Chuyên gia 'mách nước' đầu tư đất nền vùng ven TP. HCM

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, việc sốt đất, tăng giá đất ở các địa phương hiện nay đang đem lại nhiều cơ hội đầu tư nhưng đồng thời cũng sẽ đem đến không ít rủi ro, hệ lụy cho thị trường, tiềm ẩn nguy cơ bong bóng khó lường.

Giá đất tăng chóng mặt

Từ đầu năm 2018 đến nay, cơn sốt đất nền đã lan dọc khắp các tỉnh thành trên phạm vi cả nước, từ ba đặc khu Phú Quốc, Vân Phong, Vân Đồn đến các thành phố lớn như TP. HCM và các tỉnh phía Bắc như Bắc Ninh, Vĩnh Phúc. Đặc biệt là tại thị trường đất nền TP. HCM và các tỉnh vùng ven.

Những ngày sau Tết Nguyên đán, trong khi thị trường căn hộ vẫn chưa thực sự sôi động, thì thị trường đất nền đã diễn ra làn sóng mới. Lịch sử của cơn sốt đất hơn 10 năm trước dường như đang được tái hiện trở lại ở thời điểm hiện tại khi giá đất tại nhiều nơi của TP. HCM không ngừng tăng chóng mặt.

Trong đó, khu Đông TP. HCM gồm các quận 2, quận 9, Thủ Đức và các khu vực liền kề như Dĩ An, Thuận An của tỉnh Bình Dương, Biên Hòa của tỉnh Đồng Nai đang trở thành tâm điểm về sự tăng giá của thị trường.

Theo báo cáo quý 1/2018 của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, ba tháng đầu năm 2018 đã ghi nhận giá nhà đất liền thổ tiếp tục tăng cao tại các huyện vùng ven TP. HCM do sự khan hiếm đất trong nội thành.

Tại Củ Chi, đất nền ở các tuyến đường, hẻm nhỏ có giá 10 – 12 triệu đồng/m2; các đường lớn tiếp giáp nội đô có giá 20 – 30 triệu đồng/m2. Tại huyện Bình Chánh, giá trung bình khoảng 15 – 20 triệu đồng/m2. Tại huyện Cần Giờ, tại các đường nhỏ có mức giá 8 triệu đồng/m2, tại các tuyến đường có hạ tầng, giao thông tốt, giá từ 15 – 18 triệu đồng/m2.

Các khu vực ngoại thành này, mức giá bình quân tăng 2 – 5%. Riêng huyện Cần Giờ, do có sự đầu tư của tập đoàn Vingroup nên mức giá trung bình tăng khoảng 5 – 7% so với quý trước.

Đặc biệt, sức nóng của thị trường đất nền đã lan sang các khu vực giáp ranh thuộc các huyện Thuận An, Dĩ An của Bình Dương và Biên Hòa của Đồng Nai. Đất nền của các tỉnh thành này đang có mức giá 10 – 18 triệu đồng/m2.

Lý giải nguyên nhân của thực trạng sốt đất tại TP. HCM và các tỉnh vùng ven, tại buổi "Giao lưu trực tuyến: Đất nền nóng sốt, nhận diện cơ hội và rủi ro đầu tư", do báo điện tử Trí Thức Trẻ, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, đầu tiên phải khẳng định là nhu cầu đất ở các khu vực vùng ven là có thực.

Bản thân các tỉnh vùng ven này cũng đang có nhu cầu về nhà ở do các khu vực này đều đang phát triển các khu công nghiệp, thu hút hàng triệu lao động và các lao động đến làm việc.

Bên cạnh đó, do giá trị đất ở các khu này thấp hơn TP. HCM nên giá trị đất nền chưa cao, còn nhiều, từ đó dẫn tới biên độ tăng giá mạnh.

Mặt khác, theo ông Đính, nhu cầu về đất nền ở trung tâm TP. HCM là có. Tuy nhiên, do hết quỹ đất nên người dân đã chuyển sự lựa chọn của mình ra các vùng ven với hy vọng giao thông kết nối hạ tầng được đầu tư mạnh hơn.

