Bất động sản

Bốn nút thắt kìm hãm sự phát triển nhà ở xã hội

An Chi Thứ hai, 06/02/2023 - 08:51

Mặc dù là phân khúc được đánh giá là đòn bẩy kích thích dòng chảy của thị trường bất động sản trong bối cảnh trầm lắng song theo nhiều chuyên gia, không dễ để phát triển các dự án nhà ở xã hội.

Trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương mại

Đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, việc phát triển nhà ở xã hội đang tồn tại bốn nút thắt lớn, kiềm chế sự phát triển.

Theo đó, thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc ban hành chính sách nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, cải thiện nguồn cung. Tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội.

Ngoài các chính sách đã được đưa ra, muốn thực hiện thành công đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, Nhà nước cần nghiên cứu ban hành thêm các cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt là về vốn và quỹ đất để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội.

Theo đó, Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”.

Doanh nghiệp than phát triển nhà ở xã hội 'khó đủ đường'

Song theo Hội Môi giới bất động sản, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. Việc bố trí 20% quỹ đất bên trong dự án đô thị, nhà ở thương mại vô hình chung sẽ phá vỡ tổng thể dự án.

Điều này dẫn đến các tiện ích, cảnh quan trong dự án thiếu đồng bộ, giảm giá trị sử dụng của nhóm đối tượng cao cấp. Ngược lại, người dân có thu nhập trung bình, thấp cũng sẽ khó có thể thích ứng được trong khu vực chất lượng cao. Kết hợp xã hội không thể đạt được bằng cách kết hợp nhiều nhóm đối tượng thu nhập khác nhau trong cùng một không gian sống. Tại một số địa phương như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hầu hết các dự án đều có quy mô nhỏ, tại vị trí có giá trị lớn, việc yêu cầu bố trí quỹ đất 20% là rất khó thực hiện.

Vì vậy, nên giao 20% quỹ đất cho chính quyền địa phương tổ chức thực hiện, UBND tỉnh phải tính toán nhu cầu quỹ đất khi lập quy hoạch. Qua kinh nghiệm quốc tế, hầu hết các nước đều có quỹ nhà ở địa phương cho người lao động thuê, dưới hình thức đất thuộc chính quyền, giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho thuê theo giá quy định.

Ví dụ như tại Hà Lan, với quy mô cho thuê nhà ở xã hội khoảng 31%, Hiệp hội Nhà ở tại đất nước này luân chuyển vốn theo nguyên tắc quay vòng, thu nhập nhận được từ việc cho thuê và bán nhà sẽ đủ để trang trải khoản đầu tư của họ vào nhà ở giá rẻ mới hay tân trang, cải tạo khu phố (đầu tư cộng đồng). Hay tại một số khu vực ở Hoa Kỳ, các quy định yêu cầu phát triển nhà ở giá rẻ theo 1 trong 3 cách: tỷ lệ % các đơn vị phát triển dự án phải có giá cả phải chăng; tỷ lệ % xây dựng ngoài các đơn vị có giá cả phải chăng hoặc tiền mặt trả vào quỹ nhà ở.

Thứ hai là vấn đề nguồn vốn và lãi suất. Trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội đã xây dựng hai chính sách hỗ trợ cho nhà ở xã hội. Trước hết là hỗ trợ cá nhân vay ưu đãi, đến hết tháng 10/2022, Ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân được 3.017 tỷ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.

Chính sách thứ hai là hỗ trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỷ đồng thông qua hệ thống ngân hàng thương mại để cho vay với một số ngành, lĩnh vực, trong đó có cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được vay vốn từ chương trình phục hồi. Thực tế, hiện nay các doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng thì các dự án nhà ở xã hội cũng khó lòng triển khai.

Thứ ba là trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương mại, tạo rào cản chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Quỹ đất 20% khi giao cho doanh nghiệp phải tổ chức đấu thầu, đấu giá, khó lựa chọn nhà đầu tư.

Cuối cùng là giá bán bị khống chế, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Nguồn vốn tắc nghẽn, chi phí tiếp cận tài chính, chi phí đầu vào tăng cao trong khi trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp khiến giá nhà ở xã hội xây mới tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương mại.

