Cocobay 'vỡ trận': Một người sai không có nghĩa cả thị trường sụp đổ

Việc dự án Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận” cam kết lợi nhuận là cú sốc đối với thị trường condotel đã phát triển rầm rộ trong mấy năm qua và thu hút hàng chục nghìn tỷ đồng vốn nhàn rỗi từ trong dân.

Cocobay không phải là dự án condotel đầu tiên phá vỡ cam kết lợi nhuận. Trước đó, chủ đầu tư dự án Bavico tại Nha Trang cũng đã “xù” cam kết lợi nhuận lên tới 15%/năm, sau đó đàm phán xuống còn 8%/năm nhưng cũng không trả được.

Tuy nhiên, vụ đổ vỡ Cocobay có tầm ảnh hưởng lớn hơn bởi là dự án lớn và nổi đình đám trên thị trường bất động sản du lịch trong mấy năm qua nhờ những chiến dịch tiếp thị ấn tượng với sự tham gia của ngôi sao sân cỏ Cristino Ronaldo cùng những điều khoản cam kết trả lợi nhuận lên tới 12%/năm trong vòng tám năm đầu tiên.

Có hơn 1.700 khách hàng đã mua condotel và nhà liền kề để kinh doanh khách sạn ở Cocobay bị ảnh hưởng bởi chủ đầu tư quyết định ngừng trả thu nhập cam kết từ đầu năm tới với lý do nguồn thu từ kinh doanh không đủ để chi trả và gặp khó khăn về thủ tục xây dựng khiến việc triển khai dự án bị ngưng trệ trong thời gian dài.

Cùng với tuyên bố chấm dứt trả thu nhập cam kết, chủ đầu tư cũng quyết định chuyển đổi hơn một nửa số lượng condotel thành căn hộ chung cư; đồng thời, những toà nhà nào chưa xây cũng chuyển thành căn hộ chung cư và nhà liền kề để ở. Cocobay đã không phát triển mới condotel từ năm ngoái.

Là một trong những dự án lớn nhất và đầy tham vọng của thị trường condotel nên việc Cocobay “vỡ trận” không khỏi khiến giới đầu tư hoang mang. Không ít câu hỏi được đặt ra, như sự đổ vỡ của Cocobay có phải là hệ quả tất yếu của một mô hình sai hay chỉ là một trường hợp đơn lẻ? Liệu có thêm dự án condotel đổ vỡ và tương lai của thị trường condotel sẽ đi về đâu?

“Mô hình không sai” là khẳng định của ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2019 tổ chức tại Hà Nội vừa qua.

Ông Nam nhận xét, cách thức triển khai hay huy động vốn của các dự án condotel phù hợp với các quy định của pháp luật, thậm chí còn là sản phẩm đầu tư thông minh cho nhà đầu tư.

Đứng đầu một doanh nghiệp có phát triển và bán condotel, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch Tập đoàn CEO nhìn nhận condotel là một sản phẩm tốt và góp phần làm cho thị trường bất động sản cũng như thị trường du lịch tăng trưởng ngoạn mục trong mấy năm qua.

Theo ông Bình, ưu thế của condotel là diện tính nhỏ, tính thanh khoản cao, cùng lúc mang đến cho nhà đầu tư cả giá trị về dòng tiền và giá trị gia tăng.

Cả ông Nam và ông Bình đều khẳng định, vụ việc Cocobay chỉ là một trường hợp và không phản ánh toàn bộ thị trường condotel.

Đồng tình với quan điểm này, bà Trần Thị Mỹ Lộc, Phó tổng giám đốc Công ty CP Vinhomes cũng nhìn nhận vụ Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận” là “trường hợp cá biệt” của thị trường condotel, giống như “một anh lính đang đi giữa đường bị ngã, còn đoàn quân vẫn tiếp tục đi”.

“Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng vậy, vô cùng tiềm năng và vẫn phải phát triển. Một trường hợp cá biệt không đại diện cho toàn bộ thị trường”, bà Lộc nhấn mạnh.

Theo bà Lộc, mô hình condotel phổ biến trên thế giới và là loại hình bất động sản có sức hấp dẫn lớn. Những thương hiệu kinh doanh khách sạn nổi tiếng như Hilton, Hyatt hay Starwood thường xây dựng những dự án condotel ở các vị trí đẹp tại khu nghỉ dưỡng, địa điểm du lịch hoặc trung tâm thành phố.

Đặc biệt, trong bối cảnh du lịch Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, cần phải huy động nguồn lực để phát triển cơ sở hạ tầng, trong đó có cơ sở lưu trú. Ưu điểm của condotel là chủ đầu tư có thể huy động được nguồn vốn từ các nhà đầu tư cá nhân để xây dựng căn hộ khách sạn để đáp ứng nhu cầu lưu trú của khách du lịch.

Dù vậy, Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận” cũng một bài học lớn, lời cảnh tỉnh cho các nhà đầu tư đang "ảo tưởng" vào các dự án được cam kết với lợi nhuận khủng.

