Cách làm bất động sản khác biệt của ông Đào Ngọc Thanh

Từng là giảng viên Đại học Xây dựng, ông Đào Ngọc Thanh hiện là lãnh đạo của nhiều doanh nghiệp tên tuổi, như Vinaconex, Cotana và Apec. Đặc biệt, ông Thanh, cùng với Chủ tịch Tập đoàn Ecopark Lương Xuân Hà, được biết đến như là 'cha đẻ' của dự án khu đô thị sinh thái Ecopark. 

Nhưng ít ai biết rằng, ông Thanh đã 'trúng đậm' ngay từ khi chuyển từ giảng đường sang làm bất động sản. Trong đó, trước khi tạo hiệu ứng nổi đình đám với khu đô thị Ecopark khi khách hàng phải xếp hàng qua đêm mua căn hộ, ông Thanh cùng các cộng sự đã lãi 300 tỷ đồng từ một dự án bất động sản quy mô nhỏ cách đây hơn một thập kỷ.

Xây nhà quay lưng ra đường

Vào thời kỳ năm 2005 – 2006, khi các căn biệt thự, nhà phố tại khu đô thị Việt Hưng, quận Long Biên, Hà Nội chỉ bán được mới giá 16 – 17 triệu đồng/m2, trong đó đã bao gồm cả chi phí xây dựng nhà ở, thì công ty của ông Thanh đã bán được dự án với giá cao hơn gấp 3 lần, từ 42 triệu – 55 triệu đồng/m2.

Kết quả là, chỉ với một khu nhà ở chưa đầy 3ha trong một khu đô thị rộng lớn và còn vắng người, đã mang lại thành công vượt mong đợi cả về giá bán và thanh khoản, với mức lợi nhuận được ông Thanh tiết lộ lên tới 300 tỷ đồng. 

Điểm mấu chốt mang lại khoản lợi nhuận khổng lồ được ông Thanh chia sẻ tại Hội thảo "Phá băng bất động sản – Cơ hội bứt phá" do Học viện Doanh nhân hạnh phúc tổ chức mới đây, là sự khác biệt.

Vị doanh nhân này nhớ lại, ở thời điểm đó, các dự án nhà ở hầu hết đều được thiết kế hướng nhà chính quay ra mặt đường để người mua có thể vừa ở,vừa kinh doanh bán hàng. Thông thường, nhà mặt phố sẽ được bán với giá cao và đắt hàng hơn. 

Tuy nhiên, vì là người đi sau nên ông Thanh nghĩ rằng, nếu cũng làm giống như vậy có thể sẽ không thành công. Vì vậy, ông đã làm ngược lại: thay vì quay nhà ra đường, tất cả các biệt thự của dự án đều quay mặt vào khuôn viên bên trong. 

Dự án cũng không quy hoạch 100 căn tròn trĩnh như ban đầu mà chỉ để 99 căn và làm một nhà câu lạc bộ cho cư dân với tên gọi là 99 Club House. Tuy nhiên, sau đó, Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội không đồng ý với số lượng này nên dự án chỉ còn 94 căn, nhưng nhà câu lạc bộ vẫn giữ con số 99.

“Người ta không thể hiểu tại sao tôi lại muốn quy hoạch chỉ để 99 căn mà không phải là 94 hay 100. Hãy thử tưởng tượng, khi có người hỏi bạn ở đâu, bạn trả lời rằng bạn ở “khu 99 căn”. Nghe như vậy rõ ràng rất “oách” do cụm từ này gợi sự liên tưởng đặc biệt. Nếu gọi là khu 94 căn sẽ thấy rất bình thường, không để lại ấn tượng gì”, vị ông Thanh chia sẻ và nhấn mạnh rằng, con số đặc biệt cũng chính là một sự khác biệt của dự án. 

Cái tên dự án cũng được đặt hết sức mỹ miều: Palm Garden, có nghĩa là Vườn Cọ. Thời đó, hầu hết các dự án nhà ở đều được đặt tên rất đơn giản, như CT hay NƠ, có nghĩa là là cao tầng và nhà ở. Tuy nhiên, cách đặt tên cho dự án hồi đó được ông Thanh lý giải là tránh sự nhàm chán cho khách hàng ngay từ tên gọi. Cũng chính vì thế, bây giờ, không còn chủ đầu tư nào dùng CT hay NƠ mà tìm những tên thật kêu, thật hoành tránh để đặt cho dự án của mình. 

Theo ông Thanh: “Không có cô hoa hậu nào tên là Nguyễn Thị Tèo, Nguyễn Thị Tí, mà đều là những cái tên rất mỹ miều. Bất động sản cũng vậy".

Ông nhấn mạnh: "Sự khác biệt tạo ra cảm xúc cho khách hàng. Và khi có cảm xúc rồi thì họ sẽ xuống tiền rất nhanh. Đây cũng chính là lý do khiến có những dự án bỏ đi nhưng khi một doanh nghiệp khác đến làm lại thì lại đạt hiệu quả vượt mong đợi".

Triết lý "ô cửa sáng đèn"

Trước khi đảm nhiệm chức vụ Chủ tịch HĐQT Vinaconex sau khi doanh nghiệp này hoàn toàn chuyển từ nhà nước sang tư nhân, ông Thanh đã có một thời gian dài làm Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và phát triển đô thị Việt Hưng - nay là Công ty CP Tập đoàn Ecopark, chủ đầu tư khu đô thị Ecopark tại huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên. 

