Sốt đất là hiện tượng không bình thường của thị trường
Ngay sau Tết Nguyên đán Tân Sửu 2021, hiện tượng tăng giá đất đã xuất hiện tại nhiều địa phương trên cả nước. Giá đất tăng cao đã tạo ra những cơn sóng sốt đất khó tin, xuất hiện nhiều hiện tượng đầu tư bất chấp quy định pháp luật.
Ghi nhận từ nhiều địa phương cho thấy, giá đất đai đang sôi sục khắp nơi, giá tăng trung bình 10% sau 1 tháng. Cục bộ một số nơi, giá đất tăng 2 - 3 lần chỉ trong 1 - 2 tháng. Nhiều nơi, người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất. Tiền gửi ngân hàng cũng được rút ra để đi đầu tư.
Thậm chí, tại nhiều địa phương còn xuất hiện hiện tượng tung tin không đúng sự thật về quy hoạch và phát triển dự án, tạo dựng tài liệu giả để tung tin, tạo sóng sốt đất ảo.
Theo thông tin từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hiện tượng rao bán đất không phù hợp với quy định pháp luật như đất rừng, đất ruộng, đất vườn xuất hiện thường xuyên trên thị trường. Nhiều cò đất thường xuyên tụ tập ở những khu vực này, tạo ra sự sôi động, tung nhiều thông tin không có cơ sở, đẩy giá lên từng giờ, từng ngày để lôi kéo các nhà đầu tư vào cuộc.
Lý giải nguyên nhân chính của hiện tượng sốt đất trong thời gian vừa qua, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, chính quyền các địa phương vừa đồng loạt điều chỉnh tăng khung giá đất lên 15-20%.
Bên cạnh đó, nhu cầu về bất động sản vẫn tăng mạnh trên toàn thị trường nhưng việc phê duyệt đầu tư các dự án, tạo nguồn cung vẫn chưa có tín hiệu khả quan. Vì vậy, nguồn cung trên thị trường không được cải thiện, đặc biệt là các dự án nhà ở phân khúc bình dân, nhà ở xã hội và dự án đất nền.
Trong bối cảnh đó, lãi suất ngân hàng giảm sâu cộng với việc đầu tư ngắn hạn thời gian vừa qua vào chứng khoán và vàng có lãi lớn nên nhiều nhà đầu tư nhanh chóng chốt lãi và găm giữ bằng đất. Nhu cầu đầu tư, gửi tiền vào đất tăng mạnh, đột biến do đầu tư các ngành kinh tế khác không hiệu quả bởi dịch bệnh.
Theo ông Đính, sốt đất là hiện tượng không bình thường của thị trường bất động sản. Việc tăng giá đất chủ yếu là do các hoạt động đầu cơ, tạo sóng, đẩy giá ảo, không đúng với bản chất của thị trường. Những hoạt động này chắc chắn sẽ đổ vỡ và để lại những hậu quả nghiêm trọng cho thị trường và toàn nền kinh tế.
Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường cũng cho rằng, những thông tin quy hoạch xuất hiện liên tục trong thời gian gần đây đã khiến giới cò nhà đất dựng lên các kịch bản sốt đất cao để kiếm lợi.
Nhiều ý tưởng quy hoạch, đề xuất xây dựng sân bay thực chất mới chỉ trên ý tưởng nhưng đã được giới đầu tư tuyên truyền bằng mọi cách. Trong khi đó, từ khâu đề xuất đến triển khai còn một chặng đường rất dài, nhiều đề xuất có thể sẽ không được thực hiện, khi đó, bất động sản sẽ không thể tăng giá như kỳ vọng.
Về bản chất, sự tăng giá bình thường trên thị trường bất động sản là người nào có công sức đầu tư, người đó sẽ được hưởng lợi nhuận. Song, các cơn sốt đất đã dẫn tới sự phân bổ lợi ích bất thường trên thị trường, có một số người có lợi nhuận nhưng rủi ro sẽ đến với rất nhiều người.
