Doanh nghiệp bị vạ lây vì sốt đất

Sốt vì tin đồn

Mặc dù nền kinh tế gặp nhiều khó khăn do tác động tiêu cực của dịch Covid-19 nhưng trong hơn một năm qua đã xuất hiện những cơn sốt đất cục bộ ở một số nơi. 

Đơn cử, giá đất ở huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, đã nhảy vọt khi có thông tin Tập đoàn Vingroup đề xuất đầu tư một dự án ở đây.

Tại Bình Phước, một địa danh ít người biết đến là huyện Hớn Quản cũng xảy ra sốt đất khi xuất hiện thông tin Chính phủ đồng ý cho tỉnh này nghiên cứu sân bay lưỡng dụng Téc Níc. 

Hay sốt đất đang xảy ra ở thành phố Phan Thiết khi tỉnh Bình Thuận chuẩn bị mặt bằng và triển khai dự án đầu tư xây dựng sân bay Phan Thiết.

Không chỉ xảy ra sốt đất ở những địa phương có thông tin về việc đầu tư hạ tầng mà giá đất vùng ven TP. HCM cũng tăng mạnh dù không xảy ra tình trạng sốt nóng.

Tại Hà Nội, thông tin về quy hoạch hai bên bờ sông Hồng, hay các huyện nâng cấp thành quận cũng đẩy giá đất những khu vực như huyện Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm.  

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển thừa nhận tình trạng bất động sản tăng giá từ đầu năm 2020 đến nay mặc dù đây là thời điểm kinh tế đang khó khăn.

Tuy nhiên, ông Hiển cho rằng, sốt đất chỉ xảy ra cục bộ ở một số địa phương, chứ không diễn ra trên diện rộng như các thời kỳ trước, tức là không có chuyện nhà đầu tư xuống tiền khắp nơi, đất chỗ nào cũng bán được và bán giá tốt.

Đồng quan điểm, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DKRA Việt Nam nhìn nhận sốt đất xảy ra cục bộ một số địa phương khi có thông tin về quy hoạch.

"Giá có thể tăng vài trăm triệu đồng đến vài tỷ đồng nhưng không phải là giao dịch quy mô lớn mà chủ yếu là giao dịch nhỏ, do một nhóm người đưa thông tin về quy hoạch, điều chỉnh giá đất để trục lợi, kiếm lời qua cơn sốt đất", ông Lâm nói.

Bên cạnh đất nền vùng ven, ông Lâm chỉ ra tình trạng hưng phấn quá mức của các nhà đầu tư trong năm Covid-19, khi chấp nhận mua đất vườn, đất nông nghiệp ở rất xa. Điều này khiến giá đất vườn ở các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu được đẩy lên mức giá mới.

Nguyên nhân gây sốt đất

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa chỉ ra năm nguyên nhân gây sốt đất thời gian qua.

Thứ nhất, chủ đầu tư thu biên lợi nhuận cao nên tranh thủ khi thị trường hiếm hàng đẩy giá lên.

Thứ hai, chính quyền TP. HCM siết chặt pháp lý các dự án mới nên gây ra tình trạng hạn chế nguồn cung.

Thứ ba, truyền thông đưa tin cục bộ, chưa có tính chi tiết và tổng quát nên ngày nào cũng có tin tốt.

Thứ tư, người mua đang hưng phấn với việc đầu tư bất động sản.

Thứ năm, các ngân hàng tập trung tín dụng vào bất động sản.

Phân tích rõ hơn bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, cho rằng, thị trường bất động đang hạn bị hạn chế nguồn cung, thiếu sản phẩm ở các phân khúc trong khi nhà đầu tư có dòng tiền tích luỹ dồi dào.

"Do nguồn cung hạn chế nên giá nhà đất trong năm qua tăng bất chấp đại dịch. Ngay ở khu vực nội thành TP. HCM, giá bất động sản liên tục tăng nên nhà đầu tư kỳ vọng giá ở các khu vực lân cận cũng tăng theo", bà Hương nói.

