Cocobay vỡ trận: Không thể để mãi 'đứa con lai' ngoài vòng pháp luật

Mới chỉ du nhập vào Việt Nam và phát triển trong một thập kỷ qua nhưng condotel, hay còn gọi là căn hộ khách sạn, đã bùng nổ mạnh mẽ. 

La Havana Nha Trang là dự án condotel đầu tiên đưa vào kinh doanh năm 2009, hoạt động theo mô hình condotel của châu Âu và Bắc Mỹ, thu hút các nhà đầu tư thứ cấp theo phương thức “đầu tư tài chính” và được chia lợi nhuận, không có tình trạng bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp như các dự án condotel sau này.

Từ năm 2014 đến nay, nhiều chủ đầu tư dự án condotel đã thực hiện phương thức huy động vốn, bán condotel hình thành trong tương lai cho khách hàng - và cũng là nhà đầu tư thứ cấp.

Đối với mô hình khách sạn truyền thống, chủ đầu tư phải dùng vốn tự có và thường phải vay thêm ngân hàng để xây dựng. Tuy nhiên, ở mô hình condotel, chủ đầu tư bán căn hộ khách sạn cho nhà đầu tư thứ cấp như một bất động sản hình thành trong tương lai; sau đó chủ sở hữu có thể kết hợp với chủ đầu tư hoặc công ty quản lý để cho khách du lịch thuê lại và phân chia lợi nhuận. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) chỉ ra năm cái lợi rất lớn đối với chủ đầu tư khi thực hiện phương thức bán hàng này. 

Thứ nhất, chủ đầu tư bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh. Thứ hai, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế một phần tín dụng. Tiếp đến là được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp. 

Cái lợi thứ tư là mặc dù phải trả lợi nhuận cao cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng lại có lợi hơn so với đi vay ngân hàng với lãi suất cao hơn và điều kiện cho vay ngặt nghèo hơn. Cuối cùng, chủ đầu tư được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh về sau.

Không những thế, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định chặt chẽ các điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai mà không quy định chặt chẽ các điều kiện bán các loại bất động sản khác hình thành trong tương lai, trong đó có condotel, nên chủ đầu tư không bị ràng buộc về điều kiện huy động vốn.

Đối với khách hàng hay nhà đầu tư thứ cấp, ban đầu họ mua condotel đơn giản như thể hiện phong cách sống, nhưng càng về sau càng tập trung vào mục đích đầu tư sinh lời. Theo đó, ngoài thời gian có thể để nghỉ dưỡng miễn phí trong năm, chủ sở hữu có thể kết hợp với công ty quản lý cho khách du lịch thuê lại, từ đó ăn chia lợi nhuận theo tỷ lệ thoả thuận hoặc nhận cam kết lợi nhuận cố định trong một khoảng thời gian nào đó. 

Ban đầu, một số dự án chỉ cam kết lợi nhuận 5%/năm trong hai năm đầu, nhưng càng về sau, mức cam kết càng bị đẩy lên cao. Có dự án cam kết 12% như Cocobay Đà Nẵng, nhưng cũng có dự án đẩy lên tới 15% như Bavico Nha Trang. Thời gian cam kết cũng kéo dài, ban đầu chỉ 3-5 năm, nhưng về sau lên tới 8-10 năm.

Mang lại lợi ích cho cả chủ đầu tư và khách hàng nên condotel đã bùng nổ mạnh mẽ, nhất là trong giai đoạn 2015 - 2018 mà theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chỉ riêng Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc và Hạ Long đã có khoảng 30.000 sản phẩm được tung ra thị trường.

Tuy nhiên, người mua condotel có thể chịu nhiều rủi ro và thua thiệt. Một số chủ đầu tư "hứa" với khách mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài và không hình thành đơn vị ở, nhưng thực tế, việc làm này trái với quy định của Luật Đất đai.

Bên cạnh đó, theo phân tích của HoREA, người mua còn chịu thêm ba rủi ro lớn.

Thứ nhất, chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá bán rất cao, tương đương với giá bán căn hộ cao cấp tại TP. HCM, nên gần như chủ đầu tư không bị rủi ro vì đã thu hồi ngay vốn đầu tư và thu được cả lợi nhuận. Rủi ro trong kinh doanh condotel về sau, chủ yếu thuộc về khách hàng.

