ở xã hội ở New Zealand cho thấy, nhà ở xã hội do 2 bên cung cấp. Bên thứ nhất là nhà nước xây để cho thuê và thứ hai là tạo điều kiện cho tổ chức tư nhân tham gia. 

Trên thị trường, nhà nước cung cấp khoảng 65% nhà ở xã hội, 35% còn lại là của 61 nhà phát triển tư nhân. Nhà ở xã hội của nhà phát triển tư nhân có giá cho thuê bằng 80% giá thị trường, nhà nước bù 20% tiền thuê cho doanh nghiệp. 

Như vậy, nhà nước vẫn điều hành, tạo ra một thị trường cạnh tranh, vận hành theo cơ chế thị trường, tạo ra một sân chơi bình quyền cho nhà ở xã hội. Vị trí nhà ở xã hội có thể ở bất kỳ đâu, các phân khúc nhà ở xã hội cũng rất đa dạng từ trung cấp đến cao cấp.

Thứ sáu là chuyển đổi số, Việt Nam có thể học tập mô hình của Singapore về mô hình thành phố nhà nước thông minh, số hóa vận hành giao thông và thủ tục hành chính, thị trường bất động sản.

Thứ bảy, dữ liệu bất động sản cũng là vấn đề rất quan trọng góp phần minh bạch hoá thị trường, rất cần Chính phủ đẩy mạnh thực hiện.

Thứ tám, về xu hướng ngôi nhà thứ hai, hiện nay Malaysia, Indonesia, Campuchia đang làm rất tốt nhằm góp phần thu hút thêm nguồn lực đầu tư cho thị trường bất động sản.

Thứ chín là sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Theo ông Bình, Chính phủ có thể gộp sàn kinh doanh bất động sản và sàn giao dịch quyền sử dụng đất là một. Nếu làm được điều này sẽ góp phần giảm bớt thủ tục hành chính, bớt chi phí cho người dân, doanh nghiệp mà vẫn kiểm soát được thị trường.

Nợ xấu bất động sản gia tăng

Nợ xấu bất động sản gia tăng

Tài chính -  1 năm
Theo báo cáo của NHNN, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng gia tăng từ 1,53% lên mức 2,47% trong vòng 1 năm qua (từ tháng 6/2022 đến tháng 6/2023).
Nợ xấu bất động sản gia tăng

Nợ xấu bất động sản gia tăng

Tài chính -  1 năm
Theo báo cáo của NHNN, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng gia tăng từ 1,53% lên mức 2,47% trong vòng 1 năm qua (từ tháng 6/2022 đến tháng 6/2023).
Bất động sản điêu đứng vì đòn bẩy tài chính quá đà

Bất động sản điêu đứng vì đòn bẩy tài chính quá đà

Bất động sản -  1 năm

Thị trường bất động sản nhiều khả năng chịu áp lực giảm giá mạnh vào cuối năm 2024, đầu năm 2025, nếu các doanh nghiệp không tận dụng được khoảng thời gian gia hạn trái phiếu để tái cấu trúc và buộc phải bán rẻ, bán lỗ hàng tồn kho để tồn tại.

Diễn biến trái chiều của bất động sản Hải Phòng

Diễn biến trái chiều của bất động sản Hải Phòng

Bất động sản -  1 năm

Chung cư cao cấp và bất động sản công nghiệp tại Hải Phòng đang sôi động trở lại, trong khi đó, đất nền và nhà ở gắn liền với đất vẫn tiếp tục trầm lắng.

Nợ xấu bất động sản gia tăng

Nợ xấu bất động sản gia tăng

Tài chính -  1 năm

Theo báo cáo của NHNN, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng gia tăng từ 1,53% lên mức 2,47% trong vòng 1 năm qua (từ tháng 6/2022 đến tháng 6/2023).

Cơ hội mới của bất động sản Hải Phòng

Cơ hội mới của bất động sản Hải Phòng

Nhịp cầu kinh doanh -  1 năm

Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, bất động sản Hải Phòng đang sở hữu nhiều tiềm năng phát triển nhờ cơ sở hạ tầng giao thông hoàn thiện, tăng trưởng kinh tế ở mức cao và làn sóng đầu tư mạnh mẽ tại các khu công nghiệp.

Bất động sản Đà Nẵng: Nghỉ dưỡng hạ nhiệt, chung cư soán ngôi

Bất động sản Đà Nẵng: Nghỉ dưỡng hạ nhiệt, chung cư soán ngôi

Bất động sản -  5 giờ

Bất động sản nghỉ dưỡng ven biển tại Đà Nẵng đang ở giai đoạn trầm lắng sau thời gian tăng trưởng nóng, trong khi chung cư sở hữu lâu dài lại trở thành lựa chọn ưu tiên của các nhà đầu tư.

