Trục lợi quỹ bảo trì chung cư

Ban quản trị 'rút ruột' quỹ bảo trì

Sau thời gian dài gây xôn xao dư luận về việc chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì, gần đây, vấn đề xoay quanh số tiền này lại nóng lên ở một khía cạnh khác, khi bị một số ban quản trị biển thủ, ăn chặn.

Liên tiếp các vụ trưởng ban quản trị, thành viên ban quản trị bị tố nâng khống, tham mô quỹ bảo trì đã xảy ra trong thời gian gần đây.

Đầu tháng ba vừa qua, cơ quan cảnh sát điều ra, công an quận Bình Thạnh, TP. HCM đã khởi tố vụ án hình sự, khởi tố bị can và bắt tạm giam đối với cựu ban quản trị chung cư Miếu Nổi và đơn vị nhà thầu về hành vi “tham ô tài sản”.

Điều tra ban đầu cho thấy, khi còn là trưởng ban quản trị năm 2018, ông này đã bàn bạc với nhà thầu thi công, nâng khống giá trị thang máy trong hợp đồng, tráo thiết bị thang máy giá rẻ với hàng chất lượng nhằm chiếm đoạt tiền chênh lệch.

Sau khi nâng khống giá, tổng cộng số tiền các đối tượng chiếm đoạt là gần 1 tỷ đồng.

Tại một chung cư khác tại quận 7, TP. HCM, cư dân và ban quản trị đang "nội chiến" do ban quản trị không công khai quỹ bảo trì có bao nhiêu tiền, gửi ngân hàng nào, lãi suất bao nhiêu. Các hợp đồng ký với các đối tác về quản lý tòa nhà, vệ sinh, bảo trì… cũng không được công bố với lý do "bí mật".

Mới đây nhất, ban quản trị đã tự ý sơn lại toàn bộ chung cư hết 45 tỉ đồng, dù cư dân nói tòa nhà vẫn còn mới. Điều này khiến nhiều cư dân bức xúc và yêu cầu bầu lại ban quản trị mới. Tuy nhiên, việc bầu cử đã bất thành bởi nhiều lý do, trong đó có việc không đủ số người để tiến hành tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định

Tại Hà Nội, mới đây, cư dân tại một chung cư trên đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân cũng tố ban quản trị có dấu hiệu gây thất thoát hàng tiền tỷ khi cải tạo, thông hút bể phốt, thay điều hòa, chi sai quỹ bảo trì chung cư.

Cư dân tố ban quản trị cùng nhà thầu do đơn vị này lựa chọn đã lập khống hợp đồng, lập khống khối lượng các hạng mục cải tạo, bảo trì để "ăn chia" số tiền chênh lệch.

Tại một chung cư thuộc khu vực Mỗ Lao, quận Hà Đông, cư dân cũng phát hiện những “dấu hiệu” bất thường quỹ quản lý bị 'rút khống' hơn 100 triệu đồng.

Vẫn chưa phải phổ biến nhưng việc trục lợi quỹ bảo trì đáng báo động do xuất hiện ngày càng nhiều tại các chung cư hiện nay và giá trị quỹ bảo trì rất lớn.

Theo ước tính của nhiều chuyên gia, số tiền quỹ bảo trì nhà chung cư trên cả nước lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng, chủ yếu ở các chung cư tại TP.HCM và Hà Nội. Tuỳ theo quy mô mỗi dự án, số tiền này có thể dao động từ hàng chục tỷ đến hàng trăm tỷ đồng.

Quỹ bảo trì là phần kinh phí do các chủ sở hữu nhà chung cư đóng góp để thực hiện các công việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Theo quy định hiện hành, mức phí người mua nhà phải đóng là 2% tổng giá trị mỗi căn hộ. 

Số tiền này ban đầu do chủ đầu tư thu và quản lý nhưng sau khi cư dân về ở tại dự án, tổ chức hội nghị nhà chung cư và bầu ban quản trị, phí bảo trì sẽ được bàn giao lại cho ban quản trị.

