Có một cuộc đua mang tên Thủ Thiêm

Sau hơn 20 năm phê duyệt quy hoạch, khu đô thị Thủ Thiêm hiện mới chỉ có khu tái định cư Bình Khánh đã hoàn thiện và khu đô thị Sala đang dần thành hình. Song, với sự chen chân mạnh mẽ của các đại gia bất động sản vào khu vực này trong thời gian gần đây, tương lai phát triển bứt phá của Thủ Thiêm có lẽ không cũng còn xa nữa.

Hơn 70% số lô đất quy hoạch đã có chủ

Với vị trí chiến lược trong sự phát triển tương lai của TP. HCM, từ năm 2002 khu đô thị mới Thủ Thiêm đã được định hướng quy hoạch trở thành trung tâm phát triển mới, hiện đại và là hướng mở rộng của thành phố. 

Theo đó, Thủ Thiêm sở hữu diện tích đất 657ha, nằm ngay đối diện trung tâm quận 1 qua sông Sài Gòn. Quy mô toàn khu gồm 176 lô đất với khoảng 3,2 triệu m2 sàn nhà ở và 3,4 triệu m2 sàn thương mại, Thủ Thiêm sẽ là nơi sinh sống và làm việc của khoảng 145.000 cư dân và 217.000 nhân viên.

Chính quyền TP. HCM những năm qua đã rất quyết tâm phát triển hạ tầng đô thị tại đây khi lựa chọn nhiều doanh nghiệp lớn tham gia đầu tư. Đến nay, đã có hàng chục dự án chức năng nằm trong khu đô thị này được chấp thuận chủ trương của chính quyền. 

Tuy nhiên, những năm vừa qua, do tình hình kinh tế khó khăn, nhiều doanh nghiệp không mặn mà trong đầu tư xây dựng dẫn đến phần lớn các dự án trong khu đô thị này vẫn bị bỏ hoang, đắp chiếu. Phải đến thời gian gần đây, khi TP. HCM có chủ trương giao dự án cho một số đơn vị khác thực hiện triển khai, thị trường bất động sản dần phục hồi, cùng với đó là công cuộc chuyển nhượng, "thay máu" trong chính các dự án, hàng loạt những đại gia địa ốc tham gia đầu tư tại đây mới bắt đầu lộ diện. 

Trong đó, đáng chú ý là khu đô thị Sala của Công ty Đại Quang Minh với diện tích lên đến khoảng 106ha. Năm 2011, Đại Quang Minh được thành lập với vốn điều lệ 4.850 tỷ đồng của các cổ đônggồm Tổng công ty Phát triển hạ tầng và đô thị tài chính Việt Nam - Công ty CP, Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Ngân Bình, cùng ông Trần Đăng Khoa để đầu tư dự án. Những năm sau đó, Thaco của "vua" ô tô Trần Bá Dương đã nhiều lần mua lại cổ phần, năm 2012 là 30% sau đó nâng lên 45% vào 2014 và 2016 là 90%.

Theo quyết định của chính quyền thành phố, Đại Quang Minh sẽ chi 8.265 tỷ đồng để làm 4 tuyến đường chính ở Thủ Thiêm và 3.082 tỷ để làm cầu Thủ Thiêm 2 bằng hình thức hợp đồng BT. Đổi lại, công ty này được giao 106ha đất để triển khai khu đô thị.

Năm 2016, Đại Quang Minh đã trình UBND TP. HCM đồ án quy hoạch dự án quảng trường trung tâm Thủ Thiêm rộng 20,72ha, là khu công cộng lớn nhất Việt Nam, điểm nhấn của Thủ Thiêm nằm ven sông Sài Gòn nối với quận 1 bằng cầu đi bộ.

Tại đại hội cổ đông 2018 mới đây, ông Trần Bá Dương cho biết đã hoàn thành giai đoạn 1 dự án Sala, hoàn thành 4 tuyến đường chính và đi vào sử dụng tháng 2/2017.