Thứ hai, trong các hợp đồng mua bán căn hộ condotel, chủ đầu tư không đưa ra các giải pháp bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận, dẫn đến rủi ro thuộc về khách hàng.

Thứ ba, chủ đầu tư cũng không có thỏa thuận cụ thể nào về việc hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm, vì mỗi khách hàng khó có thể tự mình kinh doanh căn hộ condotel.

Việc khách hàng của dự án Cocobay Đà Nẵng không được chủ đầu tư trả lợi nhuận cam kết lên tới 12%/năm như đã ký hợp đồng từ đầu năm tới là biểu hiện cụ thể thể nhất cho thực tế là loại hình du lịch condotel vẫn có nhiều bất ổn.

Bất ổn không chỉ vì chưa có khung pháp lý chung của loại hình này mà sự bất ổn trong cách huy động vốn và thực hiện cam kết. 

Mặc dù quy mô thị trường ngày càng phình to, có thể lên đến hàng chục tỷ đô la, nhưng cho đến nay vẫn chưa có định nghĩa thế nào là condotel, bất động sản này có được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hay không, quản lý và vận hành mô hình này thế nào và chế tài như thế nào đối với chủ đầu tư không thực hiện cam kết lợi nhuận.

Gấp rút lấp khoảng trống pháp lý

Bình luận về sự việc Cocobay Đà Nẵng vỡ trận, Giáo sư - Tiến sỹ khoa học Đặng Hùng Võ nói trên kênh VTC1 rằng, hiệu ứng đám đông là một phần khiến nhiều người đổ tiền vào condotel; con số lợi nhuận 12% của Cocobay là thiếu khả thi, nhưng vẫn nhiều nhà đầu tư lao vào.

Chỉ ra nguyên nhân vỡ trận cam kết lợi nhuận như trường hợp tại Cocobay, ông Võ cho rằng, trách nhiệm đó thuộc về các cơ quan có trách nhiệm xây dựng pháp luật, ít nhất là cấp bộ.

"Thực tế, Quốc hội đã nhắc đến câu chuyện khung pháp luật của bất động sản nói chung đang có vấn đề, các bộ phải có trách nhiệm phải trình các luật này liên quan đến bất động sản nói chung, trong đó có condotel, vẫn xác định là khoảng trống pháp luật mà chúng ta chưa có. Thủ tướng Chính phủ cũng đã nhắc chuyện này. Các nhà lãnh đạo cũng đã biết việc này nhưng cuộc sống vẫn cứ vận hành", ông Võ nói.

Đầu năm nay, Thủ tướng đã chỉ thị Bộ Tài nguyên và môi trường ban hành văn bản hướng dẫn chế độ sử dụng đất; Bộ Xây dựng bổ sung tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; và Bộ Văn hoá, thể thao và du lịch xây dựng quy định quản lý vận hành condotel. Mặc dù người đứng đầu Chính phủ yêu cầu các bộ hoàn thành những công việc này trong quý III năm nay nhưng đã gần hết năm vẫn chưa có. 

Tại cuộc họp báo Chính phủ mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho biết, trong tháng này các bộ sẽ hoàn thành các vấn đề pháp lý liên quan đến condotel như quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy chế vận hành quản lý, chuyển nhượng, mua bán, cấp chứng nhận sở hữu.

Trong khi khoảng trống pháp lý vẫn chưa được khoả lấp thì vụ việc Cocobay đã khiến hàng nghìn nhà đầu tư bị ảnh hưởng, đồng thời, khiến nhà đầu tư bất động sản bất an. 

Chính chủ đầu tư Cocobay cũng kiến nghị cần sớm có quy định cụ thể đối với loại hình bất động sản này. 

Ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Xây dựng và Phát triển Thành Đô cho rằng, khung pháp lý cho condotel phải giải quyết được hai vấn đề cốt lõi. 

Thứ nhất là quyền sở hữu. Ông Thành cho rằng condotel được xây dựng trên loại hình đất nào thì thực hiện theo đất đó; nghĩa là nếu xây dựng trên đất ở thì được sở hữu lâu dài và trên đất thương mại dịch vụ thì được sở hữu theo thời hạn dự án. 

Thứ hai là quyền sử dụng. Theo ông Thành, việc định hướng condotel là căn hộ du lịch để kinh doanh du lịch và không hình thành đơn vị ở là hướng đi đúng.