Cơn bĩ cực của môi giới bất động sản

"Vấn đề sống còn với doanh nghiệp lúc này là nguồn hàng", giám đốc một công ty môi giới mới được thành lập gần hai năm ở TP. HCM than. Nhưng, suốt hơn năm qua, nguồn cung các dự án bất động sản mới ở những thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng và Nha Trang rất ít, thậm chí bằng không. Trong khi đó, phần lớn các công ty môi giới bất động sản lại tập trung ở những thị trường này, nên rơi vào tình thế khó khăn.

Vị giám đốc này cho biết, mặc dù đã cố gắng thuyết phục chủ đầu tư quen biết để tạo việc làm cho nhân viên, nhưng ở thời buổi khan hiếm nguồn cung, chủ đầu tư thường ưu tiên cho những đơn vị có tiềm lực, còn những công ty nhỏ như của ông thường bị bật bãi hoặc phải phân phối lại.

Nguồn cung khan hiếm khiến nhân viên môi giới cũng không có nhiều lựa chọn. Một nhân viên có thâm niêm hoạt động trong nghề môi giới cho biết, trong năm qua, khi có dự án bung hàng, tỷ lệ đặt trước thường ở mức 1 chọi 5 hoặc 1 chọi 10 nên rất khó khăn để lấy được căn cho khách. Điều này dẫn đến việc nếu muốn giữ khách sẽ hướng vào căn bán lệch trên số thứ tự hoặc lệch trên mã căn định danh.

Ngoài ra, cũng có tình trạng vì nắm rõ nguồn hàng khan hiếm nên một số quản lý dự án, giám đốc công ty đã tranh thủ ôm căn, đợi ngày mở bán, đẩy giá bán chênh lệch. Điều này phần nào khiến cho thị trường ảo hơn giá trị thực. Và với cách làm này, có sản phẩm ngay lập tức được bán chênh lệch cả tỷ đồng trong ngày mở bán.

Không những thế, dù bán được các sản phẩm của các chủ đầu tư lớn có uy tín thì vấn đề phí môi giới trả rất rất chậm hoặc trả từng phần chia tỷ lệ cực nhỏ khiến các công ty môi giới khó khăn.

Điều dễ nhận thấy đó là những năm trước thị trường tốt, thưởng tết của các công ty môi giới bất động sản cho nhân viên đều rất cao. Nhưng năm qua, hầu hết đều ko có thưởng hoặc thưởng tượng trưng.

Nhân viên môi giới này cho biết, trong năm 2019, công ty nơi bà làm việc đã cho một nửa nhân viên nghỉ việc. Sau đó một thời gian, bà liên lạc lại với một vài người đã nghỉ việc thì được biết đã phần chuyển qua làm việc khác, số còn lại về quê đợi thị trường tốt hơn thì quay lại. Chỉ có một người nói rằng do đã gắn bó lâu với nghề nên tranh thủ thời điểm này để đi học tập thêm kĩ năng kiến thức nghề và xu hướng công nghệ để không bị lạc hậu khi thị trường tốt lên.

Ông Nguyễn Thế Mai, Tổng giám đốc Viettin Real cho rằng, năm 2019 chủ đầu tư dự án gặp khó về pháp lý, dẫn đến thiếu nguồn cung, khiến các sàn môi giới thiếu hụt sản phẩm để giới thiệu cho khách hàng. Ở TP. HCM và thị trường vùng ven, có nhiều sàn giảm nhân sự, cho nhân viên nghỉ tết sớm.

Ngoài ra, thị trường còn có tình trạng bán một sản phẩm cho nhiều người, làm cho khách hàng thiếu niềm tin, thị trường chậm, không giao dịch được.

Bên cạnh đó, những phân khúc từng rất nóng như condotel hay đất nền cũng bị những "cú đấm" như vụ Cocobay tuyên bố đơn phương chấm dứt trả cam kết lợi nhuận hay lãnh đạo công ty địa ốc Alibaba bị bắt khiến cho thị trường chậm hẳn lại. 

Bên cạnh đó, nghề môi giới cũng đang đứng trước áp lực thay đổi khi một số chủ đầu tư áp dụng công nghệ, cho ra đời những ứng dụng (app) để bán hàng.

Ông Mai đánh giá, việc app ra đời dẫn đến môi giới đông đảo như hiện nay phải chuyển đổi nghề. Vì app không cần môi giới đông như hiện nay, mà chỉ cần người quản lý là đủ.

Mỗi khách hàng đã mua sản phẩm của chủ đầu tư thì sẽ được cung cấp tài khoản và mật khẩu là có thể giao dịch bất cứ lúc nào mà không cần tới môi giới. Mỗi khách hàng giao dịch chủ đầu tư chuyển khoản 2% thì môi giới không còn việc làm. Vì vậy các sàn đang phân phối cho các chủ đầu tư đang và đã có ý định lập sàn hoặc ra app thì phải định hướng cho mình lối đi khác.