Bên cạnh Đại Quang Minh, mới đây Tập đoàn Lotte của Hàn Quốc cũng đã công bố khởi động “Khu phức hợp thông minh” tại khu lõi trung tâm (khu 2A) thuộc Thủ Thiêm với trị giá lên tới 2 tỷ USD. Quy mô dự án gồm trung tâm thương mại cao cấp, khách sạn, khu căn hộ dịch vụ, văn phòng và căn hộ chung cư.

Tổ hợp bất động sản này đang được Lotte xúc tiến đầu tư. Trước đó, năm 2009, Lotte đã tìm hiểu dự án, đến 2015 thì tập đoàn này đã ký quỹ với TP.HCM 2.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất để được giao trước 6 lô đất trong khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Dự án sẽ được đầu tư xây dựng trên khu đất có tổng diện tích khoảng 7,45 ha. Trong đó. diện tích đất phát triển dự án khoảng 5,012 ha. Theo kế hoạch, Lotte sẽ triển khai đầu tư xây dựng "siêu" dự án tỷ đô này trong vòng khoảng 72 tháng, khai thác trong 50 năm với tổng vốn đầu tư, không gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng là 20.100 tỷ đồng. Theo lãnh đạo tập đoàn này thì có khả năng sẽ khởi công xây dựng vào ngày 2/9 tới đây.

Một chủ đầu tư khác là Quốc Lộc Phát cũng đầu tư vào Thủ Thiêm với khu phức hợp Sóng Việt 7.300 tỷ đồng. Tháng 9 năm ngoái, UBND TP. HCM đã chấp thuận cho Công ty CP Quốc Lộc Phát đầu tư vào dự án Sóng Việt tại khu chức năng số 1 Thủ Thiêm, quy mô diện tích khoảng 75.965 m2, gồm 4 lô đất cạnh sông Sài Gòn.

Khi hoàn thành đây sẽ là trung tâm tài chính, ngân hàng, thương mại, dịch vụ và nhà ở được xây dựng đồng bộ. Hiện Quốc Lộc Phát đã ký quỹ 100 tỷ đồng và nộp tiền sử dụng đất 2.000 tỷ cho 4 lô đất.

Tổ hợp căn hộ cao cấp Marina Thủ Thiêm của liên danh HongKong Land và Công ty CP Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP. HCM (CII) cũng là một trong những dự án đáng chú ý tại Thủ Thiêm được đầu tư theo hình thức hợp đồng BT. Theo dự kiến của CII, các dự án đầu tư tại Thủ Thiêm sẽ có tổng cộng 965 căn gồm căn hộ cao cấp, biệt thự trên không, căn hộ sân vườn và các tiện ích như hồ bơi, khuôn viên cây xanh công cộng, siêu thị, tổng vốn đầu tư khoảng hơn 400 triệu USD.

Marina Thủ Thiêm có quy mô 9,7 ha gồm tòa nhà cao 25 tầng với căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại, văn phòng, nhà hàng, khách sạn, thời gian bàn giao dự kiến năm 2018. Dự án thứ hai là Thủ Thiêm Lake View, hiện mới có thông tin dự án này sẽ gồm 60 căn hộ cao cấp.

Ngoài những dự án trên, gần đây IPP và các nhà đầu tư Mỹ cũng đã đề xuất được đầu tư vào Thủ Thiêm dự án có quy mô 4 tỷ USD. Được biết, dự án là tổ hợp cao 70 tầng tích hợp nhiều chức năng vui chơi giải trí, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại. 

Bên cạnh đó là khu phức hợp 3.000 tỷ đồng của Sunshine Group - dự án Sunshine Sky Garden. Dự án là một tòa tháp đôi cao 36 tầng đối diện hầm Thủ Thiêm, bao gồm tổ hợp khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp, với các tiện ích như siêu thị, nhà trẻ, spa, khu sinh hoạt cộng đồng.

Theo tính toán của Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam thì có hơn 70% số lô đất được quy hoạch tại Thủ Thiêm đã nằm trọn trong tay các đại gia địa ốc.

Thời điểm vàng

Đánh giá về thị trường bất động sản Thủ Thiêm, JLL cho rằng, giá đất tại khu vực này đã tăng khoảng 30 – 40% trong vòng ba năm vừa qua. Tuy nhiên, JLL cho rằng, đây là “mức tăng kỷ lục nhưng hợp lý”.

