Có cắt được cơn sốt đất?

Giải mã cơn sốt đất đang lan rộng

Trước nhiều giải pháp được đưa ra nhằm “chặn đứng” cơn sốt đang lan rộng trên phạm vi cả nước như đánh thuế đối với việc chuyển nhượng bất động sản trong 2 - 3 năm sau khi mua, cấm chuyển nhượng bất động sản tại những nơi “nghi sốt”, hình sự hóa hành vi đầu cơ đất, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cho rằng, điều này đồng nghĩa với việc "bắt cơ thể uống thuốc hạ sốt khi chưa có nguy cơ co giật".

Theo ông Tuyển, giống như biểu hiện sốt của cơ thể để ngăn/chống lại virus/vi khuẩn tại một vùng nào đó trên cơ thể bị viêm/nhiễm, sốt là chỉ dấu, triệu chứng cho biết cơ thể đã bị tổn thương chứ nó không phải là bệnh, sốt đất cũng là chỉ dấu cho một sự bất hợp lý nào đó trong nền kinh tế nói chung và ngành bất động sản nói riêng, chứ không phải là căn nguyên. 

Hay nói cách khác, sốt đất là hệ quả chứ không phải là nguyên nhân. Còn theo ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đào tạo bất động sản, hiện tượng sốt đất trải dài khắp nơi từ Bắc vào Nam từ sau Tết nguyên đán đến nay là do 7 nguyên nhân cơ bản.

Thứ nhất, hiện tượng sốt nóng bất động sản thời gian vừa qua là do nhiều địa phương công bố, công khai các quy hoạch mới. Điều này xuất phát từ việc Luật Quy hoạch năm 2017 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2019, yêu cầu các quy hoạch phải đảm bảo sự xuyên suốt và thống nhất, công khai và minh bạch từ cấp quốc gia, cấp vùng cho đến cấp tỉnh.

Bên cạnh đó, bước sang đầu năm 2021, nhiều đồ án quy hoạch tại các địa phương đã hết hạn nên phải tiến hành lập lại các đồ án quy hoạch mới để phù hợp với quy hoạch chung cấp cao hơn, phù hợp với hiện trạng đô thị và hướng đến một tầm nhìn mới gắn với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ mới.

Với thị trường bất động sản, việc điều chỉnh quy hoạch, thay đổi quy hoạch, công bố quy hoạch mới là chất xúc tác quan trọng nhất để kích thích thị trường tăng trưởng.

Thứ hai, việc đầu tư công cho hạ tầng trong thời gian vừa qua được triển khai rầm rộ. Sau một năm tăng trưởng kinh tế ở mức thấp do ảnh hưởng bởi dịch bệnh, nhiều địa phương đã tiến hành đầu tư công rầm rộ cơ sở hạ tầng để thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế, giúp nền kinh tế vượt qua khó khăn do dịch bệnh vẫn còn đang tiếp diễn. Khi cơ sở hạ tầng được nâng cấp, giá trị và giá cả bất động sản cũng sẽ được kéo tăng theo.

Thư ba, việc thu hút và xúc tiến đầu tư được triển khai mạnh mẽ. Sau kỳ đại hội Đảng bộ các cấp thành công tốt đẹp. Bộ máy tổ chức chính quyền đã ổn định và vào cuộc quyết liệt trong việc thu hút đầu tư, kêu gọi đầu tư để kích thích tăng trưởng kinh tế. Sự quan tâm, tham gia đầu tư của các doanh nghiệp lớn đã kích thích sự phát triển của thị trường bất động sản tại các địa phương.

Yếu tố thứ tư theo ông Lập là sự lệch pha cung – cầu trên thị trường bất động sản. Theo đó, giai đoạn năm 2018 – 2020, Các cấp chính quyền vào cuộc tổng rà soát lại các vấn đề về pháp lý, quy hoạch, đầu tư dự án sau khi xuất hiện sai phạm pháp luật nghiêm trọng về đất đai tại các địa phương.

Điều này làm cho nguồn cung sơ cấp trên thị trường bất động sản nhiều nơi sụt giảm, nhất là ở các đô thị lớn, những nơi có thị trường bất động sản phát triển sôi động, giá cả tăng cao do chênh lệch về cung – cầu. Nhà đầu tư lấy đó làm thước đo về giá cả hàng hóa và kéo dòng vốn đầu tư về vùng ven và khu vực lân cận, gây nên sốt đất tại các khu vực này.

