Hạ tầng bứt tốc cùng TOD tái định hình bất động sản TP.HCM sau sáp nhập

Hạ tầng bứt tốc cùng TOD kiến tạo không gian TP.HCM mở rộng

Giai đoạn 2026–2030 đánh dấu bước ngoặt quan trọng của thị trường bất động sản phía Nam khi khu vực này không chỉ hồi phục mà còn bước vào chu kỳ tái cấu trúc toàn diện.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng, việc Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công với mức tăng tối thiểu 30% mỗi năm giai đoạn 2025–2028 đang hình thành một trục động lực phát triển mới cho toàn bộ vùng kinh tế phía Nam. Nguồn vốn tập trung vào các công trình hạ tầng then chốt như Vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, Bến Lức – Long Thành, Biên Hòa – Vũng Tàu…

Khi các dự án này đồng loạt hoàn thiện vào giai đoạn 2026–2027, TP.HCM sẽ lần đầu tiên sở hữu mạng lưới giao thông liên vùng hoàn chỉnh, giúp xóa mờ ranh giới hành chính và mở rộng cấu trúc đô thị ra các vùng lân cận.

Chính sự kết nối này đã tạo nền đỡ để mô hình TOD (Transit-Oriented Development) bước lên vị trí trung tâm trong chiến lược phát triển đô thị miền Nam. TOD không phải là mô hình xoay quanh metro một cách đơn lẻ, mà là tư duy tổ chức đô thị dựa trên giao thông công cộng đa phương thức.

Trong đó metro, đường sắt nhẹ, xe buýt nhanh, cao tốc và vành đai hợp thành một hệ thống thống nhất. TOD hướng đến một cấu trúc đô thị mật độ hợp lý, đa chức năng, nơi người dân có thể sinh sống, làm việc, học tập, mua sắm trong bán kính 10–15 phút di chuyển.

Trong bối cảnh đó, TP.HCM mở rộng đang chuyển vai trò từ một đô thị trung tâm sang một đại đô thị đa trung tâm, mô hình phát triển đã tạo nên sự thịnh vượng của Tokyo hay Seoul.

Hệ thống hạ tầng của TP.HCM kết nối mạnh theo cả bốn hướng sẽ cho phép hình thành các đô thị vệ tinh quy mô lớn, có quỹ đất dồi dào, hạ tầng đồng bộ và dư địa phát triển dài hạn. Khi đó, Nhơn Trạch, Phú Mỹ, Bến Lức, Cần Giờ, Long Thành… sẽ không chỉ đóng vai trò “vệ tinh” mà dần trở thành những cực đô thị độc lập, có chức năng riêng, thu hút dân số, dịch vụ, công nghiệp và dòng vốn đầu tư.

Cũng chính vì sự chuyển mình này mà dòng tiền đầu tư bất động sản được đánh giá sẽ dịch chuyển rõ rệt về phía Nam. Theo phân tích của ông Hiển, ba yếu tố quyết định gồm hạ tầng đã và đang hoàn thiện, sự tham gia của các tập đoàn bất động sản lớn, và sự bùng nổ của công nghiệp logistics sẽ đưa vùng TP.HCM mở rộng trở thành tâm điểm của chu kỳ tăng trưởng 2026–2030.

Dòng dân cư sẽ dịch chuyển theo hướng “ly tâm”, từ lõi trung tâm sang các đô thị mới có chi phí hợp lý và chất lượng sống cao hơn, trong khi dòng vốn FDI đổ mạnh vào khu vực sân bay, cảng biển, khu công nghiệp sẽ kéo theo nhu cầu về đô thị hóa, dịch vụ và nhà ở.

TOD vì vậy không chỉ là một phương pháp quy hoạch, mà chính là chìa khóa giúp tái cấu trúc cách đô thị vận hành và kiến tạo không gian phát triển mới cho toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Siêu đô thị trở thành hạ tầng nền của cực tăng trưởng mới

Từ nền tảng hạ tầng và chiến lược TOD, ông Hiển nhận định Việt Nam đang bước vào giai đoạn hình thành các siêu đô thị, những không gian đô thị quy mô hàng nghìn hecta, được quy hoạch tổng thể ngay từ đầu.

Đây là mô hình phát triển mà Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore đã áp dụng trong giai đoạn bứt phá kinh tế và tạo ra những cực tăng trưởng quốc gia mang tầm toàn cầu.

Trong cuộc trao đổi, ông Hiển nhấn mạnh, sự xuất hiện của các đại đô thị như Ocean City 1.200 ha hay Vinhomes Green Paradise gần 2.900 ha không phải là phong trào nhất thời, mà phản ánh nhu cầu tất yếu trong bối cảnh Việt Nam đang thu hút FDI chất lượng cao, xuất khẩu duy trì tốt và tầng lớp trung lưu tăng nhanh.

Ông chỉ ra rằng mô hình phát triển đô thị truyền thống, nơi hạ tầng luôn phải chạy theo dân số, đã bộc lộ nhiều giới hạn. Các quận nội thành TP.HCM là ví dụ điển hình: mật độ dân cư cao, thiếu không gian xanh, trường học, bệnh viện; trong khi chi phí cải tạo hạ tầng vừa đắt đỏ vừa khó triển khai do giới hạn quỹ đất.

Ngược lại, siêu đô thị khi được thiết kế tổng thể ngay từ đầu cho phép giải quyết trọn vẹn các yêu cầu về giao thông, không gian công cộng, tiện ích, dịch vụ, thương mại, giáo dục và giải trí. Đây không chỉ là câu chuyện xây nhà mà là công cuộc kiến tạo môi trường sống toàn diện, điều các mô hình đô thị cũ gần như không thể đáp ứng.

Một lợi thế quan trọng khác là siêu đô thị tạo ra “mỏ cung dài hạn”. Với hàng chục nghìn sản phẩm phát triển theo lộ trình 10–20 năm, thị trường được bơm nguồn cung ổn định, hạn chế các đợt tăng giá đột biến và tạo tính bền vững cho toàn bộ hệ sinh thái bất động sản.

Đồng thời, những đại đô thị quy hoạch bài bản với đầy đủ giao thông, dịch vụ, giáo dục, y tế, công viên, thương mại trở thành điểm đến lý tưởng của doanh nghiệp FDI, đặc biệt trong các ngành công nghệ cao, logistics, chăm sóc sức khỏe và giáo dục quốc tế. “Siêu đô thị không chỉ là nơi để ở, mà là hạ tầng nền của một cực tăng trưởng mới”, ông Hiển nhấn mạnh.

Tuy vậy, để mô hình này vận hành đúng nghĩa, ông khẳng định ba điều kiện bắt buộc: khu vực phải có động lực phát triển rõ ràng; hạ tầng giao thông phải kết nối mạnh bằng cao tốc và metro; và quan trọng nhất là chủ đầu tư đủ tầm, sở hữu năng lực tài chính, kinh nghiệm quy hoạch, cam kết ESG (môi trường, xã hội, quản trị) và tầm nhìn dài hạn. Siêu đô thị không thể chia nhỏ cho nhiều chủ đầu tư phát triển manh mún, bởi làm như vậy là phá vỡ tổng thể quy hoạch, yếu tố quyết định thành công.

Ở góc nhìn vĩ mô, TS. Hiển cho rằng khi các siêu đô thị đồng loạt hình thành quanh TP.HCM, vùng Đông Nam Bộ sẽ phát triển theo mô hình đa trung tâm, cách mà Tokyo và Seoul đã làm để trở thành đầu tàu kinh tế của quốc gia, chiếm tới 50% dân số và hơn 55% GDP.