Cải tạo chung cư cũ: "Vòng kim cô" thủ tục và bài toán lợi ích 3 bên

Gỡ “nút thắt” mâu thuẫn lợi ích

Theo số liệu từ Sở Xây dựng Hà Nội, hiện trên địa bàn thành phố có khoảng 1.516 chung cư cũ với quy mô từ 2 đến 5 tầng, cơ bản được xây dựng từ năm 1960 đến năm 1990. 

Các chung cư này tập trung chủ yếu ở các quận Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm (là khu vực hạn chế phát triển theo quy hoạch chung đã được được phê duyệt) và một số khu tại Hoàng Mai, Thanh Xuân... 

Qua hơn nửa thế kỷ, đến nay, nhiều công trình đã xuống cấp ở mức độ mức độ nguy hiểm cao nhất đối với công trình nhà ở. Tuy nhiên, đến nay kết quả đạt được trong việc cải tạo chung cư cũ còn rất khiêm tốn, mới chỉ tập trung xử lý được một số công trình nguy hiểm cấp D nhằm bảo đảm an toàn cho người sử dụng.

Nguyên nhân của thực trạng này được nhiều chuyên gia nhận định là do bấy lâu nay, việc cải tạo các chung cư luôn vấp phải quy định khống chế độ cao và số tầng của tòa nhà … Do đó, các dự án này không khuyến khích được các nguồn vốn xã hội. Mà đã động chạm đến nguồn vốn tức là động chạm đến một vấn đề hết sức khó khăn.

Bên cạnh đó, các vấn đề về giải tỏa mặt bằng, thủ tục hành chính, lợi ích của doanh nghiệp và người dân vô hình chung trở thành "vòng kim cô" kìm lại tinh thần tái thiết tốt đẹp của hàng trăm chung cư cũ hiện nay. Nhiều dự án cải tạo khu chung cư cũ thuộc kế hoạch “cải tạo” gấp vẫn dùng dằng lợi ích ba bên: Nhà nước, doanh nghiệp, người dân.

Kinh nghiệm từ nhiều nước cho thấy, để một dự án xây dựng lại chung cư cũ có khả năng triển khai được phải đáp ứng cùng lúc nhiều tiêu chí như: Tăng diện tích sàn, tăng số tầng xây dựng. 

Vì vậy, quy định hạn chế xây cao tầng đối với chung cư cũ thuộc diện đưa vào cải tạo xây dựng chính là một nút thắt dẫn đến sự “dậm chân tại chỗ” của chương trình phát triển nhà ở này sau hơn chục năm thực thi. 

Nhằm giải quyết vấn đề này, việc quyết định số 11/2016 về Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử TP. Hà Nội ban hành được đánh giá là “cú hích”, giải quyết được một “nút thắt” mang tính then chốt nhằm thúc đẩy cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Theo đó nghị quyết này đã đưa ra những quy định cụ thể về tầng cao của từng khu, đồng thời khống chế về mật độ xây dựng.

Cơ chế, chính sách cải tạo chung cư cũ phù hợp với điều kiện của Thủ đô, có tính khả thi sẽ là cơ sở pháp lý quan trọng để đẩy mạnh công tác cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thành phố.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, sau khi có cơ chế chính sách đặc thù được Chính phủ chấp thuận, quy hoạch chi tiết 1/500 khu chung cư cũ được cấp có thẩm quyền phê duyệt, trên cơ sở cân đối tổng thể các khu, đặc biệt là khu vực 4 quận nội thành cũ, đảm bảo đáp ứng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội sẽ triển khai kế hoạch thực hiện theo lộ trình cụ thể.

Phải gắn với không tăng mật độ đô thị

Đồng tình với phương án cho xây cao tầng trong cải tạo các khu chung cư cũ tại nội đô Hà Nội, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng cho rằng, quan điểm của Tổng hội ủng hộ rất cao. Việc UBND TP. Hà Nội cho phép xây cao tầng khi cải tạo chung cư cũ là bước quan trọng để giải quyết, gỡ nút thắt là mâu thuẫn về lợi ích giữa nhà đầu tư với người dân ở chung cư cũ. 

Rõ ràng, Hà Nội cần thể hiện quyết tâm mạnh mẽ trong việc đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ, nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân và tạo diện mạo mới cho đô thị.

Tuy nhiên, để đảm bảo không làm tăng mật độ dân số, lượng nhà dư ra sau khi tái định cư tại chỗ chỉ được bán lại cho các đối tượng khó khăn hiện đang sống ở phường đó, phường lân cận hoặc ở trong địa bàn quận.

Đặc biệt, thiết kế phải đồng bộ thành các khu phố, tầng 1, 2 có thể cho thuê cửa hàng, siêu thị, làm trường học, mầm non để đáp ứng các yêu cầu thiết yếu của người dân, giảm tối đa áp lực cho hạ tầng giao thông.

Bên cạnh đó, phương pháp làm phải cuốn chiếu. Ví dụ, toàn bộ khu Giảng Võ làm trước chẳng hạn thì phải dành diện tích bao nhiêu đó để di dân dần từ khu Thành Công sang, ở luôn tại đó và không phải tạm cư. Cách làm cuốn chiếu như thế sẽ tạo điều kiện cho sự đồng bộ, ông Hùng cho biết.

Còn theo TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Hà Nội cho rằng, cải tạo nhà chung cư không phải là xây dựng mới những nhà cao tầng như ở Kim Liên, Giảng Võ... mà ở đây cải tạo nhà chung cư nhưng yêu cầu phải phù hợp với quy hoạch chung, không gia tăng dân số, không gia tăng áp lực hạ tầng kỹ thuật cho nội đô.

Vậy giải pháp nào? Bây giờ chúng ta đã có "cửa mở" tầng cao của các nhà chung cư nhưng chúng ta cũng phải suy nghĩ đến quy hoạch chi tiết cả khu dân cư để không tăng dân số, không tăng mật độ đô thị.

Đặc biệt, phải đặt công trình cao tầng này trong quy hoạch chi tiết của cả khu chung cư mới có cấu trúc không gian hợp lý, có nhà trẻ thích hợp, có không gian xanh... Do đó, quy định về tầng cao chỉ là một trong các yếu tố, bên cạnh đó cần phải có quy định cụ thể, chặt chẽ hơn về các chỉ tiêu mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất của cả khu chung cư, ông Nghiêm chỉ rõ.