Sở hữu lợi thế vừa sử dụng để ở vừa có thể kinh doanh thương mại, ngay từ khi xuất hiện trên thị trường bất động sản vào năm 2015, nhà phố thương mại – shophouse đã từng được nhiều chuyên gia, nhà đầu tư đánh giá là sản phẩm "hot", "con gà đẻ trứng vàng" của thị trường bất động sản.
Thời điểm đó, hầu như dự án bất động sản nào cũng dành những lô đất gần trục đường chính hoặc khối đế của các toà nhà chung cư có vị trí đẹp để phát triển dòng sản phẩm này. Không ít nhà đầu tư đã bỏ ra hàng chục tỷ đồng để đầu tư shophouse với kỳ vọng cao về lợi nhuận.
Tuy nhiên, sau một thời gian đi vào hoạt động, thực tế cho thấy đầu tư shophouse không hề “màu hồng” như mong đợi. Đặc biệt, với những tác động tiêu cực của dịch bệnh Covid-19 từ đầu năm 2020 đến nay, phân khúc này đang ngày càng khó khăn do hoạt động cho thuê ế ẩm, giảm giá hàng loạt.
Đầu tư hơn 20 tỷ đồng mua một căn shophouse tại dự án The Manor Central Park, đường Nguyễn Xiển, quận Hoàng Mai, Hà Nội với giá tại thời điểm mở bán là 200 triệu đồng/m2, anh Tú (Thanh Xuân – Hà Nội) đang khổ sở, chật vật tìm khách thuê cho căn nhà phố của mình.
Theo anh Tú, vốn dĩ lợi nhuận từ việc kinh doanh cho thuê tại dự án đã không mấy khả quan khi mỗi tháng, tiền thuê nhà anh nhận được chỉ khoảng hơn 30 triệu đồng. Đây là mức tỷ suất lợi nhuận thấp hơn nhiều so với kỳ vọng của anh, thậm chí thấp hơn cả lãi suất gửi ngân hàng.
Tuy nhiên, dịch Covid-19 từ đầu năm càng khiến cho hoạt động cho thuê tại căn nhà phố của anh bết bát.
“Cách đây 4 tháng, khách thuê nhà cũ đã dừng hợp đồng do kinh doanh không hiệu quả, mặc dù tôi đã giảm giá cho thuê để hỗ trợ họ trong dịch bệnh. Từ đó đến nay, căn nhà phố vẫn chưa tìm được khách thuê mới. Lợi nhuận từ việc cho thuê thấp cộng với khó khăn trong việc cho thuê khiến tôi thực sự mệt mỏi”, anh Tú chia sẻ.
Hoàn cảnh của anh Tú cũng là thực trạng ế ẩm chung tại hàng loạt các dự án nhà phố thương mại hiện nay. Dạo một vòng quanh các tuyến đường lớn, không khó để thấy hình ảnh hàng loạt các dãy nhà phố thương mại cho thuê để kinh doanh đóng cửa, treo biển sang nhượng, cho thuê lại mặt bằng.
Báo cáo thị trường bất động sản thương mại của Savills mới đây cho biết, đại dịch khiến nhiều khách thuê nhà phố mặt tiền làm mặt bằng kinh doanh phải đối mặt với khó khăn chồng chất. Nhiều chuỗi ăn uống và thời trang, dịch vụ tại các vị trí đắc địa phải đóng cửa ở các mặt bằng nhà phố do tình hình kinh doanh giảm sút.
Theo Savills, các khách thuê tiềm năng đang tìm kiếm các ưu đãi giảm giá thuê lên đến 40%, trong khi đó, con số này ở thời điểm cuối năm 2019 chỉ giảm ở mức tối đa 20%.
Còn theo khảo sát của CBRE, giá chào thuê mặt bằng bán lẻ nhà phố đã giảm 10-20% so với trước dịch. Bên cạnh đó, thời gian trong hợp đồng thuê nhà cũng ngắn hơn, rút xuống còn 2-3 năm thay vì kéo dài trong 5 năm như trước đây. Nhiều nhà bán lẻ hoãn việc mở mặt bằng mới khiến thời gian các mặt bằng bị bỏ trống kéo dài thêm.
