Có diễn biến gì mới trên thị trường chuyển nhượng trong lĩnh vực dịch vụ du lịch, khách sạn từ đầu năm đến nay, thưa ông?
Ông Phan Xuân Cần: Do ảnh hưởng nặng nề từ dịch bệnh Covid-19, thị trường thời gian vừa qua đã xuất hiện rất nhiều thông tin chào bán các khách sạn từ 3 - 5 sao tại các thị trường du lịch lớn như Hạ Long, Sapa, Hà Nội, Vũng Tàu, Mũi Né, Phú Quốc, TP. HCM, đặc biệt là Đà Nẵng, Hội An, Nha Trang.
Hầu hết các khách sạn chào bán này đều đang kinh doanh không hiệu quả, không có khách du lịch. Trong khi đó, chủ đầu tư dự án lại đang gặp nhiều khó khăn về tài chính, chịu sức ép từ nguồn vốn vay.
Mặt khác, nhiều chủ dự án, doanh nghiệp cũng đang muốn tái cấu trúc danh mục đầu tư cho phù hợp trong bối cảnh hiện tại nên muốn bán lại các tài sản.
Có nhà đầu tư nào muốn mua khách sạn trong bối cảnh ngành du lịch vẫn gặp nhiều khó khăn do không có khách, thưa ông?
Ông Phan Xuân Cần: Thực tế trên thị trường hiện nay, có một số nhà đầu tư quan tâm và có kế hoạch mua các tài sản này nhưng không nhiều.
Tuy nhiên, tôi đánh giá tiềm năng của thị trường là rất lớn. Nguyên nhân là do dịch bệnh Covid-19 đang dần được kiểm soát, giai đoạn căng thẳng nhất đã đi qua. Thời gian tới, khi vacxin được tiêm trên diện rộng, hoạt động du lịch trong nước và quốc tế sẽ từng bước mở cửa trở lại. Với một đất nước có tiềm năng phát triển du lịch như Việt Nam, đây sẽ là cơ hội lớn của các nhà đầu tư.
Do đó, với những nhà đầu tư trường vốn, có tầm nhìn dài hạn từ 2 - 3 năm tới, có thể nói, thời điểm hiện tại là cơ hội tốt nhất để vào thị trường, xâm nhập vào ngành kinh doanh dịch vụ, du lịch, khách sạn.
Trước đây, những khách sạn, khu nghỉ dưỡng có giá trị, sở hữu vị trí đẹp hầu như không có chủ đầu tư bán ra do các tài sản này đang kinh doanh mang lại dòng tiền tốt, giá tài sản tăng theo thời gian. Hoặc có bán thì giá cũng rất cao, nhà đầu tư khó có cơ hội tiếp cận.
Trong khi đó, thời điểm hiện tại, do ảnh hưởng từ đại dịch, việc kinh doanh dịch vụ, du lịch khó khăn khiến các tài sản, dự án chào bán nhiều, mức giá hợp lý, nhà đầu tư có nhiều lựa chọn hơn.
Thị trường giao dịch chuyển nhượng hiện nay rất đúng với câu nói của người xưa: “Mua của người chán, bán cho người thèm”.
Đây chính là thời điểm thích hợp để các nhà đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính mạnh có thể xây dựng được một chuỗi các khách sạn ở các điểm đến hàng đầu của Việt Nam như Hà Nội, Hạ Long, Sapa, Quảng Bình, Huế, Đà Nẵng, Hội An, Nha Trang, Phú Quốc, Vũng tàu, Bình Thuận …, điều mà trước đây vốn không dễ thực hiện.
Ông đánh giá như thế nào về nhu cầu, khẩu vị của các người mua hiện nay?
Ông Phan Xuân Cần: Đối với những danh mục tài sản lớn, khách sạn, khu nghỉ dưỡng 4 - 5 sao, vị trí đắc địa, các dự án này có sức hút lớn đối với các quỹ đầu tư nước ngoài muốn đầu tư vào thị trường du lịch Việt Nam. Các nhà đầu tư này đã đầu tư ở nhiều nước và họ nhìn nhận thị trường Việt Nam rất tiềm năng đề phát triển trong dài hạn khi dịch bệnh qua đi. Nhà đầu tư nước ngoài đánh giá cao việc kiểm soát dịch bệnh của Việt nam và họ so sánh tình hình ở Việt Nam và các nước xung quanh.