Thị trường thứ cấp ghi nhận hiện tượng giá nhà ở xã hội tại các thành phố lớn tăng gấp đôi sau 5 năm sử dụng. Đặc biệt là định mức xây dựng đã quy định thấp hơn thực tế thị trường dẫn đến doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội có khả năng lỗ nặng. Nên không hấp dẫn và khó thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Cần hướng đi mới cho nhà ở xã hội

Năm 2023, thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo sẽ diễn biến chậm lại, tuy nhiên theo dự báo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển đô thị vẫn đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, dự báo nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị.

Hai thành phố lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là Hà Nội và TP.HCM, sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.

Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc phát triển nhà ở xã hội vừa là để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của đối tượng chính sách vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có liên quan đến thị trường bất động sản.

Tiềm năng và dư địa phát triển của phân khúc nhà ở xã hội tại Việt Nam đang còn rất lớn. Tuy nhiên, với các chính sách như hiện tại, đa phần các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang “nhìn trước ngó sau" với phân khúc "khó nhằn" này.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nếu phát triển nhà ở xã hội theo cách thức như nhà ở thương mại rồi đưa ra những khung giá thấp, không phù hợp với điều kiện thị trường, thì các nhà đầu tư rõ ràng sẽ không mấy quan tâm.

Thực tế cho thấy, việc phát triển nhà ở xã hội đang phải chịu những thủ tục thậm chí phức tạp hơn nhà ở thương mại, họ chỉ được miễn tiền sử dụng đất để làm lợi thế giảm giá thành trong khi phải cộng thêm rất nhiều thủ tục, sản phẩm sau khi đủ điều kiện mở bán còn phải xin phê duyệt về giá bán.

Bên cạnh đó, ông Thanh nhấn mạnh, cần phải thay đổi tư duy phát triển nhà ở xã hội. Thay vì khống chế giá cả lại làm giảm chất lượng nhà ở, muốn tiết kiệm chi phí xây dựng nhà ở xã hội cần phải thực hiện các dự án quy mô lớn.

Mặt khác, các cơ quan quản lý cần có cơ chế, quy định để những người không thuộc diện sử dụng nhà ở xã hội nữa chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, thu hút nhà đầu tư, người dân cũng có cơ hội hưởng lợi.

Nguy cơ một cuộc khủng hoảng về an sinh xã hội

Phát triển bền vững - 2 năm

Cung tiền bị siết chặt, doanh nghiệp không có đơn hàng, dẫn đến người lao động, đặc biệt là lao động phổ thông, lao động tự do bị giảm thu nhập, mất việc làm. Theo PGS.TS Nguyễn Đức Lộc, Viện trưởng Viện Social Life, một cuộc khủng hoảng về an sinh đang dần hiện hữu.

Nguy cơ một cuộc khủng hoảng về an sinh xã hội

Phát triển bền vững - 2 năm

FaceBook

Tags:

Nhà ở xã hội

Nhà ở giá rẻ

Bất động sản

Pháp lý

Tags:

Nhà ở xã hội

Nhà ở giá rẻ

Bất động sản

Pháp lý

Tin liên quan

Bắt mạch thị trường bất động sản năm 2023: Giá nhà ở tại TP.HCM còn tăng mạnh

Nhịp cầu kinh doanh - 2 năm

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản dù chịu nhiều ảnh hưởng nhưng vẫn là kênh đầu tư an toàn, hấp dẫn. Tại TP.HCM, điểm sáng của thị trường sẽ là những dự án nhà ở chất lượng cao với lợi thế vị trí và nguồn cùng khan hiếm.

Thị trường nhà ở Hà Nội tiếp tục suy giảm giao dịch

Bất động sản - 2 năm

Tâm lý, niềm tin của các khách hàng, nhà đầu tư yếu đang làm giảm tốc độ tăng trưởng của nguồn cung mới và sản lượng giao dịch trên thị trường bất động sản..

Thị trường nhà ở kỳ vọng phục hồi

Bất động sản - 2 năm

Với việc Chính phủ nới lỏng kiểm soát tín dụng, nguồn cung và thanh khoản của thị trường bất động sản được dự báo sẽ dần cải thiện trong năm 2023.