Bên cạnh đó, quỹ phí dịch vụ hàng tháng do cư dân đóng góp cũng rất lớn, trung bình từ 6 - 20 nghìn đồng/m2 căn hộ. Tại nhiều chung cư, khoản tiền này cũng do ban quản trị quản lý, thu chi các hoạt động dịch vụ cho cư dân.

Trao đổi với TheLEADER, ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty Quản lý nhà Toàn Cầu - Global Home cho rằng, lợi ích quá lớn đã khiến nhiều thành viên ban quản trị có hành vi sai phạm nhằm trục lợi từ quỹ bảo trì, quỹ phí dịch vụ.

Ông Thành chỉ ra thực tế là có người coi việc vào ban quản trị là một nghề, họ làm thành viên ban quản trị tại nhiều chung cư khác nhau. Cách làm phổ biến là mua một căn hộ và đến mùa đại hội nhà chung cư, họ sẽ quay về ở, "bóc phốt" các sai phạm của chủ đầu tư và ban quản trị nhiệm kỳ trước để lấy được sự tín nhiệm của người dân.

Những người làm "nghề" này thường rất am hiểu pháp luật, nắm được tâm lý của người dân về việc cần những người bảo vệ quyền lợi. Nhờ đó, họ dễ dàng được bầu vào ban quản trị.

Sau đó, khi đã được tín nhiệm, họ lại lợi dụng chức vụ và quyền hạn để tư lợi cá nhân. Chỉ cần một vài thao tác đơn giản, các thành viên quan quản trị này đã có thể kiếm được một số tiền không nhỏ. Ví dụ như việc cấu kết để kê khống giá bảo trì, các dịch vụ, không công khai minh bạch thu chi.

Hay đơn giản nhất như việc nhiều ban quản trị thường xuyên mời thầu quản lý, vận hành chung cư, không khống chế hồ sơ dự thầu. Các hồ sơ dự thầu này có giá từ vài trăm đến vài triệu đồng mỗi bộ.

Mời thầu càng nhiều, ban quản trị càng thu được khoản tiền lớn. Trong khi đó, luật không có quy định về việc sử dụng, nộp quỹ dịch vụ nhà chung cư như thế nào... Đây chính là kẽ hở để ban quản trị tư lợi cá nhân, lợi ích nhóm.

Hơn nữa, ban quản trị cũng đứng ra ký hợp đồng thuê các công ty quản lý tòa nhà chung cư, các hợp đồng bảo trì, bảo hiểm, mua sắm thiết bị, các dịch vụ quảng cáo... Chưa nói đến việc nâng khống các giá trị hợp đồng, ăn chặn tiền chênh lệch, chỉ tính riêng số tiền "hoa hồng" sau mỗi hợp đồng được ký kết cũng là không nhỏ.

"Khoảng trống" pháp luật

Vấn đề đặt ra là các thành viên ban quản trị đã lợi dụng kẽ hở nào để có thể tham ô, rút ruột quỹ bảo trì?

Có nhiều cách lý giải nhưng ông lãnh đạo một công ty quản lý bất động sản (không muốn nêu tên) chỉ ra gốc rễ vấn đề nằm ở mô hình hoạt động của ban quản trị nhà chung cư. 

Hiện có ba mô hình ban quản trị đang hoạt động. Thứ nhất là ban quản trị là tổ chức dân sự, đại diện cho cư dân ký hợp đồng với công ty quản lý. 

Sau đó, công ty quản lý sẽ đứng ra cung cấp toàn bộ dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà theo dự toán và giá đấu thầu. Ban quản trị có vai trò giám sát hoạt động của các công ty quản lý.

Ông cho rằng, đây là mô hình ban quản trị hoạt động đúng nhất với các quy định của luật. 

