Có gì bất thường trong việc chuyển đổi sân golf Phan Thiết thành khu đô thị?

Sân golf liên tục thua lỗ

Dự án sân golf Phan Thiết nằm tại thành phố Phan Thiết được Uỷ ban Nhà nước về hợp tác và đầu tư cấp giấy phép đầu tư năm 1993 cho Regent International Overseas – công ty 100% vốn nước ngoài. Đây là một trong những dự án sân golf đầu tiên ở Việt Nam sau khi đất nước mở cửa với đầu tư nước ngoài.

Sân golf được đưa vào hoạt động từ năm 1997 do Công ty golf và câu lạc bộ golf Phan Thiết - công ty con thuộc sở hữu của Regent International Overseas - quản lý. Chủ đầu tư nước ngoài cam kết sau khi kết thúc thời gian thuê đất 50 năm sẽ trả lại nguyên trạng cả đất và công trình trên đất tại dự án này cho địa phương.

Năm 2013, Regent International Overseas đã thoả thuận chuyển nhượng Công ty golf và câu lạc bộ golf Phan Thiết cho Công ty CP Rạng Đông. Sau đó, Công ty CP Rạng Đông cũng được UBND tỉnh Bình Thuận điều chỉnh là nhà đầu tư.

Công ty CP Rạng Đông là một doanh nghiệp địa phương, ra đời năm 2007 và do ông Nguyễn Văn Đông làm chủ tịch hội đồng quản trị. Doanh nghiệp này không ngừng tăng vốn điều lệ, từ 1.100 tỷ đồng vào tháng 8/2016 lên gần 2.436 tỷ đồng vào tháng 10/2019. Rạng Đông đã đầu tư nhiều dự án tại tỉnh Bình Thuận, trong đó, nổi bật là khu sân golf Sea Links City rộng 154ha.

Một tháng sau ngày nhận chuyển nhượng, Công ty CP Rạng Đông đề nghị UBND tỉnh Bình Thuận cho phép chuyển đổi toàn bộ 62ha đất sân golf sang đất ở đô thị.

Lý do của việc chuyển đổi này được Công ty CP Rạng Đông đưa ra là, sau 20 năm hoạt động, khu đất xung quanh sân golf trước đây là đầm lầy và vùng trồng rau xanh đã có mật độ dân cư đông đúc và sân golf đã nằm giữa trung tâm thành phố Phan Thiết. Bên cạnh đó, sân golf kinh doanh liên tục thua lỗ, đóng góp rất ít vào ngân sách địa phương.

Căn cứ vào đề xuất này, UBND tỉnh Bình Thuận có thông báo kết luận của chủ tịch UBND tỉnh ngày 5/3/2014, đồng ý đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng đất của Công ty CP Rạng Đông.

Đến ngày 23/5/2014, tỉnh Bình Thuận có tờ trình gửi Thủ tướng Chính phủ xin đưa sân golf Phan Thiết ra khỏi quy hoạch và cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất sân golf sang xây dựng khu đô thị. Ngày 28/10/2014, Thủ tướng có Văn bản số 2117/TTg-KNT đồng ý đưa sân golf Phan Thiết ra khỏi quy hoạch sân golf Việt Nam đến năm 2020.

Tiếp đến là hàng loạt động tác của các cơ quan chức năng tỉnh Bình Thuận như điều chỉnh quy hoạch khu vực sân golf Phan Thiết thành khu đô thị mới, thực hiện quy hoạch dự án khu đô thị du lịch biển Phan Thiết... Năm 2015, tỉnh Bình Thuận chấp nhận thay đổi giấy phép đầu tư lần thứ 6 và đồng ý cho Công ty golf và câu lạc bộ golf Phan Thiết - công ty con do Rạng Đông Group chiếm 100% vốn - đầu tư dự án khu đô thị du lịch biển Phan Thiết.

Hai điểm gây tranh cãi

Việc chính quyền tỉnh Bình Thuận cho phép chuyển đổi sân golf thành khu đô thị đã vấp phải ý kiến phản đối của một số cán bộ hưu trí trong tỉnh; trong đó, ông Đinh Trung, nguyên Bí thư tỉnh ủy Bình Thuận phản ánh, việc chuyển đổi mục đích sử dụng sân golf Phan Thiết sang khu đô thị có nhiều điểm cần làm rõ.

Từ đó, Thanh tra Chính phủ đã hai lần được giao kiểm tra, xác minh, làm rõ các sai phạm trong quá trình chuyển đổi đất xây dựng sân golf thành khu đô thị du lịch biển.

Tại kết quả kiểm tra năm 2019, Thanh tra Chính phủ kết luận trong bốn nội dung ông Đinh Trung phản ánh thì có hai nội dung không có cơ sở và hai nội dung có cơ sở một phần.

Về nội dung lãnh đạo tỉnh Bình Thuận đã câu kết, móc ngoặc với chủ đầu tư là Công ty CP Rạng Đông xóa bỏ sân golf, sử dụng đất để kinh doanh bất động sản như phân lô, bán nền, xây dựng biệt thự...để bán là trái với quy hoạch sân golf Việt Nam đến năm 2020, Thanh tra Chính phủ cho rằng không có cơ sở.