Đồng quan điểm, ông Dương Đức Hiển, Trưởng bộ phận kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung Việt Nam cũng cho rằng, hầu hết đất đai luôn là một kênh đầu tư dài hạn, trú ẩn kinh tế tốt. Đất đai hợp pháp thì đều là tài sản có giá trị, tiềm ẩn tiềm năng tăng giá trong tương lai do quỹ đất khan hiếm.

Nếu có dự án đất nền pháp lý ổn định, có vị trí gần những khu vực có thể phát triển về kinh tế thương mại dịch vụ thì có khả năng sẽ có những giao dịch sôi động trong thời gian tới, ông Hiển cho hay.

Liệu có xảy ra bong bóng?

Nói về khả năng xảy ra bong bóng đất nền, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT Cengroup cho rằng, đất nền là sản phẩm đầu tư thú vị cho đối tượng ít tiền, đầu tư dài hạn do phải chờ quy hoạch, hạ tầng. Hoặc có nhà đầu tư đoán được quy hoạch tương lai thì mua đất nền đợi đến khi hạ tầng phát triển thì bán. Do tính đặc thù như vậy nên khó nói là bong bóng hay không.

Theo ông Hưng, yếu tố tác động về giá đất nền sẽ thay đổi mang tính chu kỳ và chịu sự tác động cục bộ bởi các chính sách vĩ mô, những sự phát triển về hạ tầng trong thời gian ngắn trước mắt. 

Vì vậy, cũng giống nhưng những kênh đầu tư khác, bất động sản sẽ liên tục có biến động và khó có thể dự báo trước. Còn mức giá nào là thực, hay là ảo, thì trong nền kinh tế thị trường, mức giá thực được cho là có giao dịch thực tế được ghi nhận với một số lượng giao dịch đáng kể.

"Đất nền tính thanh khoản tại các thời điểm rất khác. Có thể lên rất nhanh hoặc xuống cũng rất nhanh. Nhà đầu tư xác định hai tâm thế: Hoặc rút rất nhanh khi có biến động giá hoặc nếu không rút được phải chờ đến chu kỳ tăng giá tiếp theo", ông Hưng cho hay.

Còn theo ông Đính, đất nền TP. HCM tăng mạnh hơn do xuất phát từ những thông tin quy hoạch hạ tầng. Trước đó, Hà Nội trong năm 2017 cũng từng sốt đất nền một số khu vực như Đông Anh, Long Biên nhưng đã qua đi nhanh chóng.

TP. HCM cũng đã có hiện tượng sốt như Cần Giờ, Gò Vấp, Bình Chánh. Tuy nhiên, các thông tin có cầu nối, trở thành đô thị, trên thực tế mới chỉ là ý tưởng, không chính thống. Đây là nguyên nhân chính khiến các đầu nậu đi gom đất, đẩy giá, đầu cơ làm giá tăng.

Bên cạnh đó, ông Đính cho rằng, thị trường đất nền tại các vùng ven tăng về giá, nhưng giao dịch thực diễn ra là rất thấp. Trong quý I/2018, chỉ có 807 nền được giao dịch tại TP. HCM, lượng hấp thụ này tương đương 83% lượng cung. Các vùng Long An, Đồng Nai, giáp ranh TP. HCM thì hấp thụ chỉ vài chục phần trăm.

Phải chờ khi các doanh nghiệp vào đầu tư, khi đó giá đất mới phản ánh đúng giá trị. Mức giá hiện nay vẫn cao hơn giá trị thực của thị trường, lãnh đạo Hội Môi giới cho hay.

Theo ông Đính, giá các khu vực này bị đẩy lên rất nhanh có nguyên nhân từ hoạt động đầu cơ, tuy hoạt động đầu cơ ở các khu ven TP. HCM này chưa quá nhiều.

Để hạn chế tình trạng đầu cơ, ông Đính cho rằng, về phía chính quyền địa phương nên có những kiểm soát hoạt động mua bán, các sàn giao dịch, các nhà môi giới không chuyên. Bên cạnh đó, cần phải đẩy mạnh công bố những thông tin quy hoạch dự án, thông tin giá thị trường sẽ giúp ngăn chặn được việc đầu cơ giá đất, ông Đính khẳng định.