Tuy nhiên, hiện nay đa phần các ban quản trị chung cư đều hoạt động theo mô hình thứ hai là ban quản trị tự thu tự chi, tự điều hành, trực tiếp ký hợp đồng mua sắm từng loại hình dịch vụ, từ vệ sinh, bảo vệ, lễ tân... đến việc bảo trì, bảo dưỡng chung cư.

Thứ ba là mô hình ban quản trị hỗn hợp, một nửa khoán cho công ty quản lý, một nửa tự, thu tự chi.

Mô hình thứ nhất thường diễn ra ở các dự án chung cư có ít quỹ căn hộ, quỹ vận hành, quỹ bảo trì nhỏ, nguy cơ âm quỹ cao. Do đó, ban quản trì khoán trọn gói cho công ty quản lý vận hành.

Tuy nhiên, với những dự án quy mô lớn, phí dịch vụ cao, số tiền thu lớn, thặng dư nhiều, ban quản trị lại muốn điều hành trực tiếp việc thu chi. 

Và cũng từ đây, các vấn đề phát sinh tiêu cực, rủi ro thâm hụt quỹ có nguy cơ bùng nổ.

Nguyên nhân là do khi ban quản trị tự thu tự chi, họ cần một bộ máy giám sát theo đúng quy định của luật doanh nghiệp hoặc mô hình của cơ quan công quyền. Ở đó, các hoạt động tài chính, kế toán, kiểm toán, thuế, hoá đơn... cần hết sức công khai minh bạch.

Trong khi đó, hành lang pháp lý cho ban quản trị hiện chưa rõ ràng. Họ đang hoạt động như mô hình công ty cổ phần, chịu sự điều hành của luật doanh nghiệp, các quy định về thuế, quy chế mua sắm hàng hoá, dịch vụ, mở tài khoản, phát hành hoá đơn đầu vào, thuế VAT, thuế thu nhập bất thường...

Tuy nhiên, trong khi các doanh nghiệp có các định chế quy định quy chế cụ thể việc mua sắm, quản trị tài chính nội bộ, thì các hoạt động của ban quản trị lại không có quy định cụ thể.

"Ban quản trị hiện không bị ràng buộc bởi các quy định pháp luật, mà họ đang "vay mượn" không đầy đủ hệ thống luật doanh nghiệp, ông nhấn mạnh. 

Dự thảo thông tư về quản lý nhà chung cư hiện đang do Bộ Xây dựng soạn thảo, trong đó vẫn bỏ ngỏ một phần rất lớn về quy định quản lý tài chính của ban quản trị. 

Đây chính là những "khoảng trống" pháp luật khiến các thành viên này dễ nảy sinh tiêu cực trong quản lý và sử dụng phí bảo trì, phí quản lý chung cư.

Bịt kẽ hở trục lợi quỹ bảo trì

Đưa ra giải pháp cho vấn đề này, lãnh đạo công ty quản lý bất động sản cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần có các quy định cụ thể về hoạt động quản lý, thu chi tài chính của ban quản trị. 

Bộ Tài chính, cơ quan thuế, kiểm toán... cần cùng vào cuộc để ban hành một thông tư riêng, quy định về việc quản lý tài chính, kế toán, hạch toán quỹ bảo trì tại các chung cư và các cơ chế giám sát tài chính của quỹ.

Có như vậy, hoạt động tài chính của ban quản trị mới được quản lý chặt chẽ, tránh những rủi ro, giải quyết triệt để việc tham ô quỹ này.

Mặt khác, liên quan đến quỹ bảo trì, khi thực hiện bảo trì toà nhà, nhà nước cần có quy định yêu cầu ban quản trị phải thuê đơn vị tư vấn, giám sát, tư vấn đấu thầu, giám sát chất lượng.

Bởi, ban quản trị chỉ là tổ chức dân chủ, các thành viên không có đủ năng lực, kinh nghiệm trong việc bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà.

Kinh nghiệm từ Nhật Bản cho thấy, nhà nước quy định các công ty quản lý toà nhà phải có giấy phép hoạt động tư vấn giám sát, giấy phép về năng lực xây dựng để hỗ trợ hoạt động bảo trì tòa nhà của ban quản trị.