Thanh tra cũng nhìn nhận nội dung cho rằng dự án khu đô thị du lịch biển Phan Thiết do HĐND tỉnh quyết định nhưng UBND tỉnh không thu hồi đất sân golf khi được chuyển mục đích sử dụng đất sang dự án khu đô thị là trái với điểm d, khoản 3, điều 62, Luật Đất đai năm 2013 là không có căn cứ.

Tuy nhiên, Thanh tra Chính phủ kết luận hai vấn đề có cơ sở một phần là UBND tỉnh Bình Thuận không yêu cầu chủ đầu tư bố trí 20% quỹ đất ở của dự án để xây dựng nhà ở xã hội và xác định giá đất làm căn cứ thu tiền sử dụng đất chưa chính xác, có nguy cơ gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, do không đồng tình với kết luận của Thanh tra Chính phủ vì cho rằng có quá nhiều chi tiết bất thường bị bỏ qua, khiến một số nội dung tố cáo chưa được làm rõ, nên ông Đinh Trung tiếp tục gửi đơn kiến nghị tới cấp cao.

Ông Trung chỉ ra nhiều điểm chưa thỏa đáng, đặc biệt là việc bỏ 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, tương đương 7,2ha, ra khỏi dự án này. Theo ông Trung, Nghị định số 188/2013/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã chỉ rõ, chủ đầu tư phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết tổng thể mặt bằng dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, thay vì chỉ đạo cho Công ty CP Rạng Đông thực hiện nghĩa vụ đó, tỉnh Bình Thuận lại gửi văn bản lên Bộ Xây dựng, xin hướng dẫn xử lý đối với 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội ra khỏi dự án.

Tại Văn bản số 906/BXD-QLN của Bộ Xây dựng ký ngày 24/4/2015, hướng dẫn Bình Thuận cho phép Công ty Rạng Đông nộp khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại hai khu đất khác, được UBND tỉnh chỉ định.

Ông Trung cho rằng tại Điểm a Khoản 2 Điều 6 Nghị định 188 của Chính phủ nói rõ: “Chủ đầu tư có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho UBND cấp tỉnh nơi có dự án”. Vì thế, ông cho rằng việc hướng dẫn của Bộ Xây dựng là chưa hợp lý.

Hay như vấn đề xác định giá đất, sân golf Phan Thiết là khu đất vàng, có vị trí đẹp của thành phố Phan Thiết, hai mặt giáp đường Tôn Đức Thắng và Nguyễn Tất Thành, một mặt giáp bờ biển. Căn cứ theo bảng giá đất của tỉnh Bình Thuận ban hành năm 2014, giá đất trên đường Nguyễn Tất Thành là 11 triệu đồng/m2, đường Tôn Đức Thắng là 14 triệu đồng/m2 và trục đường ven biển là 8,4 triệu đồng/m2.

Dù có căn cứ giá đất rõ ràng nhưng tỉnh Bình Thuận lại có quyết định phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất đối với diện tích 363.523m2 được phép chuyển đổi mục đích của khu đô thị với tổng giá giá trị tiền sử dụng đất là 936,8 tỷ đồng, tương đương gần 2,6 triệu đồng/m2. Đây là giá đã trừ đi chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng.

Nếu lấy mức giá 2,6 triệu đồng/m2 so sánh thì mức giá do tỉnh Bình Thuận ban hành cao hơn từ 5 đến 6 lần, còn giá thị trường ở thời điểm lúc đó cao hơn nhiều.

Trước những vấn đề do nguyên lãnh đạo tỉnh Bình Thuận nêu ra, Văn phòng Chính phủ đã có thông báo kết luận của Phó Thủ tướng thường trực Trương Hòa Bình về việc yêu cầu Thanh tra Chính phủ kiểm tra, rà soát lại việc chuyển đổi sân golf Phan Thiết sang khu đô thị.

Những vấn đề cần làm rõ là khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, UBND tỉnh Bình Thuận đã chuyển từ hình thức cho thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho Công ty CP Rạng Đông có đúng quy định pháp luật đất đai.

Đồng thời, xem xét nội dung phản ánh của ông Đinh Trung về việc xác định giá đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đô thị có phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và bảo đảm không gây thất thoát tài sản Nhà nước.

Ngoài ra, cũng cần làm rõ căn cứ pháp luật để UBND tỉnh Bình Thuận không bố trí 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án khu đô thị du lịch biển Phan Thiết mà giao cho Công ty CP Rạng Đông kinh doanh bất động sản.

Đặc biệt là kiểm tra có hay không việc lãnh đạo Tỉnh ủy, UBND tỉnh Bình Thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Công ty CP Rạng Đông trong khu du lịch biển Phan Thiết.

Phó thủ tướng yêu cầu Tổng thanh tra Chính phủ chỉ đạo kiểm tra, chịu trách nhiệm về kết quả kiểm tra, báo cáo Thủ tướng Chính phủ, Thường trực Ban bí thư, Ủy ban kiểm tra Trung ương và Ban Nội chính Trung ương trong tháng 6/2020.