Thứ năm, lãi suất cho vay đang ở mức thấp; dòng tiền dịch chuyển từ chốt lời chứng khoán, từ các kênh đầu tư khác như tiền ảo, vàng và dòng tiền từ tiền nhàn rỗi trong nhân dân, từ các khoản vay tín dụng khác tham gia vào thị trường bất động sản bởi sức hút của loại tài sản “thực” và lợi nhuận trong đầu tư khá tốt trong nhiều năm qua.

Thứ sáu, việc tăng giá đất quy định tại Khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất tại nhiều địa phương đã kéo theo giá đất trên thị trường tăng cao. Một mặt, các quy định này làm tăng chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tăng chi phí sử dụng đất đai. Mặt khác, theo tâm lý của người dân lâu nay, cứ giá đất theo quy định của nhà nước tăng lên thì giá thị trường sẽ tăng lên với mức cao hơn.

Thứ bảy là tín hiệu tốt về dịch bệnh Covid 19 được kiểm soát tại Việt Nam. Sau một thời gian dài bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid 19, đến nay đã có vắc xin phòng ngừa và việc triển khai tiêm chủng đang được mở rộng tại nhiều quốc gia. Do đó, tâm lý của người dân như được giải tỏa và kỳ vọng của người dân về xu hướng tích cực của nền kinh tế lên cao.

Theo ông Lập, các quy hoạch mới, hoạt động về đầu tư, thu hút đầu tư được công bố dồn dập, minh bạch và công khai trên hầu hết các phương tiện thông tin đại chúng làm gia tăng mạnh mẽ sự kỳ vọng của người dân và các đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản về một thị trường khởi sắc và “bùng nổ” trong tương lai gần. Điều này đã làm thu hút lượng lớn người dân tham gia vào hoạt động môi giới, đầu tư bất động sản khiến thị trường nóng càng thêm nóng.

Có nên chặn đứng cơn sốt đất?

Bàn về giải pháp của các cơ quan quản lý nhà nước trước các cơn sốt đất nền, ông Lập cho rằng, các cấp chính quyền cần quan tâm sát sao diễn tiến của thị trường để đưa ra những cảnh báo kịp thời cho người dân. Tránh để xảy ra các cơn sốt nóng quá mức, sốt ảo, sẽ gây nên nhiều hệ lụy cho người dân và nhiều tác động tiêu cực lên kinh tế - xã hội, an ninh trật tự tại địa phương.

Theo đó, những việc cần làm của các cơ quan quản lý nhà nước là công khai và minh bạch hóa các đồ án quy hoạch, kế hoạch thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo đúng quy định của luật pháp hiện hành.

Dữ liệu về quy hoạch, dữ liệu về giá thị trường bất động sản cần được hoàn thiện và thống nhất công khai tại Cổng thông tin Bộ Xây dựng, Bộ Tài Nguyên và môi trường. Việc công khai quy hoạch nên triển khai đồng loạt, cùng lúc để tránh trường hợp sốt nóng lan ra khắp nơi.

Bên cạnh đó, chính quyền cơ sở cần giám sát chặt chẽ công tác quy hoạch, xây dựng, chuyển mục đích, phân lô, tách thửa tại các địa phương và giám sát thông tin truyền thông xã hội, kịp thời xử lý các đối tượng đầu cơ, đăng tin bịa đặt để thao túng thị trường; rao tin mua bán sai sự thật, huy động vốn trái phép.

Nhìn chung, ông Lập cho rằng, sốt đất là hiện tượng lặp lại có tính chu kỳ của thị trường bất động sản. Khi hội tụ cùng lúc nhiều yếu tố làm gia tăng giá trị bất động sản, gia tăng kỳ vọng của người dân đối với việc đầu tư bất động sản sẽ gây nên các cơn sốt đất. Việc cần làm của nhà nước là quản lý để thị trường phát triển ổn định, minh bạch và đúng pháp luật.

Việc điều chỉnh và can thiệp vào thị trường cần đi từ những cảnh báo sớm như thời gian vừa qua cho đến việc giám sát, siết chặt, chấn chỉnh lại các quy định liên quan đến đất đai, quy hoạch, xây dựng, kinh doanh bất động sản cho đến các chính sách tín dụng, tài khóa.

Song song với đó, các cơ quan quản lý cần phải liên tục hoàn thiện các quy trình, thủ tục hành chính để rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý đầu tư; giúp các chủ đầu tư sớm hoàn thành dự án và đưa các sản phẩm bất động sản ra thị trường nhằm hạ nhiệt cho các cơn sốt như hiện nay.

