Diễn biến trái chiều giữa thị trường bất động sản Hà Nội và TP. HCM

Hà Nội trầm lắng, TP. HCM sôi động

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản của các công ty nghiên cứu thị trường vừa công bố mới đây cho thấy cả nguồn cung và thanh khoản của phân khúc căn hộ, nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội đều giảm nhẹ trong quý I/2018. Trong khi đó, thị trường bất động sản TP. HCM lại ghi nhận bước phát triển tích cực.

Theo số liệu từ Savills, trong quý I, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận lượng mở bán từ 11 dự án mới và 14 dự án mở bán giai đoạn tiếp với tổng cộng 5.530 căn hộ, giảm 21% theo quý và 40% theo năm.

Số căn bán được giảm 15% theo quý và 11% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ giảm 3% cả theo quý và theo năm xuống còn 24%. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 1.250 USD/m2 , giữ ổn định theo quý nhưng giảm 8% theo năm.

Tương tự tại thị trường biệt thự, liền kề, sau hai năm nguồn cung mở bán cũng như giá thứ cấp trên thị trường nhà ở gắn liền với đất liên tục tăng mạnh, trong quý I/2018 nguồn cung trên thị trường này đã giảm rõ rệt. 

Còn theo báo cáo của CBRE, trong quý I, thị trường Hà Nội ghi nhận 450 căn mở bán mới. Đây là mức mở bán thấp nhất của quý một trong hai năm trở lại đây.

Về doanh số bán hàng, hơn 580 căn từ các dự án được ghi nhận đã bán trong quý vừa qua. Đây là mức thấp nhất theo quý trong vòng 9 năm qua, giảm 54% so với quý trước và 64% so với cùng kỳ năm ngoái.

Về giá bán so với quý trước, quý I/2018 ghi nhận mức tăng 5,4% trên thị trường sơ cấp trong khi đó giảm 5% trên thị trường thứ cấp, đạt mức 3.640 USD/m2. Giá thứ cấp tại nhiều dự án tại các quận nội thành, đặc biệt là tại các dự án đã hoàn thiện từ lâu có sự điều chỉnh giảm.

Trái ngược với Hà Nội, thị trường bất động sản TP. HCM lại ghi nhận sự phát triển sôi động trong quý I mặc dù có kỳ nghỉ Tết dài. Số lượng căn hộ mới mở bán tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ vẫn được duy trì ở mức cao, đặc biệt là ở các dự án mới.

Theo số liệu từ CBRE, trong ba tháng đầu năm thị trường đón nhận thêm 9.503 căn hộ, tăng 11% theo quý và 79% so với cùng kỳ năm ngoái. Các chủ đầu tư bắt đầu mở bán sản phẩm sau một thời gian trì hoãn để nghiên cứu tình hình thị trường trong suốt năm 2017.

Tình hình tiêu thụ khả quan được ghi nhận tại các phân khúc. Có 9.260 căn hộ được tiêu thụ, tăng 4% so với quý trước và tăng 26% so với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ cao đạt 90% đến 100% được ghi nhận tại một số dự án của chủ đầu tư uy tín và mức giá hợp lý. 

Tuy nhiên, nguồn cung tăng cũng đã khiến giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ở mức 1.515 USD/m2, giảm 1,5% so với quý trước và 2,6% so với cùng kỳ năm trước.

Khác biệt về mục đích đầu tư bất động sản

Lý giải nguyên nhân của những diễn biến trái chiều trên thị trường bất động sản Hà Nội và TP. HCM, bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, lượng mở bán và thanh khoản trên thị trường bất động sản Hà Nội giảm nhẹ trong những tháng đầu năm là điều thường thấy trên thị trường bởi hầu hết khách hàng Hà Nội chủ yếu mua nhà với mục đích để ở. 

Nhằm đáp ứng nhu cầu này, trong quý IV/2017, các chủ đầu tư đã tập trung mở bán các dự án mới nhằm thu hút lượng người mua nhà cuối năm. Tâm lý khách hàng cũng thường quyết định mua nhà vào thời điểm này. Ra Tết thường là thời điểm khách hàng ít có nhu cầu mua nhà.

