Bất động sản dự báo đáy chữ U

An Chi Thứ ba, 03/10/2023 - 10:30

Mặc dù Chính phủ rất tích cực trong việc đưa ra các giải pháp tháo gỡ khó khăn, song sự phục hồi của thị trường bất động sản rất chậm.

Có đến 70% các dự án bất động sản đang dừng thi công do khó khăn của thị trường, doanh nghiệp. Ảnh: Hoàng Anh.

Thị trường bất động sản vẫn đang chìm trong những khó khăn rất lớn khi báo cáo nghiên cứu 'Thị trường bất động sản Việt Nam – Hành trình vượt bão và động lực phục hồi' cho thấy, sự suy giảm đang diễn ra trên mọi mặt, từ nguồn cung, nguồn cầu, niềm tin của nhà đầu tư, đến số lượng doanh nghiệp đầu tư kinh doanh.

Báo cáo do Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam dự đoán thị trường đang ở đáy của hình “chữ U” và vẫn tiếp tục chu kỳ đi ngang và xu hướng nhích dần lên là rất chậm và sẽ kéo dài đến hết năm 2023. 

Theo đó, trong năm 2022, nguồn cung toàn thị trường chỉ đạt 50.000 sản phẩm, bằng hơn 20% nguồn cung của năm 2018, trước khi xảy ra đại dịch Covid-19. 

Trong sáu tháng đầu năm nay, nguồn cung các dự án tiếp tục giảm sâu với chỉ khoảng 10.000 căn nhà ở thương mại, bằng 50% so với cùng kỳ năm 2022.

Không chỉ nguồn cung, nguồn cầu và niềm tin của nhà đầu tư, khách hàng trên thị trường cũng sụt giảm mạnh mẽ.

Bất động sản điêu đứng vì đòn bẩy tài chính quá đà

Từ cuối năm 2022 đến nay, thị trường luôn trong trạng thái thiếu vắng khách hàng bởi các sản phẩm hạn chế, phần lớn có giá cao, thiếu sức hấp dẫn người mua nhà.

Bên cạnh đó, lãi suất tiền gửi cao khiến khách hàng ưu tiên gửi tiền vào ngân hàng. Một lượng lớn khách hàng gặp khó khăn về tài chính do kinh tế vĩ mô, hoạt động kinh doanh gặp khó cũng không còn tiền để vào thị trường.

Điều này đã khiến tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường nửa đầu năm nay chỉ đạt 30%, thấp hơn nhiều so với thời điểm thị trường sôi động.

Giá bán cũng có xu hướng giảm. Giá chung cư giảm 3 - 5% so với cùng kỳ năm trước. Giá nhà ở riêng lẻ giảm 7 - 10%, giá đất nền giảm từ 9 - 12%.

Hoạt động thị trường khó khăn đã khiến 97% các doanh nghiệp bất động sản phải thu hẹp quy mô hoạt động. 50% số doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải giảm quy mô lao động trên 30% so với thời điểm giữa năm 2022. Riêng trong lĩnh vực môi giới, số lượng nhân sự đã giảm đến 60 - 70% so với giữa năm 2022. 

Tại Diễn đàn bất động sản mùa Thu lần thứ nhất do Reatimes tổ chức mới đây với chủ đề 'Dự báo thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản và khuyến nghị đầu tư', ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng thừa nhận những khó khăn rất lớn của thị trường, doanh nghiệp.

Theo ông Hải, có đến 70% các dự án dừng thi công tại một số địa phương lớn. Nhiều dự án gặp khó khăn trong triển khai thực hiện.

Nguyên nhân là do hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số tồn tại, bất cập,chưa đồng bộ, chưa theo kịp thực tế, thủ tục chưa đơn giản hóa, chưa liên thông các cơ quan quản lý.

Bên cạnh đó, sức mua và thanh khoản giảm mạnh do nguồn cung giảm nhưng cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý, thiếu nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp ở đô thị, đặc biệt là nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội.

Mặt khác, các doanh nghiệp đang gặp khó khăn, phải cắt giảm nhân sự do thiếu nguồn vốn, khó tiếp cận với vốn tín dụng ngân hàng, trái phiếu. Trong khi đó, hiện có hàng trăm nghìn tỷ đồng trái phiếu đã phát hành và cần trả nợ cuối năm nay đang đè nặng lên doanh nghiệp bất động sản.

Ông Hải cho rằng, cơ chế chính sách, tiếp cận nguồn vốn và việc thực thi của cơ quan quản lý là 3 vấn đề ảnh hưởng chủ yếu đến sự lên xuống của thị trường.