Đồng quan điểm, ông Tuyển cũng cho rằng, bản chất của việc sốt đất, giá cả tăng cao là do chênh lệch cung cầu. Vấn đề cốt lõi nằm ở việc phê duyệt dự án tại các địa phương quá chậm. Nguồn hàng ra thị trường không có, trong khi nhu cầu đầu tư hiện đang rất lớn.

Do đó, để các nhà đầu tư tránh rơi vào cạm bẫy của những kẻ đầu cơ thì phải đưa nguồn cung ra thị trường và hướng các nhà đầu tư đến những sản phẩm đúng pháp lý và có giá trị thật.

Theo ông Tuyển, sốt đất là chỉ dấu cho một sự bất hợp lý nào đó trong nền kinh tế nói chung và ngành bất động sản nói riêng, chứ không phải là căn nguyên. Do đó, một số giải pháp được đưa ra “chặn đứng” sốt đất, "bắt cơ thể uống thuốc hạ sốt khi chưa có nguy cơ co giật" sẽ rất dễ gây tổn hại đến sự hào hứng của nền kinh tế và những giao dịch hợp pháp khác. 

Hiện tại giá đất một số nơi có tăng, một số nơi giao dịch chuyển nhượng tấp nập,... nhưng đó chỉ là cục bộ ở loại phân khúc đất nền, đất vườn, thổ cư. Những sản phẩm dự án thì giao dịch cũng đang rất bình thường, một số dự án còn chậm. Chưa kể đến các sản phẩm còn ế đầy như sản phẩm nghỉ dưỡng biển, hay chung cư cao cấp tại Hà Nội", ông Tuyển nhận định.

Chính vì vậy, lãnh đạo doanh nghiệp này cho rằng, việc đưa ra giải pháp đối với sốt đất cần hết sức cân nhắc và tốt nhất, nên để cho thị trường tự điều tiết bởi việc tăng giá thị trường có khi lại có lợi cho việc định tiền sử dụng đất của nhà nước. Khi phần lớn việc định giá hiện tại theo phương pháp dựa vào giá thị trường, vậy vô hình chung, giá thị trường càng cao thì các chủ đầu tư càng bị định giá đất cao và càng khó ra hàng rẻ. Kết quả là giá chẳng bao giờ giảm được, kể cả “cấm sốt”. 

Đưa ra lời khuyên cho người dân và các nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường hiện nay, ông Lập cho rằng, trong những giai đoạn sốt nóng cũng là lúc mà các đối tượng tội phạm, lừa đảo tích cực hoạt động; người mua bất động sản thường dễ bị chi phối bởi yếu tố cảm xúc trong các quyết định mua hàng.

Vì vậy, những nhà đầu tư mới tham gia thị trường nên lưu ý mua các sản phẩm đã hoàn chỉnh pháp lý, các tài sản đã được cấp giấy chứng nhận chủ quyền theo quy định của pháp luật; các sản phẩm tại các dự án bất động sản hình thành trong tương lai của các chủ đầu tư uy tín, đã được Sở Xây dựng các địa phương công khai cho phép huy động vốn và được ngân hàng thương mại cấp bảo lãnh tín dụng.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng không nên mua giấy cọc sang tay, không mua tài sản không chính chủ hoặc không được ủy quyền. Hợp đồng đặt cọc nên ký tại các Văn phòng công chứng để hạn chế rủi ro về giả mạo giấy tờ hoặc lừa đảo nhận cọc nhiều người cùng một tài sản.

Đáng chú ý, ông Lập khuyến cáo các nhà đầu tư không nên tham gia mua bán tại những thị trường quá sốt nóng, sốt ảo. Đó là những nơi có sự thay đổi về quy hoạch, giá cả tăng hàng ngày, bước tăng giá lớn trong khoảng thời gian ngắn.

Mặt khác, để tránh rủi ro, các khách hàng, nhà đầu tư cũng nên học hỏi, đầu tư lấy kiến thức trước khi đầu tư vào đất, nắm bắt thông tin từ những kênh chính thống để tránh tin giả mạo, tin thất thiệt để “làm giá” cho bất động sản. Đồng thời, nhà đầu tư không nên sử dụng đòn bẩy tín dụng quá sức chi trả của bản thân, tránh rủi ro về khoản vay khi nhà nước có động thái siết chặt tín dụng hoặc các ngân hàng tăng lãi suất, ông Lập chia sẻ.