Tại Việt Nam, đã đến lúc nhà nước cũng cần có những quy định tương tự để giám sát hoạt động của các ban quản trị, giảm thiểu các tiêu cực của đơn vị này, ông Huy nhận định.

Ở góc nhìn khác, ông Thành cho rằng, cơ chế xử phạt các ban quản trị sai phạm là chưa đủ sức răn đe. Nhiều ban quản trị vi phạm pháp luật nhưng rất ít khi bị xử lý về mặt hình sự hay khởi tố.

"Nội chiến" tại các chung cư đang diễn ra ngày càng nhiều do tính chế tài của pháp luật chưa cao, chưa đưa ra xử lý đủ sức răn đe đối với một số ban quản trị điển hình.

Nghị định 16, ban hành ngày 28/01/2022 có quy định rất rõ việc xử phạt ban quản trị lạm quyền, sai phạm. Tuy nhiên, cơ chế quản lý, giám sát của pháp luật chưa nghiêm.

Đa phần tại nhiều chung cư, các sai phạm của ban quản trị chỉ được biết đến khi người dân tố giác. Việc quản lý tại các chung cư không được các cơ quan chức năng quan tâm thấu đáo để kịp thời để ngăn chặn hành vi biển thủ quỹ bảo trì.

Thậm chí, khi người dân liên hệ với chính quyền địa phương về các sai phạm của ban quản trị, các cơ quan quản lý cũng coi đó là tranh chấp dân sự và trả về phường, đưa vụ việc về nội bộ chung cư để xử lý.

Lâu dần, người dân mất niềm tin vào chế tài pháp luật trong quản lý nhà chung cư. Tại nhiều dự án hiện nay, cư dân lựa chọn biện pháp đấu tranh, đòi quyền lợi bằng cách căng băng rôn, khẩu hiệu, tố giác các hành vi sai phạm lên mạng xã hội.

Do đó, để giải quyết tận gốc thực trạng ban quản trị sai phạm, tham ô, chiếm dụng, chi sai mục đích phí bảo trì, ông Thành cho rằng, pháp luật cần nghiêm minh, xử lý mang tính răn đe hơn nữa đối với các sai phạm.

Các cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương cần vào cuộc, giám sát, phát hiện và xử lý kịp thời các điểm nóng sai phạm chung cư, ngăn chặn những hệ quả xấu, đảm bảo an ninh, trật tự, an sinh xã hội cho người dân.

Bên cạnh đó, các “lỗ hổng” trong quản lý phí bảo trì cũng cần được giải quyết kịp thời. Đơn cử như việc quy định tất cả số tiền quỹ bảo trì đều phải được thực hiện bằng giao dịch chuyển khoản qua ngân hàng.

Điều này sẽ góp phần giúp tăng tính minh bạch thu chi cho dự án. Đồng thời, khi có dấu hiệu sai phạm, các cơ quan chức năng có thể dễ sàng căn cứ vào lịch sử giao dịch để điều tra ra sự lạm dụng chiếm dụng quỹ bảo trì.

Mặt khác, các hoạt động sử dụng quỹ bảo trì cần được công khai, minh bạch, tăng tính giám sát của người dân. Ban quản trị phải báo cáo, giải trình chi tiết mọi chi tiêu, sử dụng quỹ bảo trì và có ý kiến đóng góp của cư dân.

Trong trường hợp ban quản trị muốn thay đổi số tài khoản ngân hàng, lựa chọn nhà thầu hay sửa chữa, bảo trì tòa nhà... họ cần được sự đồng ý của người dân và thông qua hội nghị nhà chung cư.

Ngoài ra, pháp luật cần có quy định về việc một người dân chỉ được làm thành viên ban quản trị tại một dự án, trong một thời điểm nhất định, nhằm tránh những người coi đây là một nghề để trục lợi, ông Thành nhấn mạnh.