Hiện tổng số vốn của các quỹ đầu tư nước ngoài đặt hàng qua Sohovietnam khoảng 300 triệu USD. Nhu cầu của họ là những khách sạn, khu nghỉ dưỡng có sẵn, vị trí đẹp, giá hợp lý.
Còn đối với các các nhà đầu tư trong nước, đây phần lớn là các gia đình giàu có, các ông chủ lớn có nguồn tiền khoảng 300 – 1.000 tỷ đồng dành cho việc đi mua lại các khách sạn, khu nghỉ dưỡng. Nhiều nhà đầu tư đến từ nghành kinh doanh khác, một số nghành không bị ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng ít bởi dịch bệnh.
Đa số các nhà đầu tư đều muốn chọn mua các khách sạn, khu nghỉ dưỡng đã có sẵn. Nguyên nhân là do khi mua các tài sản này, họ có lợi thế để đàm phán về giá hơn do các khách sạn đang đóng cửa hoặc hoạt động cầm chừng nên chi phí vận hành lớn, bản thân chủ đầu tư đang bù lỗ.
Mua tài sản có sẵn, nhà đầu tư có thể sẽ phải chấp nhận đóng cửa trong thời gian đầu. Họ ưu tiên mua các khách sạn đang có sẵn đội ngũ nhân sự nòng cốt. Khi thị trường phục hồi, họ thể ngay lập tức đưa vào khai thác, không mất thời gian xây dựng bộ máy.
Còn nếu nhà đầu tư lựa chọn mua đất, có thể họ không mất chi phí vận hành, lương nhân viên, nhưng về bản chất người bán cũng không mất những chi phí đó nên giá chỉ giảm ở mức vừa phải.
Trên thị trường hiện nay, giá các tài sản sẵn có như khách sạn, khu nghỉ dưỡng đã giảm 25 - 30% so với thời điểm trước dịch, trong khi đó, giá đất chỉ giảm khoảng 15%.
Có thể thấy các thông tin giao bán và giao dịch chuyển nhượng trên thị trường hiện nay chủ yếu là các khách sạn nhỏ, 1-2 sao. Phải chăng các dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng lớn vẫn cầm cự được qua dịch bệnh nên chưa nhiều thông tin rao bán trên thị trường?
Ông Phan Xuân Cần: Thực tế, hầu hết khách sạn 1-2 sao đều do cá nhân, gia đình sở hữu. Việc mua bán, chuyển nhượng những tài sản này đơn giản hơn do giá trị không lớn.
Trong khi đó, đối với những khách sạn 4 - 5 sao, số lượng nhà đầu tư có đủ tiền để mua không nhiều. Mặt khác, các nhà đầu tư vào thị trường này bên cạnh nguồn tài chính lớn còn phải có kinh nghiệm đầu tư, khả năng kinh doanh dịch vụ du lịch và có tầm nhìn dài hạn.
Một yếu tố khác là về phía người bán. Đối với những tài sản lớn, khi các chủ dự án công khai rao bán tràn lan trên thị trường sẽ dẫn đến ảnh hưởng không nhỏ đến uy tín của chính họ.
Chưa kể đến việc nhiều khách sạn, khu nghỉ dưỡng trước đây bán, huy động vốn cho khách hàng mua condotel, biệt thự biển, vì vậy, khi chào bán rộng rãi, sẽ ảnh hưởng đến rất nhiều đối tác. Thứ nhất là các chủ nợ, ngân hàng và thứ hai là những khách hàng trước đây.
Do đó, với những tài sản lớn, chủ sở hữu thường không rao bán rộng rãi mà đều thông qua các công ty tư vấn chuyên nghiệp, bài bản, uy tín trên thị trường. Những công ty này có mạng lưới khách hàng, đối tác lớn trong nước và quốc tế, họ có thể dễ dàng kết nối giữa các nhu cầu của người bán và người mua để thương vụ chuyển nhượng thành công.
Xin cảm ơn ông!