Trong khi đó, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, nhìn nhận khi nhà đầu tư có nhiều tiền nhưng thiếu kênh hấp dẫn thì bất động sản trở thành lựa chọn và trong bối cảnh nguồn cung ít, dự án chậm triển khai đẩy mặt bằng giá nhà đất lên càng kích thích nhà đầu tư tìm đến các vùng ven.

"Thời gian qua, có xu hướng các nhà đầu tư không chỉ mua đất phân lô bán nền mà họ còn mua cả đất nông nghiệp quy mô lớn vài ngàn mét vuông, thậm chí góp tiền mua đất diện tích vài chục ha rồi để dành", ông Phúc cho biết.

Sốt đất ảnh hưởng tiêu cực đến người dân và doanh nghiệp

Đã theo dõi kỹ những cơn sốt đất xảy ra thời gian qua, ông Nguyễn Minh Khang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư LDG, đặt câu hỏi những ai đứng phía sau thổi giá bất động sản khi chỉ một số đối tượng hưởng lợi trong những cơn sốt này, còn lại phần lớn nhà đầu tư dự án và môi giới đều chịu thiệt.

Ông Khanh chỉ ra thực tế là người có tiền nhàn rỗi, tìm hiểu kỹ thị trường, mua đất nơi đang sốt giá rất ít mà phần lớn là giới đầu cơ, mua đi bán lại. Họ sẵn sàng rút sổ tiết kiệm, thậm chí vay ngân hàng để mua nhưng sau đó giá giảm dẫn đến bán tháo hoặc không bán được dẫn tới nợ nần chồng chất.

"Các doanh nghiệp bất động sản như LDG Group không được hưởng lợi gì từ những cơn sốt nhà đất bởi đầu tư dự án từ lúc có kế hoạch triển khai đến khi hoàn thiện pháp lý để mở bán phải vài năm. Đất các nơi sốt, dự án chưa đền bù xong có thể khiến doanh nghiệp bị vạ lây vì giá đền bù sẽ tăng lên, làm chậm tiến độ dự án", ông Khang nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM nhận xét, hệ lụy lớn của những cơn sốt đất là đông đảo người thu nhập trung bình và thấp bị mất cơ hội vì mặt bằng giá đẩy lên quá cao. Như vừa qua có một dự án có giá 30-33 triệu đồng/m2 nhưng sau cơn sốt, giá bán đã được đẩy lên trên 50 triệu đồng/m2 và cơ hội có nhà ở của người có nhu cầu thật bị mất đi.

Trong khi đó dưới góc nhìn của một chuyên gia tài chính, tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho rằng xảy ra sốt đất thì đáng lo nhất chính là các ngân hàng thương mại. 

Theo ông Hiển, lẽ ra trong năm 2020 và 2021, nền kinh tế gặp khó khăn do tác động tiêu cực của Covid - 19 thì nên giảm chỉ tiêu lợi nhuận, đưa tính an toàn lên hàng đầu. Nhưng các ngân hàng thương mại lại quen lập kế hoạch như các công ty nhà nước thời bao cấp là năm sau phải tăng doanh thu (tín dụng) và lợi nhuận hơn năm trước.

Vì vây khi các công ty sản xuất kinh doanh gặp khó thì ngân hàng lại chuyển mạnh cho vay bất động sản, tạo điều kiện cho bất động sản tăng giá và các ngân hàng thương mại “đua” nhau báo lãi...

"Nhưng điều gì xảy ra khi giá bất động sản chững lại, nhà đầu tư không có khả năng trả nợ phải bán đất hoặc chây ỳ, từ đó xuất hiện bóng ma nợ xấu mà giai đoạn 2012 - 2013 đã làm hàng loạt ngân hàng bị phá sản phải bán 0 đồng", ông Hiển cảnh báo.

"Có lẽ ngân hàng nhà nước sẽ không đứng nhìn kịch bản này xảy ra và biện pháp nhanh nhất là ra lệnh các ngân hàng thương mại tăng tỷ lệ an toàn tín dụng, tăng đánh giá rủi ro khoản vay và thế chấp khi đó sẽ hạn chế được sốt đất", ông Hiển khuyến nghị.