Theo ông Phạm Lâm, CEO của DKRA Vietnam, app là xu thế tất yếu trong thời đại công nghệ số đang đi vào tất cả các ngóc ngách của bất kỳ lĩnh vực nào. Theo đó, không chỉ dừng lại ở việc bán hàng, các app còn hướng đến xây dựng một hệ sinh thái dịch vụ cho cư dân của các nhà phát triển dự án lớn với số lượng lên đến vài trăm nghìn người sử dụng, thậm chí nhiều hơn.

Chiến lược phát triển các ứng dụng công nghệ nhằm tăng thêm lợi thế cạnh tranh cho chủ đầu tư/nhà phát triển dự án. Trong hệ sinh thái của app, hầu hết hướng đến việc giữ người dùng trung thành với nhà phát triển dự án qua các dịch vụ như trực tiếp mua bất động sản và các dịch vụ cộng thêm như sửa chữa, mua sắm, y tế, trường học, nghỉ dưỡng...

Về mặt chủ động, các ứng dụng có thể giúp khách hàng tiếp cận thông tin chính thống từ đơn vị phát triển app, nhanh chóng, giảm bớt khâu trung gian và sử dụng hiệu quả những chương trình, chính sách ưu đãi mà nhà phát triển dự án áp dụng cho cư dân của mình.

Tuy nhiên, khi phát triển các ứng dụng, nhà phát triển app cũng phải lường trước và vượt qua những trở ngại như đối với hệ sinh thái của ứng dụng, nhà phát triển app phải có hệ sinh thái dịch vụ sẵn có với quy mô lớn và đa ngành nghề, đây là điều không phải nhà phát triển bất động sản nào cũng làm được.

Dù trực tiếp đưa các chương trình bán hàng qua app nhưng vẫn cần một đội ngũ nhân viên để tư vấn cho khách hàng vì không phải khách hàng nào cũng có thể hiểu hết từ các thông tin dự án, thủ tục giao dịch, pháp lý dự án…

Thông tin chỉ có một chiều từ nhà phát triển nên sẽ hạn chế khi so sánh, đối chiếu với các nhu cầu và có thể sẽ khó đáp ứng hết yêu cầu của khách hàng. Việc không bán hàng qua đơn vị thứ 3 có thể có nhiều thông tin thiếu khách quan nếu không được kiểm soát từ cơ quan chức năng. Cuối cùng uy tín của các nhà phát triển là cực kỳ quan trọng đối với việc triển khai các app này.

Một điều dễ nhận thấy đó là việc app sẽ tác động lớn đến các công ty dịch vụ môi giới và đây cũng là cơ hội để nâng cao chất lượng người làm nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam.

"Thị phần môi giới vẫn còn cơ hội rất lớn, chỉ dành cho những ai theo đuổi sự nghiệp một cách chuyên nghiệp và bền vững."

Ông Phạm lâm

CEO của DKRA Vietnam

Các đơn vị trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản cần nâng cao chất lượng nguồn lực và nhanh chóng ứng dụng công nghệ vào chuỗi vận hành của doanh nghiệp, giúp nhân viên tăng hiệu suất, công ty tăng thêm thương hiệu tạo sự tin cậy cho khách hàng.

Dù có những bước tiến công nghệ nhưng vai trò của người môi giới bất động sản vẫn luôn giữ vai trò chủ động và khách quan. "Thị phần môi giới vẫn còn cơ hội rất lớn, chỉ dành cho những ai theo đuổi sự nghiệp một cách chuyên nghiệp và bền vững", ông Lâm nói.

Để thích ứng, ông Lâm cho biết, từ đầu năm 2019 DKRA Vietnam đã có dự báo và chuẩn bị nhiều giải pháp trong việc nâng cao chất lượng nguồn lực bằng các chương trình đào tạo cũng như huấn luyện nội bộ, đồng thời định hướng tư tưởng và nâng cao khả năng thích nghi của nhân viên toàn hệ thống.

“Chúng tôi không cắt giảm nhân sự theo kế hoạch đã được định biên từ đầu năm. Dù thị trường có điều chỉnh giảm thanh khoản, DKRA Vietnam vẫn giữ vững mục tiêu đề ra. Kết thúc năm 2019, về doanh thu chúng tôi hài lòng với mục tiêu đề ra và thành công tiếp theo là nguồn lực ổn định cùng nhiều sự thay đổi, nâng cao chất lượng hoạt động”, ông Lâm cho biết.

Dù nhận định thị trường tiếp tục có những diễn biến phức tạp trong năm 2020 nhưng ông Lâm “tiết lộ” DKRA Vietnam vẫn kiên trì phát triển bền vững, dần hoàn chỉnh chuỗi giá trị từ nghiên cứu thị trường, tiếp thị, phân phối đến quản lý bất động sản.

DKRA Vietnam hiện có bốn công ty thành viên hoạt động rộng khắp khu vực miền Nam, miền Trung và theo kế hoạch trong năm 2020, sẽ tiếp tục mở rộng phạm vi hệ thống, có mặt ở thị trường Hà Nội, ông Lâm cho biết.