Những rào cản khi thanh toán trái phiếu bằng bất động sản

Nghị định 08 mới được ban hành với nhiều quy định nhằm gỡ khó cho thị trường trái phiếu, đồng thời hỗ trợ các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản giảm áp lực đáo hạn hàng trăm nghìn tỷ đồng trái phiếu đã phát hành các năm trước.

Một trong những quy định mới được cho là quan trọng nhất của Nghị định 08 là cho phép thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác. Đây được xem là 'lối thoát' cho các doanh nghiệp bất động sản, tạo điều kiện cho các doanh nhiệp này tiếp tục đầu tư phát triển các dự án thay vì mặc kẹt trên khối tài sản dở dang.

Ông Lê Hồng Khang, Giám đốc Xếp hạng tín nhiệm, FiinRatings, đánh giá nếu doanh nghiệp và trái chủ đạt được thỏa thuận về việc hoán đổi trái phiếu - bất động sản, sẽ tránh được trường hợp đồng loạt yêu cầu thanh toán hoặc bán tháo trái phiếu nắm giữ, gây thiệt hại kinh tế cho các bên và làm trầm trọng hơn tình trạng thiếu thanh khoản của doanh nghiệp.

Mặc dù vậy, ông Khang cũng không đánh giá cao khả năng hoán đổi trái phiếu lấy bất động sản có thể thành công trên diện rộng xuất phát từ tâm lý lo ngại rủi ro của trái chủ. Không phải nhà đầu tư nào cũng có thể đánh giá đầy đủ về tính pháp lý và giá trị của bất động sản nên không dễ chấp nhận hoán đổi sang tài sản là bất động sản. Điều này đặc biệt đúng với nhà đầu tư cá nhân, nhóm chiếm tỷ lệ lớn về trái phiếu doanh nghiệp nhưng từng cá nhân lại chỉ nắm giữ một lượng nhỏ. 

Ngay cả với các nhà đầu tư trái phiếu là tổ chức, việc đánh giá một dự án, sản phẩm bất động sản có sạch không, có đang bị thế chấp hay không...cũng đòi hỏi chủ đầu tư phải minh bạch thông tin về dự án bất động sản. 

Trường hợp trái chủ đồng ý hoán đổi, vấn đề tiếp theo đó là định giá bất động sản như thế nào mới tương xứng với giá trị trái phiếu. Một lần nữa, để minh bạch, doanh nghiệp cần thuê tổ chức định giá công khai, điều này lại tiếp tục phát sinh chi phí.

Có thể thấy, khá nhiều sản phẩm bất động sản được đề nghị dùng hoán đổi trái phiếu lại là tài sản được hình thành trong tương lai, thậm chí chưa hoàn thiện về pháp lý. Như vậy, giải pháp này có thể đơn giản là hoán đổi rủi ro này sang rủi ro khác cho nhà đầu tư trái phiếu.

Cũng đánh giá về giải pháp này, bà Định Thị Mai Anh, Trưởng phòng Phân tích cổ phiếu của Công ty Chứng khoán SSI nhận định: "Đa số trái chủ chỉ muốn được thực hiện đúng cam kết là trả lãi và gốc đúng hạn, và trái chủ vẫn kỳ vọng doanh nghiệp vẫn thanh toán được thay vì lùi hay hoán đổi”.

Mới đây, Novaland đã có buổi trao đổi với những trái chủ sở hữu một số trái phiếu đang đến hạn của Novaland và đưa ra đề xuất chuyển đổi các trái phiếu này thành suất đầu tư tại dự án Novaworld Phan Thiết.

Bên cạnh đó, Novaland cũng đưa ra phương án chia nhỏ suất đầu tư cho các trái chủ nhỏ lẻ, tức là, với các trái chủ có dư nợ đủ để chuyển đổi thành 1 căn bất động sản thì sẽ sở hữu luôn căn đó, còn những trái chủ nhỏ hơn thì sẽ phải chuyển đổi thành nhiều suất tương ứng.

Dù đã được cam kết về tính pháp lý, nhưng đề xuất như của Novaland đặt ra rất nhiều thắc mắc từ phía trái chủ là khi họ chuyển đổi thì sẽ ở giá nào? Chuyển đổi xong có bán lại được không? Nếu đổi thì phải giữ trong thời gian bao lâu? Tất cả đều rất khó để trả lời.

Không thể phủ nhận, việc chuyển đổi trái phiếu thành khoản đầu tư bất động sản có thể mang lại cơ hội cho trái chủ, khi thị trường địa ốc hồi phục, giá trị bất động sản tăng nhanh, nhà đầu tư không chỉ hoàn được vốn mà còn có thể thu về một khoản giá trị gia tăng.

Tuy nhiên, trước khi đưa ra quyết định hoán đổi, nhà đầu tư cần xem xét mặt bằng giá trên thị trường bất động sản, đồng thời cần lưu ý đến các yếu tố như uy tín chủ đầu tư, rà soát pháp lý dự án, loại hình bất động sản, giá hoán đổi... để đánh giá tiềm năng dự án, sản phẩm bất động sản hoán đổi.

Nếu chủ đầu tư có đủ năng lực để phát triển và hoàn thiện dự án, nhà đầu tư có thể cân nhắc hoán đổi hoặc gia hạn trái phiếu. Ngược lại, dựa trên các đánh giá và rà soát dự án, sản phẩm bất động sản...nhà đầu tư nhận thấy chủ đầu tư khó có khả năng tiếp tục phát triển dự án thì nên ưu tiên thu hồi vốn để hạn chế rủi ro.