“Phương thuốc” đặc trị sốt đất

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng nhu cầu đầu tư của mọi người dân, thành phần kinh tế là chính đáng. Với thị trường bất động sản, có nhiều nhà đầu tư F0 (lần đầu tham gia thị trường) nên xuất hiện tâm lý đám đông là điều dễ hiểu vì họ thiếu kiến thức, kinh nghiệm.

Theo ông Châu, hiện tượng sốt đất hiện nay là sốt giá bất động ở các phân khúc chứ không chỉ đất nền và đất nông nghiệp. Chưa kể, tác động của dịch Covid-19 khiến nhiều cơ sở kinh doanh khiến họ phải chuyển hướng đầu tư, trong đó bất động sản là kênh có đặc thù cất trữ tài sản an toàn với tâm lý dù tiền có mất giá nhưng đất không mất giá.

Một yếu tố nữa cũng được ông Châu nêu ra đó là lãi suất tiền gửi tiết kiệm chưa bao giờ thấp như vậy. Doanh nghiệp bất động sản được vay với lãi suất thấp nhất trong thời gian qua. Lãi suất xuống thấp cũng góp phần hướng dòng tiền tiết kiệm sang bất động sản.

"Ngoài ra, tâm lý đám đông có phần đến từ giới đầu nậu, môi giới vì cả nước chỉ khoảng 300.000 môi giới được đào tạo chứng chỉ hành nghề, nên đòi hỏi tính chuyên nghiệp, đạo đức kinh doanh là rất khó. Và việc một số đầu nậu làm giá, thổi giá là khó tránh", ông Châu nhận xét.

Ông đề xuất một số giải pháp ngăn chặn sốt đất. Cụ thể, ở góc độ quản lý nhà nước kinh nghiệm từ một số nước cho thấy khi xử lý vấn đề này cần đánh thuế chuyển nhượng rất cao để triệt tiêu ý chí của nhà đầu tư. Cụ thể, nếu nhà đầu tư mua đi bán lại sẽ bị đánh thuế cao trong 2-3 năm đầu khi chuyển nhượng.

Đồng thời, nhà nước cũng cần đánh thuế những người có nhiều bất động sản và đánh thuế ở mức cao nếu không đưa đất vào sử dụng.

Hiện nay, nhà nước có chính sách thu hồi đất, chậm đưa vào sử dụng nhưng chỉ thu hồi những dự án bất động sản không đưa vào sử dụng. Trong khi ở Trung Quốc, họ làm những công cụ này rất tốt, như khi có "bong bóng" thì ngay lập tức chính quyền địa phương áp thuế cao.

Trong khi tại Việt Nam, thuế thuộc luật thuế phải được Quốc hội thông qua nên chưa kịp thời do đó có thể giao mức thuế suất này cho Chính phủ quyết định để phù hợp với diễn biến thị trường.

Với cơ chế về tín dụng, việc cho vay 70% giá trị tài sản bảo đảm có thể tạo cơ hội để nhà đầu tư vay mua lướt sóng nhiều hơn. Chính sách tín dụng này cũng cần thay đổi ở những giai đoạn sốt giá nhà đất, như giảm hạn mức cho vay xuống từ 70% về 30-50% tùy giai đoạn.

Ngoài ra, công cụ về quy hoạch, chủ yếu là các tỉnh, cần quy hoạch sử dụng đất, có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, ví dụ định hướng phát triển TP. HCM về hướng nào, mỗi năm sẽ được quy hoạch.

Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP HCM, nêu quan điểm để hạn chế sốt đất trong tương lai rất cần tiếp tục minh bạch, công khai các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, các dự án đầu tư lớn đã được phê duyệt.

Hiện nay công tác minh bạch đã và đang được cải thiện như công khai trên website và các ứng dụng thông tin quy hoạch, nhưng trên thực tế vẫn đang còn nhiều bất cập.