Giải mã những cơn sốt đất và hệ luỵ

Thị trường bất động sản đã trải qua nhiều cơn sốt đất trong hai thập kỷ qua và mỗi đợt sốt đất đều để lại nhiều hệ luỵ.

Giai đoạn 2002 - 2003

Những năm đầu, Hà Nội vừa mới phát triển, nhà đầu tư luôn kỳ vọng đầu tư nước ngoài đổ vào. Kinh tế tăng trưởng mạnh một số khu đô thị nhỏ tại nội thành và các huyện venbốn4 quận nội thành được mở rộng đã xảy cơn sốt đất, nhà nhà đi mua đất, mua nhà mong kiếm chệnh lệch lợi nhuận cao.

Nhưng chỉ với một mệnh lệnh hành chính, sau một đêm thị trường hạ nhiệt. Hệ luỵ là các nhà đầu tư chôn vốn, các khu đô thị xây thô nhiều năm ngổn ngang, nhà xuống giá và bỏ hoang, kéo theo nợ ngân hàng nhiều năm mới giải quyết hết.

Giai đoạn 2008- 2010

Năm 2008, Hà Nội mở rộng sau khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội. Các dự án bùng nổ ở phía Tây. Các nhà đầu tư đã kỳ vọng về các dự án nằm cạnh trục Đại lộ Thăng Long như Geleximco, Nam An Khánh, Bắc An Khánh hay các dự án nằm sát trục Quốc lộ 32. Đặc biệt, tại khu vực Láng - Hoà Lạc, người mua và các nhà đầu tư từ các nơi trên cả nước tấp nập kéo đến mua. Tất cả đều kỳ vọng về một Hà Nội mở rộng phát triển.

Các sàn giao dịch bất động sản mọc lên như nấm, các nhà đầu tư lớn nhỏ hầu như bỏ hết các ngành nghề truyền thống mà chỉ đầu tư vào bất động sản, không gì lãi bằng.

Nhưng chỉ sau một thời gian tình hình kinh tế bị suy giảm vì ảnh hưởng khủng khoảng kinh tế thế giới và một số chính sách vĩ mô, nợ công tăng cao, nhà nước siết tín dụng và một số thay đổi về qui hoạch, các nhà đầu tư điêu đứng, khiến cho thị trường đóng băng, nợ xấu ngân hàng tăng cao.

Hệ luỵ là nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng khó khăn nhất kể từ khi kinh tế Việt Nam mở cửa. Nhà nước phải đưa ra nhiều gói kích thích kinh tế và giải quyết cục máu đông nợ xấu bất động sản. Nhiều sàn bất động sản biến mất; nhiều khách hàng, nhà đầu tư phải bán cửa bán nhà.

Giai đoạn 2020-2021

Năm 2020, chưa bao giờ thị trường bất động sản Việt Nam trải qua một giai đoạn đặc biệt như vậy. Dịch bệnh Covid-19 khiến cho mọi người phải giãn cách xã hội, hạn chế tiếp xúc để tránh lây lan dich bệnh. Các nghành kinh doanh truyền thống như nhà hàng, khách sạn, du lịch, vận chuyển, văn phòng, nhà cho thuê, bán lẻ đều bị ảnh hưởng nặng nề.

Tưởng như vậy nền kinh tế sẽ gặp khó theo, thị trường bất động sản sẽ suy thoái và đóng băng theo qui luật thị trường. Tuy nhiên, giá bất động sản lại đảo chiều tăng và đặc biệt tại một số tỉnh như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thanh Hoá, Quảng Ninh, Thành phố Thủ Đức. Hai bên bờ sông Hồng ở Hà Nội cũng sốt đất.

Một trong các lý do sốt đất ở các nơi trên là: kỳ vọng về dòng vốn đầu tư nước ngoài; cơ sở hạ tầng thay đổi; kinh tế sẽ tăng trưởng cao sau đại dịch; giá đất ở một số khu vực, địa phương còn thấp so với những nơi đã phát triển.

Hệ luỵ của cơn sốt đất hiện nay chưa rõ ra sao nhưng từ những đợt sốt trước có thể hình dung hậu quả cho xã hội, nhà nước phải gồng gánh nhiều năm.

Thiết nghĩ, cơ quan quản lý nhà nước cần quản lý chặt chẽ hơn, chính sách không quá chặt nhưng cũng không quá lỏng lẻo và xử lý không mang tính “mệnh lệnh hành chính đột ngột”, khiến cho thị trường đóng băng ngay lập tức.

Các thành viên thị trường như nhà phát triển dự án, các nhà môi giới cần rõ ràng minh bạch, cung cấp pháp lý đầy đủ, không quá tham sẽ không phải chịu hệ quả kéo theo sau cơn sốt.

Các khách hàng, nhà đầu tư cần thận trọng hơn, không theo phong trào mua bán bằng được, trước quyết định đầu tư hãy tìm hiểu kỹ càng hoặc gặp các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để tránh hậu quả “tiền mất tật mang”.

*Bài viết thể hiện quan điểm tác giả Nguyễn Quốc Khánh - Uỷ viên thường vụ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Công ty Đầu tư và phân phối DTJ, Công ty quản lý bất động sản G5 với gần 20 năm trong ngành phân phối bất động sản và đầu tư.