Bên cạnh đó, theo bà Hằng, do sự khác biệt về mục đích đầu tư bất động sản tại Hà Nội và TP. HCM nên hoạt động của hai thị trường này đã có những diễn biến trái chiều trong quý vừa qua. Theo đó, nếu như khách hàng Hà Nội chủ yếu mua nhà để ở thì tại TP. HCM đa số người mua nhà lại mua để đầu tư cho thuê.

Thị trường bất động sản TP. HCM đang ở ngưỡng tốt, việc cho thuê căn hộ đang mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư. Do đó, khi thấy thị trường này vẫn phát triển, khách hàng đương nhiên sẽ vẫn tiếp tục đổ tiền vào mua chung cư để cho thuê lại như một kênh đầu tư hiệu quả.

Trong khi đó, tại Hà Nội, khách hàng thường nghiêng nhiều vào việc mua để ở, tích trữ tài sản hay đầu tư dài hạn thay vì cho thuê ngắn hạn. Mặt khác, nghiên cứu của Savills cũng cho thấy, đầu tư căn hộ cho thuê tại Hà Nội không mang lại lợi nhuận cao như ở TP. HCM, chỉ ở ngưỡng bằng so với gửi ngân hàng. Do đó, kênh đầu tư này không thực sự hấp dẫn các nhà đầu tư khiến hoạt động giao dịch trong quý I không tăng. 

Một lý do khác là hiện hàng tồn kho trên thị trường bất động sản vẫn còn khá nhiều do sự ra hàng ồ ạt trong giai đoạn trước. Thị trường cần thời gian để điều chỉnh và tiếp tục thu hút khách hàng. Tuy nhiên, ở ngưỡng này cũng cho thấy thị trường đang phát triển ổn định, đại diện Savills nhận định.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, tư vấn phát triển và thẩm định giá CBRE Việt Nam cũng cho rằng, trong ba tháng đầu năm nguồn cung trên thị trường bất động sản Hà Nội khá trầm lắng chủ yếu là do người dân không có nhu cầu mua nhà mới ở thời điểm sau Tết.

Tuy nhiên, tâm lý khả quan từ năm 2017 vẫn được tiếp tục trên thị trường trong quý đầu tiên của năm nay. Nguồn cung mới trên thị trường mặc dù có ghi nhận sự giảm nhẹ nhưng vẫn vượt mức trung bình nguồn cung chào bán trong quý I của các năm trước đó, bà An nhận định. Đáng chú ý, phân khúc trung cấp tiếp tục mở rộng, chiếm khoảng 3/4 nguồn cung mở bán mới.

Dự báo triển vọng thị trường bất động sản trong các quý tiếp theo của năm 2018, bà An cho rằng, vụ cháy chung cư tại dự án Carina Plaza sẽ ít nhiều tác động đến tâm lý mua nhà chung cư của người dân. Sau vụ hoả hoạn này, giá bán chung cư tại một số dự án có chất lượng thấp, không đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy có thể sẽ giảm nhẹ.

Tuy nhiên, điều này chỉ xảy ra cục bộ tại một vài dự án, không thể là xu hướng giảm giá chung của toàn thị trường vì chung cư vẫn là một phân khúc rất hấp dẫn trên thị trường hiện nay. Người mua nhà khó có thể tìm được một phân khúc nào mang tính kinh tế và thuận tiện cho cuộc sống hơn những sản phẩm nhà ở này.

Bên cạnh đó, bà An cũng khuyến cáo người mua nhà nên thận trong hơn khi lựa chọn dự án, đặc biệt chú ý đến các vấn đề về kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy để đảm bảo cuộc sống an toàn trong chung cư sau này thay vì những tiện ích mà các chủ đầu tư mang lại.

Đồng thời, các chủ đầu tư cũng cần nâng cao chất lượng hơn nữa, tạo ra giá trị khác biệt của mình để thu hút khách hàng và tìm được thanh khoản, nhất là trong bối cảnh nguồn cung căn hộ gia tăng mạnh mẽ trong thời gian gần đây, đại diện CBRE nhận định.