9 giải pháp giúp phục hồi thị trường bất động sản

Để hồi phục và phát triển thị trường bất động sản, TS. Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT CEO Group cho rằng, thứ nhất, về thể chế, Việt Nam cần khai thác tối ưu các sân chơi quốc tế. 

Với xu hướng ký kết nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA), điều này là rất cần thiết để thu hút tốt hơn khách du lịch đến với Việt Nam nói riêng và các nước ASEAN nói chung. Qua đó, tạo động lực cho du lịch, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi.

Thứ hai, Chính phủ cần nới lỏng chính sách, cho phép người nước ngoài là đối tượng sử dụng đất, tạo điều kiện cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở, bất động sản du lịch theo quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này sẽ góp phần tạo thêm thanh khoản cho thị trường bất động sản trong bối cảnh trầm lắng.

Thứ ba, theo quan sát của ông Bình, hầu hết các nước trên thế giới, nước nào cũng có các cơ chế phát triển đặc khu kinh tế. Thậm chí, có những đặc khu kinh tế rất hấp dẫn mà các doanh nghiệp nước ngoài đến đầu tư và phát triển. 

Vì vậy, nếu có thể, vị lãnh đạo doanh nghiệp này cho rằng, Chính phủ nên xem xét một vài khu kinh tế ven biển để phát triển thành đặc khu kinh tế, tạo động lực cho tăng trưởng.

Thứ tư, hạ tầng giao thông cần được đẩy mạnh phát triển hơn nữa để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và thị trường bất động sản. 

Ông Bình dẫn chứng, tại nhiều nước trên thế giới, các sân bay không chỉ là nơi đi lại mà còn là nơi mua sắm, vui chơi, giải trí. Và quan trọng nhất là trở thành điểm đến của khu vực. Sân bay là 'cỗ máy kiếm tiền' và mang du khách đến đất nước. 

Do đó, nếu sân bay Long Thành sắp tới làm được điều này sẽ rất tốt để thu hút thêm khách du lịch, nâng cao phát triển kinh tế Việt Nam.

Ngoài ra, việc phát triển tàu cao tốc chỉ 200km/h đang hơi lạc hậu. Nhiều nước trên thế giới như Trung Quốc đã xem xét có những tàu siêu tốc có tốc độ 1.000km/h.

Tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho phát triển nhà ở xã hội

Thứ năm, nhà nước cần xem xét, tham gia trực diện hơn vào việc phát triển nhà ở xã hội. Nhà nước tạo lập và sở hữu nhà ở xã hội cho thuê song song với các doanh nghiệp, tạo lập thị trường cạnh tranh, theo cơ chế thị trường, đa dạng phân khúc, mở rộng đối tượng, linh hoạt về địa điểm. 

Kinh nghiệm thế giới như nhà ở xã hội ở New Zealand cho thấy, nhà ở xã hội do 2 bên cung cấp. Bên thứ nhất là nhà nước xây để cho thuê và thứ hai là tạo điều kiện cho tổ chức tư nhân tham gia. 

Trên thị trường, nhà nước cung cấp khoảng 65% nhà ở xã hội, 35% còn lại là của 61 nhà phát triển tư nhân. Nhà ở xã hội của nhà phát triển tư nhân có giá cho thuê bằng 80% giá thị trường, nhà nước bù 20% tiền thuê cho doanh nghiệp. 

Như vậy, nhà nước vẫn điều hành, tạo ra một thị trường cạnh tranh, vận hành theo cơ chế thị trường, tạo ra một sân chơi bình quyền cho nhà ở xã hội. Vị trí nhà ở xã hội có thể ở bất kỳ đâu, các phân khúc nhà ở xã hội cũng rất đa dạng từ trung cấp đến cao cấp.

Thứ sáu là chuyển đổi số, Việt Nam có thể học tập mô hình của Singapore về mô hình thành phố nhà nước thông minh, số hóa vận hành giao thông và thủ tục hành chính, thị trường bất động sản.

Thứ bảy, dữ liệu bất động sản cũng là vấn đề rất quan trọng góp phần minh bạch hoá thị trường, rất cần Chính phủ đẩy mạnh thực hiện.

Thứ tám, về xu hướng ngôi nhà thứ hai, hiện nay Malaysia, Indonesia, Campuchia đang làm rất tốt nhằm góp phần thu hút thêm nguồn lực đầu tư cho thị trường bất động sản.

