Bốn nút thắt kìm hãm sự phát triển nhà ở xã hội

An Chi - 08:51, 06/02/2023

TheLEADERMặc dù là phân khúc được đánh giá là đòn bẩy kích thích dòng chảy của thị trường bất động sản trong bối cảnh trầm lắng song theo nhiều chuyên gia, không dễ để phát triển các dự án nhà ở xã hội.

Bốn nút thắt kìm hãm sự phát triển nhà ở xã hội
Trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương mại

Đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, việc phát triển nhà ở xã hội đang tồn tại bốn nút thắt lớn, kiềm chế sự phát triển. 

Theo đó, thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc ban hành chính sách nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, cải thiện nguồn cung. Tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội. 

Ngoài các chính sách đã được đưa ra, muốn thực hiện thành công đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, Nhà nước cần nghiên cứu ban hành thêm các cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt là về vốn và quỹ đất để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội.

Theo đó, Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”.

Song theo Hội Môi giới bất động sản, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. Việc bố trí 20% quỹ đất bên trong dự án đô thị, nhà ở thương mại vô hình chung sẽ phá vỡ tổng thể dự án. 

Điều này dẫn đến các tiện ích, cảnh quan trong dự án thiếu đồng bộ, giảm giá trị sử dụng của nhóm đối tượng cao cấp. Ngược lại, người dân có thu nhập trung bình, thấp cũng sẽ khó có thể thích ứng được trong khu vực chất lượng cao. Kết hợp xã hội không thể đạt được bằng cách kết hợp nhiều nhóm đối tượng thu nhập khác nhau trong cùng một không gian sống. Tại một số địa phương như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hầu hết các dự án đều có quy mô nhỏ, tại vị trí có giá trị lớn, việc yêu cầu bố trí quỹ đất 20% là rất khó thực hiện.

Vì vậy, nên giao 20% quỹ đất cho chính quyền địa phương tổ chức thực hiện, UBND tỉnh phải tính toán nhu cầu quỹ đất khi lập quy hoạch. Qua kinh nghiệm quốc tế, hầu hết các nước đều có quỹ nhà ở địa phương cho người lao động thuê, dưới hình thức đất thuộc chính quyền, giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho thuê theo giá quy định.

Ví dụ như tại Hà Lan, với quy mô cho thuê nhà ở xã hội khoảng 31%, Hiệp hội Nhà ở tại đất nước này luân chuyển vốn theo nguyên tắc quay vòng, thu nhập nhận được từ việc cho thuê và bán nhà sẽ đủ để trang trải khoản đầu tư của họ vào nhà ở giá rẻ mới hay tân trang, cải tạo khu phố (đầu tư cộng đồng). Hay tại một số khu vực ở Hoa Kỳ, các quy định yêu cầu phát triển nhà ở giá rẻ theo 1 trong 3 cách: tỷ lệ % các đơn vị phát triển dự án phải có giá cả phải chăng; tỷ lệ % xây dựng ngoài các đơn vị có giá cả phải chăng hoặc tiền mặt trả vào quỹ nhà ở.

Thứ hai là vấn đề nguồn vốn và lãi suất. Trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội đã xây dựng hai chính sách hỗ trợ cho nhà ở xã hội. Trước hết là hỗ trợ cá nhân vay ưu đãi, đến hết tháng 10/2022, Ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân được 3.017 tỷ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở. 

Chính sách thứ hai là hỗ trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỷ đồng thông qua hệ thống ngân hàng thương mại để cho vay với một số ngành, lĩnh vực, trong đó có cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được vay vốn từ chương trình phục hồi. Thực tế, hiện nay các doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng thì các dự án nhà ở xã hội cũng khó lòng triển khai.

Thứ ba là trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương mại, tạo rào cản chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Quỹ đất 20% khi giao cho doanh nghiệp phải tổ chức đấu thầu, đấu giá, khó lựa chọn nhà đầu tư.

Cuối cùng là giá bán bị khống chế, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Nguồn vốn tắc nghẽn, chi phí tiếp cận tài chính, chi phí đầu vào tăng cao trong khi trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp khiến giá nhà ở xã hội xây mới tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương mại. 

Thị trường thứ cấp ghi nhận hiện tượng giá nhà ở xã hội tại các thành phố lớn tăng gấp đôi sau 5 năm sử dụng. Đặc biệt là định mức xây dựng đã quy định thấp hơn thực tế thị trường dẫn đến doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội có khả năng lỗ nặng. Nên không hấp dẫn và khó thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Cần hướng đi mới cho nhà ở xã hội

Năm 2023, thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo sẽ diễn biến chậm lại, tuy nhiên theo dự báo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển đô thị vẫn đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, dự báo nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. 

Hai thành phố lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là Hà Nội và TP.HCM, sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.

Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc phát triển nhà ở xã hội vừa là để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của đối tượng chính sách vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có liên quan đến thị trường bất động sản.

Tiềm năng và dư địa phát triển của phân khúc nhà ở xã hội tại Việt Nam đang còn rất lớn. Tuy nhiên, với các chính sách như hiện tại, đa phần các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang “nhìn trước ngó sau" với phân khúc "khó nhằn" này.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nếu phát triển nhà ở xã hội theo cách thức như nhà ở thương mại rồi đưa ra những khung giá thấp, không phù hợp với điều kiện thị trường, thì các nhà đầu tư rõ ràng sẽ không mấy quan tâm. 

Thực tế cho thấy, việc phát triển nhà ở xã hội đang phải chịu những thủ tục thậm chí phức tạp hơn nhà ở thương mại, họ chỉ được miễn tiền sử dụng đất để làm lợi thế giảm giá thành trong khi phải cộng thêm rất nhiều thủ tục, sản phẩm sau khi đủ điều kiện mở bán còn phải xin phê duyệt về giá bán.

Bên cạnh đó, ông Thanh nhấn mạnh, cần phải thay đổi tư duy phát triển nhà ở xã hội. Thay vì khống chế giá cả lại làm giảm chất lượng nhà ở, muốn tiết kiệm chi phí xây dựng nhà ở xã hội cần phải thực hiện các dự án quy mô lớn.

Mặt khác, các cơ quan quản lý cần có cơ chế, quy định để những người không thuộc diện sử dụng nhà ở xã hội nữa chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, thu hút nhà đầu tư, người dân cũng có cơ hội hưởng lợi.