Vì sao InterContinental chọn Vịnh Hạ Long – viên ngọc mới của châu Á

Vì sao InterContinental chọn Vịnh Hạ Long – viên ngọc mới của châu Á

Bất động sản -  8 giờ

InterContinental Halong Bay, khu nghỉ dưỡng hạng sang mới nhất thuộc thương hiệu khách sạn cao cấp hàng đầu thế giới, đang được kỳ vọng sẽ thiết lập chuẩn mực mới cho du lịch nghỉ dưỡng miền Bắc. Nhưng điều gì khiến một thương hiệu toàn cầu như InterContinental lựa chọn Hạ Long?

Cơn khát môi giới giữa thời bùng nổ dự án bất động sản

Cơn khát môi giới giữa thời bùng nổ dự án bất động sản

Bất động sản -  1 ngày

Khi nguồn cung tăng tốc, bài toán ai sẽ bán và bán được hàng đang tái định hình lại vai trò chiến lược của các sàn môi giới bất động sản trên thị trường.

Rủi ro khí hậu: Mối nguy mới với bất động sản

Rủi ro khí hậu: Mối nguy mới với bất động sản

Bất động sản -  5 ngày

Những rủi ro khí hậu ngoài gây thiệt hại vật chất còn làm tăng chi phí vận hành, bảo hiểm và làm giảm giá trị đầu tư các tài sản bất động sản.

Từ nghỉ dưỡng đến định cư: Bước ngoặt mới ở Phú Quốc

Từ nghỉ dưỡng đến định cư: Bước ngoặt mới ở Phú Quốc

Bất động sản -  1 tuần

Phú Quốc không còn chỉ là điểm đến nghỉ dưỡng. Những dự án đô thị quy mô cùng chiến lược thu hút cư dân đang dần định hình đảo ngọc thành điểm đến để sống, không chỉ để ghé thăm.

Bất động sản Đà Nẵng: Nghỉ dưỡng hạ nhiệt, chung cư soán ngôi

Bất động sản Đà Nẵng: Nghỉ dưỡng hạ nhiệt, chung cư soán ngôi

Bất động sản -  5 giờ

Bất động sản nghỉ dưỡng ven biển tại Đà Nẵng đang ở giai đoạn trầm lắng sau thời gian tăng trưởng nóng, trong khi chung cư sở hữu lâu dài lại trở thành lựa chọn ưu tiên của các nhà đầu tư.

Sáu năm liên tiếp Lotte Finance tăng vốn điều lệ

Sáu năm liên tiếp Lotte Finance tăng vốn điều lệ

Tài chính -  6 giờ

Năm nay, vốn điều lệ của Lotte Finance đã tăng hơn 726 tỷ đồng so với năm 2024, từ 4.186 tỷ đồng lên hơn 4.912 tỷ đồng để thúc đẩy cho vay tiêu dùng.

'Lối thoát' sau nhiều năm mắc kẹt của CTX Holdings

'Lối thoát' sau nhiều năm mắc kẹt của CTX Holdings

Doanh nghiệp -  7 giờ

Bán đi dự án "vàng" tại Cầu Giấy, CTX Holdings dự kiến ghi nhận kết quả kinh doanh cao nhất kể từ khi thành lập, đồng thời có nguồn lực để bước vào chu kỳ mới.

Từ sự vụ C.P. Việt Nam: Lỗ hổng quản trị nguy hiểm khi phớt lờ tiếng nói nội bộ

Từ sự vụ C.P. Việt Nam: Lỗ hổng quản trị nguy hiểm khi phớt lờ tiếng nói nội bộ

Diễn đàn quản trị -  7 giờ

Sự việc của C.P. Việt Nam là hồi chuông cảnh tỉnh cho các doanh nghiệp về hệ thống quản trị minh bạch và hiệu quả.

Đầu tư giáo dục theo cách của BITEX

Đầu tư giáo dục theo cách của BITEX

Leader talk -  7 giờ

Với Tổng giám đốc BITEX Trần Thanh Thảo, muốn đất nước phát triển mạnh mẽ thì không có con đường nào bền vững hơn đầu tư vào giáo dục.

Vì sao InterContinental chọn Vịnh Hạ Long – viên ngọc mới của châu Á

Vì sao InterContinental chọn Vịnh Hạ Long – viên ngọc mới của châu Á

Bất động sản -  8 giờ

InterContinental Halong Bay, khu nghỉ dưỡng hạng sang mới nhất thuộc thương hiệu khách sạn cao cấp hàng đầu thế giới, đang được kỳ vọng sẽ thiết lập chuẩn mực mới cho du lịch nghỉ dưỡng miền Bắc. Nhưng điều gì khiến một thương hiệu toàn cầu như InterContinental lựa chọn Hạ Long?

Tổng thống Cộng hòa Litva đến Hà Nội trên chuyên cơ Vietjet

Tổng thống Cộng hòa Litva đến Hà Nội trên chuyên cơ Vietjet

Ống kính -  8 giờ

Tổng thống nước Cộng hòa Litva Gitanas Nauseda và phu nhân tới Hà Nội tối 11/6 trên chuyến bay chuyên cơ Vietjet, bắt đầu thăm chính thức Việt Nam từ ngày 11 - 12/6.