Có nên lo ngại quy định căn hộ 45-70m2 chỉ 2 người ở

UBND thành phố Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND quy định về phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác trên địa bàn.

Quyết định 34 quy định với căn hộ một phòng ở của chung cư hỗn hợp làm nhà ở thương mại, diện tích sử dụng căn hộ từ 25 - 45m2 tính một người ở. Căn hộ hai phòng , diện tích sử dụng căn hộ từ trên 45 - 70m2 tính hai người. 

Diện tích sử dụng căn hộ từ trên 70 - 100m2 tính ba người. Căn hộ từ ba phòng ở trở lên, diện tích sử dụng căn hộ từ trên 100 - 125m2 tính bốn người.

Vậy hiểu thế nào về quyết định này? Liệu đây có phải quy định nhằm kiểm soát theo hướng “khống chế” số người được ở trong các căn hộ chung cư, công trình lưu trú… trên địa bàn thành phố?

Trên thực tế, Quyết định 34 được ban hành để quy định chi tiết, hướng dẫn tính chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp (trên cơ sở Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 04:2021/BXD về nhà chung cư) và một số công trình có lưu trú khác.

Trong đó bao gồm biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa) theo tiêu chuẩn TCVN 12870:2020; văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) theo tiêu chuẩn TCVN 12871:2020; nhà thương mại liên kế (shophouse) theo tiêu chuẩn TCVN 12872:2020; căn hộ lưu trú (condotel) - theo tiêu chuẩn TCVN 12873:2020) trên địa bàn Hà Nội.

Cần nhấn mạnh rằng, Quyết định 34 được ban hành để quy định chi tiết, hướng dẫn cách tính chỉ tiêu dân số với các loại hình bất động sản trên trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, phương án kiến trúc công trình nhằm dự báo sự gia tăng dân số khi dự án đi vào khai thác.

Đây không phải quy định áp dụng cho giai đoạn vận hành, không phải cơ sở để khống chế số người được ở trong các căn hộ chung cư, công trình lưu trú… theo hướng căn hộ chung cư diện tích 70 - 100m2 chỉ được ở tối đa ba người như một số ý kiến lo ngại.

Trong công tác lập quy hoạch, thiết kế các dự án, công trình, chỉ tiêu dân số là một chỉ tiêu quan trọng, có ý nghĩa then chốt nhằm xác định các yêu cầu về bố trí hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. 

Trên cơ sở dân số dự báo, tư vấn thiết kế sẽ xác định các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, cung cấp điện, nước sạch, thu gom và xử lý nước thải, rác thải), hạ tầng xã hội (công trình y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ, cây xanh…) 

Một yêu cầu quan trọng của công tác lập quy hoạch là phải dự báo “sát” chỉ tiêu dân số của đồ án quy hoạch để bố trí đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tránh làm quá tải hạ tầng do dân số thực tế cao hơn nhiều so với dân số dự báo. 

Bởi hệ quả của vấn đề này sẽ dẫn đến tắc đường, ô nhiễm, thiếu trường học, bệnh viện, thiếu điện, nước sinh hoạt.

Chính vì vậy tại Quy chuẩn QCVN 04:2021/BXD về nhà chung cư đã đặt ra yêu cầu: “Dân số cho nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được tính toán thống nhất trong toàn bộ các bước lập hồ sơ thiết kế theo quy định, phải xác định phù hợp với chỉ tiêu dân số đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cho dự án”. 

Quy chuẩn này cũng phân cấp cho UBND cấp tỉnh quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp đảm bảo phù hợp với điều kiện thực tế về quy mô dân số và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để áp dụng và quản lý trong địa bàn. Đây chính là cơ sở pháp lý để thành phố Hà Nội ban hành Quyết định 34.

Tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2021/BXD về quy hoạch xây dựng cũng nhấn mạnh yêu cầu về dự báo trong đồ án quy hoạch. Theo đó, dự báo về dân số, lao động, đất đai, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và các nội dung kinh tế - xã hội khác phải dựa trên cơ sở chuỗi các số liệu với thời gian tối thiểu của năm năm gần nhất và các chỉ tiêu, quy định, khống chế tại quy hoạch cao hơn. 

Dự báo dân số phải bao gồm cả dự báo dân số thường trú, dân số tạm trú và các thành phần dân số khác (dân số lưu trú, khách vãng lai được quy đổi).

Bên cạnh đó, những năm gần đây, thị trường xuất hiện các loại hình bất động sản “lai” có chức năng sử dụng hỗn hợp như căn hộ lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng, văn phòng kết hợp lưu trú, nhà thương mại liên kề. 

Các loại hình lưu trú này cũng cần được quản lý chặt chẽ do quá trình sử dụng sẽ phát sinh nhu cầu lưu trú, mặc dù chỉ trong thời gian ngắn nhưng vẫn gây tác động đến hạ tầng đô thị. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật hiện hành chưa có quy định chi tiết về xác định dân số đối với các loại hình bất động sản này.

Do đó, việc để thành phố Hà Nội ban hành Quyết định 34, gồm quy định xác định dân số cho các công trình có kết hợp lưu trú là cần thiết nhằm phục vụ lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch và công tác quản lý.

Có thể thấy, Hà Nội là địa phương đi đầu về hướng dẫn xác định dân số cho các công trình lưu trú.

Một cách tổng quát, việc Hà Nội ban hành Quyết định 34 để quy định cách tính chỉ tiêu dân số với các loại hình chung cư, công trình lưu trú xuất phát từ việc cần dự báo sự gia tăng dân số khi dự án đi vào khai thác, vận hành, tránh gây quá tải hạ tầng. 

Ví dụ, trên cơ sở dự báo dân số của dự án là 5.000 người sẽ căn cứ các tiêu chuẩn, quy chuẩn để quy đổi ra số lượng trẻ để bố trí tương ứng diện tích đất xây dựng trường mầm non, tiểu học, trung học cơ sở.

Đây không phải quy định áp dụng cho giai đoạn vận hành, không “ép buộc” các căn hộ chung cư, công trình lưu trú chỉ được ở, lưu trú tối đa bao nhiêu người - quy định sẽ dẫn đến giới hạn quyền của người dân như nhiều ý kiến lo ngại trong thời gian vừa qua.