Thứ chín là sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Theo ông Bình, Chính phủ có thể gộp sàn kinh doanh bất động sản và sàn giao dịch quyền sử dụng đất là một. Nếu làm được điều này sẽ góp phần giảm bớt thủ tục hành chính, bớt chi phí cho người dân, doanh nghiệp mà vẫn kiểm soát được thị trường.

Nợ xấu bất động sản gia tăng

Nợ xấu bất động sản gia tăng

Tài chính -  1 năm
Theo báo cáo của NHNN, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng gia tăng từ 1,53% lên mức 2,47% trong vòng 1 năm qua (từ tháng 6/2022 đến tháng 6/2023).
Nợ xấu bất động sản gia tăng

Nợ xấu bất động sản gia tăng

Tài chính -  1 năm
Theo báo cáo của NHNN, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng gia tăng từ 1,53% lên mức 2,47% trong vòng 1 năm qua (từ tháng 6/2022 đến tháng 6/2023).
Bất động sản điêu đứng vì đòn bẩy tài chính quá đà

Bất động sản điêu đứng vì đòn bẩy tài chính quá đà

Bất động sản -  1 năm

Thị trường bất động sản nhiều khả năng chịu áp lực giảm giá mạnh vào cuối năm 2024, đầu năm 2025, nếu các doanh nghiệp không tận dụng được khoảng thời gian gia hạn trái phiếu để tái cấu trúc và buộc phải bán rẻ, bán lỗ hàng tồn kho để tồn tại.

Diễn biến trái chiều của bất động sản Hải Phòng

Diễn biến trái chiều của bất động sản Hải Phòng

Bất động sản -  1 năm

Chung cư cao cấp và bất động sản công nghiệp tại Hải Phòng đang sôi động trở lại, trong khi đó, đất nền và nhà ở gắn liền với đất vẫn tiếp tục trầm lắng.

Nợ xấu bất động sản gia tăng

Nợ xấu bất động sản gia tăng

Tài chính -  1 năm

Theo báo cáo của NHNN, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng gia tăng từ 1,53% lên mức 2,47% trong vòng 1 năm qua (từ tháng 6/2022 đến tháng 6/2023).

Cơ hội mới của bất động sản Hải Phòng

Cơ hội mới của bất động sản Hải Phòng

Nhịp cầu kinh doanh -  1 năm

Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, bất động sản Hải Phòng đang sở hữu nhiều tiềm năng phát triển nhờ cơ sở hạ tầng giao thông hoàn thiện, tăng trưởng kinh tế ở mức cao và làn sóng đầu tư mạnh mẽ tại các khu công nghiệp.

Dragon Golf Links hoàn thiện kiệt tác 27 hố tiêu chuẩn quốc tế

Dragon Golf Links hoàn thiện kiệt tác 27 hố tiêu chuẩn quốc tế

Bất động sản -  1 ngày

Tập đoàn Geleximco cùng Công ty Cổ phần Đầu tư và du lịch Vạn Hương tổ chức khánh thành Dragon Golf Links giai đoạn hai hoàn thiện 27 hố golf tiêu chuẩn quốc tế.

Khách lãi đậm khi 'chốt deal' nhà phố 15,5 tỷ đồng trên sóng livestream Sunshine Group 22/8

Khách lãi đậm khi 'chốt deal' nhà phố 15,5 tỷ đồng trên sóng livestream Sunshine Group 22/8

Bất động sản -  1 ngày

Tối 22/8, thêm một căn nhà phố tại Noble Palace Tay Thang Long được đặt giá thành công trên livestream NobleGo của Sunshine Group với mức 15,5 tỷ đồng – thấp hơn thị trường gần 3 tỷ đồng. Đặc biệt, giải thưởng quay số 200 triệu đồng tiếp tục tìm thấy chủ nhân may mắn, góp phần gia tăng sức nóng của chương trình.

Bất động sản tăng tốc bán hàng 'né' tháng Ngâu

Bất động sản tăng tốc bán hàng 'né' tháng Ngâu

Bất động sản -  3 ngày

Nhiều chủ đầu tư bất động sản đang tăng tốc bán hàng trước tháng Ngâu, tạo nên sự sôi động rõ nét cho thị trường.

Phương pháp định giá đất cụ thể: Vì sao doanh nghiệp muốn bỏ, chuyên gia lại muốn giữ?

Phương pháp định giá đất cụ thể: Vì sao doanh nghiệp muốn bỏ, chuyên gia lại muốn giữ?

Bất động sản -  4 ngày

Trong khi nhiều doanh nghiệp kiến nghị loại bỏ phương pháp định giá đất cụ thể vì xem đây là "rào cản", thì giới chuyên gia lại phản đối mạnh mẽ do lo ngại nguy cơ thiếu công bằng và thất thoát ngân sách.