Đáng nói, dịch Covid-19 không phải nguyên nhân khiến nhà phố thương mại kinh doanh gặp khó. Thực tế từ vài năm nay, các căn shophouse đã luôn trong tình trạng chật vật tìm khách thuê. Năm nay, do ảnh hưởng của dịch Covid-19, tình hình càng trầm trọng hơn. Nhiều cửa hàng phải trả lại mặt bằng, chấp nhận mất cọc vì không thể kinh doanh được.
Đơn cử, dự án Shophouse 24h trên đường Tố Hữu, quận Hà Đông, Hà Nội. Nhờ sở hữu vị trí đắc địa, hướng trực diện ra mặt đường Tố Hữu đông đúc, khi mới ra mắt trên thị trường, dự án đã được định giá ở mức rất cao, 150 - 180 triệu đồng/m2, tương đương mỗi căn shophouse thấp nhất từ 7 - 8 tỷ đồng.
Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, hoạt động kinh doanh cho thuê của dự án rất đìu hiu. Các căn đã được thuê cũng chỉ mang lại doanh thu khiêm tốn, khoảng 30 triệu đồng/tháng. Nhiều căn thậm chí chưa có khách thuê.
Hay như dự án shophoues tại phố Nguyễn Chánh có giá chào bán tới 40 tỷ đồng nhưng chào thuê chỉ 70 - 100 triệu đồng/tháng, thấp hơn nhiều lãi suất gửi ngân hàng.
Lý giải nguyên nhân nhiều dự án shophouse chưa mang lại lợi nhuận như kỳ vọng cho các nhà đầu tư, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, vài năm trở lại đây, các dự án shophouse tại nhiều khu đô thị lớn đã phát triển mạnh mẽ. Song, thực tế cho thấy đây là một sản phẩm tương đối khó của thị trường bất động sản.
Các dự án nhà phố thương mại đòi hỏi phải có sự nghiên cứu kỹ lưỡng về vị trí phù hợp với việc kinh doanh, mật độ dân số và thói quen mua sắm, tiêu dùng của người dân.
Nếu các shophouse khi có vị trí phù hợp trong một một quần thể dự án, khu đô thị quy mô lớn, đông dân thì khả năng kinh doanh tốt. Tuy nhiên, nếu đặt trong một dự án quy mô nhỏ, đơn lẻ sẽ rất dễ dẫn đến tình trạng ế ẩm. Nhiều dự án đã đi vào bàn giao nhưng vẫn rất khó để kinh doanh do kén khách.
Hơn nữa, theo bà An, với tác động của dịch bệnh Covid-19, sức tiêu dùng của người dân giảm khiến nhiều căn nhà phố kinh doanh không hiệu quả, buộc phải trả lại mặt bằng.
Dịch bệnh đã khiến phương thức mua sắm, giải trí của người dân có sự thay đổi lớn. Hiện nay, người tiêu dùng đã sử dụng phương thức mua hàng online nhiều hơn. "Chưa bao giờ thị trường bất động sản xuất hiện nhiều kênh bán hàng trực tuyến nhiều đến thế. Các chủ đầu tư đang thay đổi phương thức tiếp cận khách hàng khiến hoạt động kinh doanh của các shophouse vốn đã khó khăn càng khó khăn hơn", bà An chia sẻ.
Ở khía cạnh khác, giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho rằng, phần lớn các shophouse hiện nay chưa có vị trí phù hợp để kinh doanh.
Các shophouse muốn kinh doanh hiệu quả không chỉ phải có vị trí tại các mặt đường lớn mà còn phải tính toán được quy mô dân số của khu vực, hành vi người dùng, số lượng người qua lại để kinh doanh, mua sắm.
Cùng với đó là các yếu tổ tưởng chừng như rất nhỏ nhưng cũng ảnh hướng lớn tới hoạt động mua sắm của người dân tại các căn shophouse như chỗ dừng, đậu xe không phù hợp, tắc đường...
Theo vị lãnh đạọ này, đã qua thời các nhà đầu tư có tâm lý mua nhà phố để cho thuê sinh lợi, tích luỹ dòng tiền. Với những diễn biến trên thị trường bất động sản hiện nay, thời gian tới, thị trường bất động sản có thể sẽ xuất hiện nhiều sản phẩm shophouse rao bán cắt lỗ do kinh doanh ế ẩm.
