Khép lại 'giấc mơ' bất động sản, TP.HCM trả lại 'đất vàng' cho không gian văn hoá

Thường trực Thành uỷ TP.HCM vừa đưa ra một kế hoạch nhận được sự đồng thuận sâu rộng: dừng triển khai dự án nhà ở thương mại tại 'khu đất vàng' Bến Nhà Rồng - Khánh Hội để chuyển khu vực này thành công viên và “Không gian văn hóa Hồ Chí Minh”.

Theo phương án quy hoạch tổng thể khu đất Cảng Khánh Hội do Sở Quy hoạch - kiến trúc trình UBND TP.HCM, phần diện tích khoảng 31,5 ha (chưa bao gồm khu Bến Nhà Rồng - Bảo tàng Hồ Chí Minh) sẽ được tổ chức lại theo hướng ưu tiên không gian xanh và phục vụ cộng đồng. Cụ thể, 60% diện tích được dành cho công viên cây xanh và mặt nước, 20% cho các công trình công cộng và diện tích còn lại bố trí cho khu cảng quốc tế.

Đó không chỉ là một sự điều chỉnh quy hoạch, mà là bước chuyển quan trọng trong tư duy phát triển, nơi giá trị nhân văn được đặt cao hơn giá đất, và ký ức đô thị được xem như một phần của tài sản công.

Trả lại “đất vàng” cho văn hóa và ký ức

Khu đất từng được quy hoạch làm Khu phức hợp Bến Nhà Rồng - Khánh Hội với hơn 3.000 căn hộ, trung tâm thương mại, trường học và biệt thự. Dự án được khởi động từ năm 2016, từng được kỳ vọng trở thành biểu tượng mới của đô thị sông nước, nhưng sau gần một thập kỷ vẫn “án binh bất động”.

Giờ đây, thành phố khép lại một “giấc mơ bất động sản” để mở ra một không gian cho văn hóa, ký ức và cộng đồng. Bởi nơi này không chỉ là vùng đất đẹp về địa thế, mà còn là địa danh thiêng liêng của lịch sử.

Khi TP.HCM quyết định mở rộng “Không gian văn hóa Hồ Chí Minh” ngay tại nơi ấy, đó không chỉ là một bước quy hoạch đô thị, mà còn là một quy hoạch cảm xúc, một quy hoạch ký ức, nơi quá khứ và hiện tại giao hòa trong cùng nhịp sống của thành phố.

“TP.HCM không đánh đổi phát triển kinh tế bằng mọi giá, mà ưu tiên giữ gìn và phát huy giá trị văn hóa - lịch sử của vùng đất linh thiêng,” Bí thư Thành ủy TP.HCM Trần Lưu Quang nhấn mạnh như thế tại Hội nghị tổng kết 50 năm văn học nghệ thuật TP.HCM diễn ra mới đây.

Cách Bến Nhà Rồng - Khánh Hội khoảng 5km, khu đất vàng số 1 Lý Thái Tổ, từng là nơi ở của gia đình Chú Hỏa, “vua nhà đất” Sài Gòn xưa, cũng đang được hồi sinh. Khu đất rộng 4,4ha, có ba mặt tiền đắc địa nhưng bị bỏ hoang nhiều năm, nay sẽ được quy hoạch thành công viên tưởng niệm những người dân mất vì Covid-19.

Không gian này sẽ là điểm kết nối giữa con người và lịch sử, giữa ký ức tập thể và hiện tại. Một thành phố phát triển không chỉ cần những công trình mới, mà còn cần những khoảng lặng để tri ân, để con người được chạm vào chiều sâu cảm xúc của chính nơi mình sống.

Tầm nhìn dài hạn cho một đô thị nhân văn

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế - tài chính, cho rằng việc TP.HCM chuyển đổi các khu “đất vàng” thành công viên và không gian công cộng là một hướng đi đúng đắn, phù hợp với xu thế phát triển đô thị hiện đại. Theo ông, những khu vực có giá trị cao không nên chỉ được nhìn nhận như tài sản kinh tế, mà phải được xem là tài sản công, phục vụ cộng đồng.

“Khi tư nhân nắm quyền khai thác, mục tiêu lợi nhuận thường lấn át lợi ích xã hội. Những mảnh đất đáng lẽ thuộc về cộng đồng sẽ trở thành nơi phục vụ cho số ít,” ông Hiếu nói, và đề xuất thành phố nên rà soát lại các dự án vốn dành cho công ích nhưng đã bị chuyển hướng sang mục đích thương mại.

Ông dẫn ví dụ từ Mỹ, nơi những khu vực trung tâm có giá bất động sản đắt đỏ nhất vẫn được dành cho không gian xanh và công trình công cộng. Central Park ở New York là một minh chứng điển hình: một khu đất giữa lòng Manhattan, nơi giá đất thuộc hàng cao nhất thế giới, nhưng tuyệt đối không được phép tư nhân hóa hay xây dựng công trình thương mại. Ở nhiều thành phố châu Âu như Berlin hay Paris, trung tâm đô thị cũng được quy hoạch phục vụ con người, chứ không phải thị trường.