Bất động sản công nghiệp: Chủ động, linh hoạt, bền vững để đáp ứng yêu cầu mới

Bất động sản công nghiệp: Chủ động, linh hoạt, bền vững để đáp ứng yêu cầu mới

Bất động sản -  5 ngày

Trong bối cảnh xu hướng phát triển bền vững và chuyển đổi số đang định hình lại ngành công nghiệp toàn cầu, bất động sản công nghiệp Việt Nam đứng trước yêu cầu chuyển mình mạnh mẽ cả về mô hình lẫn tiêu chuẩn phát triển. Nhiều doanh nghiệp bắt đầu theo đuổi hướng tiếp cận dài hạn, ưu tiên hạ tầng xanh và tích hợp dịch vụ hỗ trợ.

Thế Giới Di Động chi 200 tỷ đồng mua trái phiếu ACBS

Thế Giới Di Động chi 200 tỷ đồng mua trái phiếu ACBS

Doanh nghiệp -  41 phút

Thế Giới Di Động nổi tiếng với "nghề tay trái" hái ra tiền trong hoạt động đầu tư tài chính, với lợi thế thường xuyên nắm giữ tiền mặt lớn.

Gilimex 'đặt cược' vào vụ kiện Amazon

Gilimex 'đặt cược' vào vụ kiện Amazon

Doanh nghiệp -  47 phút

Trong bối cảnh kết quả kinh doanh bết bát, Gilimex đang 'đặt cược' với kỳ vọng có lợi từ phán quyết vụ kiện Amazon lên tới 280 triệu USD.

CT Group đang ấp ủ điều gì phía sau chiến lược máy bay không người lái?

CT Group đang ấp ủ điều gì phía sau chiến lược máy bay không người lái?

Leader talk -  49 phút

Sau một thập kỷ nghiên cứu, đầu tư vào khoa học công nghệ, CT Group đang dần lộ diện tham vọng chiếm lĩnh kinh tế không gian tầm thấp.

Lý do khiến các ngân hàng quốc doanh yếu thế trong cuộc đua tăng trưởng

Lý do khiến các ngân hàng quốc doanh yếu thế trong cuộc đua tăng trưởng

Tài chính -  50 phút

Trong khi nhóm 4 ngân hàng quốc doanh vốn hóa lớn (Big4) chật vật hệ số an toàn vốn sát ngưỡng tối thiểu, nhóm ngân hàng tư nhân vươn lên với nền vốn dày, dư địa tăng trưởng lớn.

Eximbank được S&P Global Ratings nâng tín nhiệm quốc tế lên 'BB-' với triển vọng 'ổn định'

Eximbank được S&P Global Ratings nâng tín nhiệm quốc tế lên "BB-" với triển vọng "ổn định"

Tài chính -  57 phút

Đánh giá này cao hơn mức bình quân B+ của ngành ngân hàng Việt Nam, ghi nhận những chuyển biến tích cực của Eximbank trong việc tăng trưởng lợi nhuận bền vững và nỗ lực tái cấu trúc. Đây là lần đầu tiên Eximbank được S&P nâng xếp hạng tín nhiệm lên mức BB- kể từ năm 2018.

VinFast giúp xe máy điện tiện hơn xe xăng với 150.000 trạm đổi pin trên toàn quốc

VinFast giúp xe máy điện tiện hơn xe xăng với 150.000 trạm đổi pin trên toàn quốc

Nhịp cầu kinh doanh -  4 giờ

150.000 trạm đổi pin trên toàn quốc đi kèm chính sách chuyển đổi xanh được mở rộng tới 34 tỉnh, thành của VinFast đưa xe máy điện trở thành phương tiện có thể thay thế hoàn toàn xe xăng tại Việt Nam.

The Matrix One Premium: Trải nghiệm thượng lưu từ những căn hộ không gian khoáng đạt

The Matrix One Premium: Trải nghiệm thượng lưu từ những căn hộ không gian khoáng đạt

Nhịp cầu kinh doanh -  5 giờ

Trong bức tranh bất động sản cao cấp giữa lòng Thủ đô, The Matrix One Premium nổi bật như một dấu ấn của phong cách sống thượng lưu. Đặc biệt, những căn hộ diện tích lớn 3, 4 phòng ngủ mang đến không gian sống bốn mùa vượng khí dành riêng cho giới thượng lưu, những người luôn khao khát sự rộng rãi, riêng tư và đẳng cấp.