Theo đơn vị nghiên cứu thị trường này, nguyên nhân khiến giá bất động sản tại đây tiếp tục gia tăng là do Thủ Thiêm là quỹ đất cuối cùng còn lại của thành phố với quy hoạch tổng thể tốt, vị trí vô cùng đắc địa bên sông Sài Gòn và tiếp giáp trực tiếp quận 1. Trong khi đó, xuất phát điểm của giá đất Thủ Thiêm khá thấp, cơ sở hạ tầng đang dần hình thành và hoàn chỉnh, hầu hết các dự án nhà ở mở bán tại Thủ Thiêm được hấp thụ tốt đã phản ánh nguồn cầu cao của thị trường.

Cũng theo JLL, phần lớn quỹ đất ở Thủ Thiêm đã có nhà đầu tư thông qua rất nhiều hình thức giao đất/hợp tác khác nhau. Điều này đồng nghĩa với thực trạng khan hiếm quỹ đất sạch còn lại để phát triển dự án ở Thủ Thiêm trong khi nhu cầu đầu tư vẫn đang tăng cao. 

Nhìn chung, giá đất ở Thủ Thiêm hiện ở mức khoảng 1/3 so với giá đất ở khu vực quận 1 và tương đối thấp hơn giá đất ở các quận liền kề quận 1 như quận 3 và quận 4. Ngoài sự tăng trưởng của giá đất ở Thủ Thiêm, các khu vực liền kề Thủ Thiêm ở quận 2 như khu vực Đồng Văn Cống, An Phú, Thảo Điền cũng có sự gia tăng.

Với tốc độ đô thị hóa đang gia tăng mạnh mẽ, định hướng quy hoạch phát triển thành trung tâm mới đồng bộ và hiện đại của thành phố, sự hoàn thiện mỗi ngày của các dự án ở Thủ Thiêm, và quan trọng hơn hết đó là sự hoàn thiện về pháp lý của các dự án, sẽ không phải vô lý khi cho rằng giá đất ở khu vực này sẽ còn tiếp tục tăng trong những năm tới. 

Nguồn cung căn hộ ở khu vực Thủ Thiêm dự kiến sẽ gia tăng trong các năm tới khi thị trường ra mắt các sản phẩm căn hộ thương hiệu cao cấp từ các nhà đầu tư lớn. Tuy nhiên, nguồn cung mới này dự kiến sẽ không tạo áp lực giảm giá, mà thêm vào đó có thể định hình một mặt bằng giá mới ở Thủ Thiêm khi khu đô thị được hình thành và trở nên hoàn chỉnh hơn với các giá trị tiện ích gia tăng như trường học, bệnh viện, trung tâm giải trí.

Theo JLL, có thể thừa nhận rằng việc phát triển khu đô thị Thủ Thiêm bị chậm tiến độ so với kế hoạch của TP. HCM do vấn đề đền bù đất đai phức tạp, điều kiện kinh tế biến đổi khôn lường và thiếu hụt ngân sách cho đầu tư phát triển khu vực này. Song, với những áp lực lên khu trung tâm hiện tại, và sự cam kết của Chính phủ và chính quyền thành phố trong việc đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng tại Thủ Thiêm, hiện đang là thời điểm vàng để ra quyết định trong cuộc đua tìm kiếm cơ hội đầu tư tại khu đô thị này.

Ông Yong-Beom Kim, quản lý khu vực Việt Nam, Công ty TNHH Kỹ thuật và xây dựng GS Việt Nam cũng cho rằng, Thủ Thiêm được xác định là khu trung tâm hành chính kinh tế mới của TP. HCM. Do đó, sau khi các công trình hạ tầng được đi vào hoạt động bao gồm các tuyến giao thông bộ, tuyến tàu điện ngầm số 2, cầu Thủ Thiêm số 2, 3, 4 kết nối với quận 1 và quận 7, trong tương lai không xa khu đô thị Thủ Thiêm sẽ phát triển như mong đợi.