Do kinh doanh khách sạn thường khó khăn trong vài ba năm đầu và condotel là mô hình mới ít người biết nên để bán được condotel, các chủ đầu tư đưa ra cam kết lợi nhuận trong một thời gian cố định. 

Vì chạy đua thu hút khách hàng nên càng về sau, mức lợi nhuận cam kết càng bị đẩy lên cao, tới mức 12%/năm như ở Cocobay và nhiều chuyên gia trong nước và quốc tế đã cảnh báo “là mức lợi nhuận khó tin” và sẽ có chủ đầu tư không thể tôn trọng cam kết.

Vậy mức lợi nhuận bao nhiêu thì hợp lý? Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savils Hotels châu Á – Thái Bình Dương cho rằng, mức lợi nhuận từ 4-6% là phù hợp với các dự án condotel. Đối với những căn có diện tích nhỏ và giá bán hợp lý, lợi nhuận trên giá bán có thể đạt mức 8%, còn giá bán càng cao và diện tích càng lớn thì lợi nhuận càng thấp.

Theo bà Lộc, mô hình cam kết lợi nhuận không có gì sai, vấn đề là cam kết ở mức bao nhiêu thì hợp lý.

Đối với một dự án khách sạn, nếu thuê đơn vị quản lý bên ngoài thì sẽ phải trả phí cố định khoảng 3% doanh thu và ngoài ra còn có thưởng 10% cho doanh thu vượt, nên chi phí cho những dự án thuê quản lý mất khoảng 5-6% doanh thu. Vì thế, nếu một doanh nghiệp chào bán sản phẩm condotel và phải thuê đơn vị quản lý vận hành mà cam kết lợi nhuận trên 10%/năm là có vấn đề.

Dù cam kết lợi nhuận hay không, chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng cũng không thể rũ bỏ trách nhiệm mà phải gắn bó với khách hàng như mối quan hệ vợ chồng lâu dài.

Bà Trần Thị Mỹ Lộc

Phó tổng giám đốc Vinhomes

Ngược lại, với những đơn vị có tiềm lực, đặc biệt là có khả năng trong việc tự quản lý vận hành thì mức cam kết 10%/năm là hợp lý và chấp nhận được, bà Lộc khẳng định.

"Nhưng dù cam kết lợi nhuận hay không, chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng cũng không thể rũ bỏ trách nhiệm mà phải gắn bó với khách hàng như mối quan hệ vợ chồng lâu dài”, bà Lộc nói.

Lãnh đạo Vinhomes tiết lộ, đã có 3.000 người mua condotel của Vingroup tại ba dự án ở Nha Trang và Đà Nẵng và trong vòng 3,5 năm qua, mỗi năm chủ đầu tư chi trả thu nhập cam kết cho khách hàng lên tới 900 tỷ đồng.

Theo bà Lộc, các dự án condotel của Vingroup cam kết lợi nhuận ở mức 10%/năm và mức này cũng sẽ áp dụng cho dự án mới chuẩn bị bán ở Phú Quốc và thời gian cam kết chỉ trong ba năm đầu.

Không chỉ có Vingroup mà các chủ đầu tư khác như Sun Group, BIM Group, CEO Group cũng cam kết lợi nhuận 9-10%/năm và vẫn trả bình thường.

Vì vậy, việc Cocobay “vỡ trận” là do chủ đầu tư yếu về năng lực phát triển, vận hành dự án và không có nghĩa cả thị trường condotel sụp đổ. Trong tương lai, có thể có thêm dự án condotel đổ vỡ nhưng theo các chuyên gia đó là sự cảnh tỉnh cần thiết đối với một thị trường còn mới, chưa lường hết rủi ro và pháp lý vẫn là khoảng trống.

Dẫu sao, cú sốc Cocobay sẽ tạo ra bước ngoặt cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Khách hàng thận trọng hơn, chọn chủ đầu tư có để xuống tiền. Doanh nghiệp nào có uy tín, được chứng minh bằng thực tế sẽ thu hút được khách hàng. Tuy nhiên, các doanh nghiệp mới, vốn mỏng sẽ khó thu hút được nhà đầu tư.

Sau những lùm xùm của thị trường, doanh nghiệp phát triển dự án sẽ thận trọng hơn, khó có thể đưa ra cam kết lợi nhuận “trên trời” như trước đây, giá bán cũng vì thế rẻ hơn. Doanh nghiệp tính toán kỹ phương án vận hành chứ không đơn thuần tập trung bán bất động sản như trước đây.

Ông Nam đề nghị các cơ quan quản lý cần xây dựng khung pháp lý và quyền sở hữu, vận hành và đảm bảo cam kết lợi nhuận để condotel trở thành một sản phẩm chính thức được công nhận trên thị trường, giúp các địa phương dễ hơn trong quản lý và tránh đổ vỡ tương tự như Cocobay.

Đọc thêm: Cú sốc Cocobay đối với thị trường condotel