Sau 33 năm đứng trên bục giảng, năm 2003, ông Lương Xuân Hà mời ông Thanh về để cùng phát triển một dự án khu đô thị. Ban đầu, hai ông cũng loay hoay chưa biết làm gì, vì thời điểm đó trở về trước, hầu hết các dự án khu đô thị đều được giao cho các doanh nghiệp nhà nước nhu HUD, Vinaconex, HUD hay Handico. 

Lúc đó, hai vị doanh nhân xác định phải kiếm được vị trí đắc địa để đầu tư, bởi bất động sản có thành công hay không, vị trí là yếu tố quyết định đầu tiên. Nếu tìm đất trong nội thành Hà Nội thì khó có thể kiếm được mảnh nào 'ra tấm ra món', về Hà Tây thì cũng không còn chỗ vì nhiều doanh nghiệp khác đã xí phần, làm ở Bắc Ninh thì xa, còn về huyện Thường Tín cũng nhiều người cản. 

Và khi việc xây dựng cầu Thanh Trì gặp sự cố với một mố cầu, hai ông nảy ra câu hỏi, "nếu cầu xong thì bên kia sông thế nào?". Từ đó, hai người chọn Văn Giang, vì chỉ cách trung tâm Hà Nội hơn 10km, giao thông lại thuận tiện; địa hình, thổ nhưỡng, khí hậu... cho phép phát triển một khu đô thị có bản sắc riêng. 

Nhưng làm thế nào để có bản sắc riêng? Ngổn ngang với các ý tưởng, hai ông đã liên tục xuất ngoại để 'tầm sư học đạo'. Trong một lần đi từ sân bay Quảng Châu (Trung Quốc) về thành phố, hai bên đường rợp bóng cây, giữa là dải hoa, hai ông đã nghĩ ngay đến ý tưởng làm một con đường tương tự như ở Ecopark. 

Liên tưởng đến cuộc sống đô thị chật chội, nóng nực và bí bách ở Hà Nội, ông Thanh nghĩ ngay đến cuộc sống mà dân Thủ đô mơ ước là những con đường rợp bóng cây, những công viên xanh mát. Cũng từ đó, ý tưởng phác hoạ về khu đô thị sinh thái lớn nhất miền Bắc dần hình thành.

Theo ông Thanh, đặt tên Ecopark cũng là một sự khác biệt, bởi cái tên sẽ định vị dự án sẽ như thế nào. Sau nhiều tranh cãi, cái tên Ecopark được chọn, vì vừa dễ đọc, dễ nhớ, lại nói lên được đặc điểm khác biệt của dự án là một khu đô thị sinh thái. Eco là tiền tố của Ecology - tức là sinh thái, còn park nghĩa là công viên.

Theo ông Thanh, thành công đối với một nhà phát triển bất động sản không đơn thuần đo đếm bằng doanh số bán hàng càng nhiều càng tốt, mà bằng những ô cửa sổ sáng đèn khi đêm về. Điều đó có nghĩa là, dự án bất động sản phải thu hút được càng nhiều người dân về ở càng tốt.

Nhưng một vế thứ hai của chữ Eco được ông Thanh nhắc đến chính là tiền tố của Economy - tính kinh tế. Theo ông Thanh, nếu chỉ có Ecology thì người dân cũng không đến ở, vì có khác nào lên rừng ở đâu! Và nếu chỉ tính đến Economy thì cũng không kéo được người đến ở, bởi lúc đó sẽ không có môi trường sống tốt. 

Ecopark phát triển cân bằng cả Ecology và Economy, để người dân ban đầu mua nhà vì môi trường sống tốt, và nếu có môi trường sống tốt thì nhiều người mong muốn sở hữu, giá trị ngôi nhà sẽ tăng lên, tức là người mua nhà được hưởng lợi từ giá trị bất động sản gia tăng. Nhờ đó, Ecopark bán rất chạy, cứ mở bán đợt nào là "cháy hàng" đợt đó.

Không chỉ bán giấc mơ

Từ kinh nghiệm của mình, ông Thanh cho rằng, sự khác biệt và sáng tạo cũng chính là thách thức lớn nhất đối với nhà phát triển dự án bất động sản. Nếu không làm được việc này, doanh nghiệp sẽ không thể thành công.

Yếu tố thứ hai quyết định thành công của dự án bất động sản theo ông Thanh là ý tưởng của sản phẩm. Những người làm kinh doanh bất động sản phải biết thực chất họ đang bán ý tưởng của mình thông qua vật mình bán.

Dự án bất động sản, căn hộ chính là để chủ đầu tư thể hiện ý tưởng của mình vào đó. Nếu ý tưởng đó hay, hấp dẫn, sản phẩm sẽ được khách hàng đón nhận và ngược lại.

Để làm được điều này, ông Thanh cho rằng, doanh nghiệp bất động sản phải biết khách hàng thực sự cần gì và làm ra những dự án được họ yêu thích. Các chủ đầu tư luôn nói rằng khách hàng là thượng đế, nhưng nếu chỉ coi họ là thượng đế và tôn sùng họ thì sẽ mãi không có thượng đế nào đến với mình.

Do đó, quan trọng là doanh nghiệp phải làm được dự án tốt, sáng tạo, khác biệt để thu hút khách hàng.

Cốt lõi của vấn đề này chính là người kinh doanh bất động sản phải đặt cái tốt đẹp nhất, nhân văn nhất vào trong sản phẩm của mình. Các chủ đầu tư không chỉ bán giấc mơ mà còn phải hiện thực hoá giấc mơ cho khách hàng bằng những sản phẩm chất lượng.