Định hướng phát triển nhà ở của Bình Dương

Bất động sản - 2 năm

Bình Dương phát triển đa dạng các loại hình nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân.

Tin cùng chuyên mục

Dự án đầu tiên của Gamuda Land tại Hải Phòng thắng lớn tại Property Guru Awards 2025

Bất động sản - 9 giờ

Đánh dấu cột mốc đầu tiên tại thành phố cảng, Ambience - khu phức hợp căn hộ và thương mại do Gamuda Land phát triển đã ghi dấu ấn mạnh mẽ khi chinh phục 4 giải thưởng tại Vietnam PropertyGuru Awards 2025.

Cảnh 'đồng không mông quạnh' ở khu đô thị Đồng Mai 222ha

Bất động sản - 10 giờ

Sau gần 20 năm từ khi có dự án, hơn 200ha đất tại khu đô thị Đồng Mai (Hà Nội) của Công ty CP Đầu tư phát triển Phong Phước vẫn bị bỏ hoang.

Bài 3: Tại sao khó xây nhà ở vừa túi tiền?

Bất động sản - 14 giờ

Vướng mắc về pháp lý và giá đất liên tục tăng cao trong khi nhu cầu lớn là những nguyên nhân chính khiến doanh nghiệp không mặn mà với việc làm nhà ở vừa túi tiền.

So găng 2 thị trường căn hộ lớn nhất cả nước, lộ đường đi thú vị của dòng tiền cuối năm

Bất động sản - 16 giờ

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự dịch chuyển dòng tiền rõ rệt giữa Hà Nội và TP.HCM. Trong khi phân khúc chung cư tại Thủ đô tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ấn tượng, nhiều nhà đầu tư Hà Nội lại "ồ ạt" chuyển hướng về TP.HCM mở rộng với cơ hội sinh lời cao.

Alluvia City tăng sức nóng khi ra mắt tiểu khu 5 - tâm điểm khu Alluvia Onsen

Bất động sản - 17 giờ

Phân khu Alluvia Onsen tiếp tục khẳng định sức hấp dẫn của mình qua sự ra mắt ấn tượng của tiểu khu 5 – tâm điểm mới sống động đầy cảm hứng.

Tin mới

Y tế Medlatec được Ares Management đầu tư chiến lược

Nhịp cầu kinh doanh - 7 giờ

Hệ thống y tế Medlatec nhận đầu tư chiến lược từ Ares Management đã mở ra một chương mới cho cả doanh nghiệp và ngành y tế tư nhân Việt Nam.

Viettel lần đầu công bố báo cáo phát triển bền vững

Phát triển bền vững - 7 giờ

Tập đoàn Công nghiệp - Viễn thông Quân đội (Viettel) cam kết phát triển kinh doanh gắn liền với trách nhiệm môi trường, xã hội và quản trị doanh nghiệp.

Sống năng động, đầu tư hiệu quả tại căn hộ cao tầng Flora Avenue

Nhịp cầu kinh doanh - 7 giờ

Bộ đôi cao tầng Road Residence & Park Residence tại Flora Avenue nổi bật với vị trí đắt giá và không gian sống hiện đại. Một bên đón nhịp sống rộn ràng từ các trục đường huyết mạch, một bên hòa mình giữa các công viên sôi động, để cùng kiến tạo chuẩn sống phồn hoa phía Nam Thủ đô.

Vinpearl trở thành thương hiệu mạnh nhất Đông Nam Á năm 2025

Nhịp cầu kinh doanh - 7 giờ

Vinpearl vừa được vinh danh là thương hiệu mạnh nhất Đông Nam Á và số 1 Việt Nam năm 2025, theo xếp hạng của Brand Finance – tổ chức định giá thương hiệu hàng đầu thế giới. Đây là bước tiến thần tốc, khẳng định tầm vóc, bản lĩnh và uy tín vượt trội của Vinpearl tại Việt Nam cũng như trên thế giới.

T&T Group được vinh danh Top 30 tập đoàn đầu tư chiến lược Việt Nam

Bất động sản

Bốn nút thắt kìm hãm sự phát triển nhà ở xã hội

Đọc nhiều