"Mong muốn giá trị đất đai tăng thêm không phải do hoạt động đầu tư thực trên đất mà do sốt đất ảo chính là sự bất lương, điều không mong muốn đối với thị trường bất động sản", ông Võ nhấn mạnh.
Dẫn chứng những hệ quả nặng nề của sốt đất, ông Đính cho rằng, trước hết, sốt đất sẽ hút nguồn lực của các nhà đầu tư cả nước lao vào vòng xoáy đất đai, làm giảm nguồn lực đầu tư phát triển sản xuất ở nhiều ngành, lĩnh vực khác của quốc gia.
Thứ hai, nhiều loại tài nguyên trên đất đai bị xâm phạm, chuyển đổi chức năng không phù hợp quy định pháp luật làm lãng phí tài nguyên, ảnh hưởng phát triển kinh tế, thậm chí gây bất ổn cho địa phương tại những khu vực đó.
Thứ ba, sốt đất sẽ cản trở việc kêu gọi, thu hút đầu tư chính thống vào các địa phương bởi tăng giá đất kéo theo hàng loạt các chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng. Như vậy, việc phát triển kinh tế địa phương nơi có sốt đất là khó có thể xảy ra. Kinh tế không phát triển thì giá đất sẽ lại giảm mạnh, những người đầu tư đất chưa kịp bán ra sẽ thua lỗ nặng. Đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tín dụng có cầm cố tài sản của chính mình.
Thứ tư, giá đất tăng có thể sẽ làm tăng chi phí phát triển nhà ở, càng khó hơn cho việc thực thi các chính sách để phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội của Chính phủ. Đồng thời, cũng tạo áp lực tăng giá các loại nhà ở trong bối cảnh một số thị trường lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang… cũng đang gặp nhiều khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm căn hộ là điều không nên.
Tất cả những hệ quả này sẽ gây bất ổn cho thị trường bất động sản toàn quốc nói chung và các khu vực nóng sốt nói riêng. Ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam và triển khai các chính sách về phát triển nhà ở của Nhà nước.
Nhiệm vụ lớn nhất lúc này là bằng mọi cách "cắt cơn" sốt đất
Trước những hệ quả nghiêm trọng của các cơn sốt đất, ông Võ cho rằng, nhiệm vụ lớn nhất lúc này của các cơ quan quản lý nhà nước là bằng mọi cách "cắt sốt". Ở các quốc gia khác trên thế giới, chính quyền sử dụng các công cụ thuế, điều tiết cung cầu, tuy nhiên, Việt Nam chưa có những công cụ này.
Chính vì vậy, một số địa phương trên cả nước chỉ có thể cắt cơn sốt đất ảo bằng cách kiểm soát các hoạt động mua - bán trái quy định pháp luật. Đồng thời khuyến cáo người dân cảnh giác trước những tin đồn thất thiệt, tạo sóng gây sốt đất để trục lợi.
Bên cạnh đó, các địa phương cần cung cấp đầy đủ thông tin về chủ trương phát triển kinh tế, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn để các nhà đầu tư có đủ thông tin, tránh lao vào các cơn sốt đất ảo.
Về vấn đề này, ông Đính cũng cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần tiếp tục vào cuộc quyết liệt để kiểm soát mọi hoạt động sử dụng đất đai, thực hiện các dự án đầu tư, giao dịch,… đảm bảo thực hiện theo đúng quy định pháp luât.
Mặt khác, cần gắn trách nhiệm của lãnh đạo địa phương với tình trạng mua bán đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất ở trái quy định của pháp luật để dẫn đến hiện tượng sốt đất ảo; kịp thời phát hiện và xử lý hoạt động tung tin thất thiệt, gây ảnh hưởng đến thị trường, đặc biệt là những tin tức tạo dựng làm sốt đất, bất ổn ở địa phương.
Cùng với đó, theo ông Đính, Nhà nước cần thiết phải điều chỉnh pháp luật theo hướng số hóa quy hoạch, sản phẩm bất động sản người dân có thể thuận tiện tra cứu thông tin và tăng cường tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, đẩy mạnh phê duyệt phát triển dự án tạo nguồn cung cho thị trường.