Theo Tiến sĩ Huỳnh Thanh Điền, giảng viên Trường Đại học Nguyễn Tất Thành, TP.HCM có một lợi thế hiếm có: là đô thị ven sông với cảnh quan tự nhiên đẹp và giàu tiềm năng du lịch. Ở nhiều quốc gia, các thành phố bên sông luôn là điểm nhấn về cảnh quan, là nơi cư dân và du khách tìm thấy nhịp sống hài hòa giữa thiên nhiên và con người.

Tuy nhiên, thời gian qua, TP.HCM vẫn chưa khai thác hiệu quả lợi thế này. “Nhiều khu ven sông đã bị sử dụng cho mục đích kinh tế ngắn hạn. Thậm chí có nơi công viên bị chiếm dụng làm nhà hàng, quán cà phê, khiến cảnh quan bị phá vỡ và dòng sông dần mất đi vẻ trong lành vốn có,” ông Điền nhận định.

Để khắc phục, ông đề xuất thành phố quy hoạch lại toàn bộ dải ven sông, biến nơi đó thành “lá phổi xanh” của đô thị, vừa điều hòa không khí, vừa tạo không gian sinh hoạt công cộng cho người dân. Khi TP.HCM có nhiều không gian xanh, cảnh quan đẹp và văn minh hơn, không chỉ đời sống người dân được cải thiện mà du lịch và kinh tế địa phương cũng sẽ phát triển bền vững hơn.

“Một thành phố đáng sống không thể dựa vào vài dự án thương mại ngắn hạn. Nó cần được kiến tạo bằng tầm nhìn dài hạn, quy hoạch tổng thể và định hướng phục vụ con người,” ông nói.

Theo ông Điền, TP.HCM đang bước vào giai đoạn phát triển vùng lõi, kết nối với Đồng Nai và những vùng mới sáp nhập là Bình Dương và Bà Rịa -Vũng Tàu. Khi các khu công nghiệp nặng dần dịch chuyển ra ngoài trung tâm, khu vực lõi cần được định hình lại như một không gian sống hiện đại, trong lành và kết nối thuận tiện.

Nếu đoạn ven sông từ quận 1 đến cầu Tân Thuận được cải tạo thành công viên, mở rộng đường Nguyễn Tất Thành và kéo dài kết nối tới Cần Giờ - Vũng Tàu, khu vực này hoàn toàn có thể trở thành trung tâm mới, vừa đẹp, vừa sôi động, vừa bền vững về kinh tế và du lịch.

Muốn làm được điều đó, thành phố phải chủ động quy hoạch, không thể tiếp tục phát triển theo hướng “đợi doanh nghiệp đề xuất, rồi mới điều chỉnh”. Nhà nước phải là bên đi trước: xác định rõ khu nào dành cho công viên, khu nào cho dân sinh, khu nào cho thương mại, rồi mới đấu thầu, chọn nhà đầu tư phù hợp.

Ngay cả với nhà ở xã hội, cũng cần được quy hoạch trước về quỹ đất, quy mô và vị trí, sau đó mới kêu gọi doanh nghiệp tham gia theo định hướng “Nhà nước kiến tạo - doanh nghiệp đồng hành”.

Để các dự án công viên và không gian văn hóa thực sự hiệu quả, TP.HCM cần rà soát lại toàn bộ quỹ đất công, phân loại rõ ràng: khu nào dành cho công ích thì Nhà nước phải đầu tư hoặc hợp tác công - tư trong phạm vi giới hạn; khu nào phù hợp cho thương mại thì giao tư nhân khai thác với quy định chặt chẽ về tiến độ và mục tiêu.

“Nhà nước không nên xem việc giao đất là cách thu ngân sách ngắn hạn, mà phải coi đó là đầu tư cho phát triển xã hội. Nếu doanh nghiệp được giao đất hợp lý, làm ăn hiệu quả, tạo công ăn việc làm và đóng thuế, thì lợi ích lan tỏa sẽ lớn hơn rất nhiều,” ông Điền nhấn mạnh.

Riêng với công viên, ông cho rằng không nên giao hoàn toàn cho tư nhân, bởi như vậy sẽ đánh mất tính “công cộng”. Một công viên thu phí không còn là công viên cho người dân. Trong các mô hình hợp tác công - tư, Nhà nước vẫn phải là chủ đầu tư, còn tư nhân chỉ nên đóng vai trò thi công hoặc khai thác phụ trợ, không phải chủ sở hữu.

Rõ ràng, việc chuyển hai khu ‘đất vàng’ thành không gian công cộng đánh dấu một bước ngoặt trong tư duy phát triển của TP.HCM: phát triển không chỉ để lớn hơn, mà để sống tốt hơn. Đó là biểu hiện rõ nét của một đô thị đang hướng tới phát triển bền vững trong giai đoạn 2025 - 2030: không chạy theo lợi nhuận ngắn hạn, không đánh đổi di sản lấy tòa nhà cao tầng, mà hướng đến sự hài hòa giữa kinh tế, văn hóa và con người.