Đầu tư dự án cầm cố ngân hàng: Làm sao an toàn?

TS. Sử Ngọc Khương Thứ tư, 19/07/2017 - 00:00

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam khuyến cáo các nhà đầu tư, nếu đã đang và sẽ đầu tư vào các dự án vay vốn, thế chấp với ngân hàng, cần thận trọng để tránh tổn hại lợi ích cao nhất.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam

Vốn ngân hàng vẫn đóng vai trò quyết định

Theo ông Khương, bên cạnh giai đoạn phát triển bất động sản sôi động trong những năm vừa qua, chúng ta vẫn bắt gặp những mảng tối của thị trường với những dự án bị dừng thi công, “đóng băng” hoặc không thể triển khai vì nhiều yếu tố khác nhau. 

Trên thực tế, việc sử dụng vốn vay chính yếu nhất từ ngân hàng là vô cùng cần thiết và giữ vai trò quan trọng trong việc triển khai nhiều dự án trong thị trường bất động sản Việt Nam. Điều này cũng là thực tế chung của thị trường bất động sản ở bất cứ quốc gia nào trên thế giới. 

Về bản chất, nợ và thế chấp ngân hàng không phải là xấu mà chỉ là một công cụ vốn tài chính cho nhà phát triển dự án và yêu cầu họ phải đảm bảo được sức khỏe tài chính của doanh nghiệp và dòng tiền ổn định để chi trả phần lãi trên vốn vay. Đây chính là điểm mấu chốt thành bại của nhiều dự án khi mà những chủ đầu tư quản lý không tốt được tài chính của mình cũng như việc triển khai dự án một cách hiệu quả dẫn tới việc thiếu vốn. 

Minh chứng cho điều này là không thiếu trên thị trường bất động sản Việt Nam khi những bức tranh kinh tế vĩ mô và thị trường thay đổi liên tục theo thời gian và các nhà đầu tư không chuyển mình theo được với những thay đổi này

Với những dự án chưa triển khai, việc sử dụng vốn vay thường cần thiết để thực hiện việc đền bù, giải tỏa, nộp tiền sử dụng đất sau khi chủ đầu tư đã có được Nghĩa vụ Tài chính. Khi chủ đầu tư không còn có đủ khả năng tài chính sau khi thanh toán xong nghĩa vụ này, họ có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án để một hoặc nhiều nhà đầu tư mới có thể tham gia vào việc tiếp tục triển khai và cơ cấu các khoản vay của dự án. 

Theo quan sát của Savills, việc không tìm được nhà đầu tư hợp tác hoặc chậm trễ trong tìm kiếm nguồn vốn mới sẽ dẫn tới dự án bị đóng băng. Trong trường hợp đây là một dự án liên doanh thì có thể dẫn tới rủi ro cho những cổ đông còn lại, khi một cổ đông lớn buộc phải nhượng lại cổ phần của mình cho ngân hàng khi không thể chi trả lãi vay. 

Tuy nhiên, có một điểm cần lưu ý khi đầu tư vào những dự án mới đó là yếu tố đền bù giải tỏa. Đây là một giai đoạn phức tạp, đòi hỏi không ít thời gian cũng như tiền bạc và ẩn chứa nhiều rủi ro. Khi tham gia ở giai đoạn này, nhà đầu tư sẽ có khả năng phải chôn vốn trong dự án nếu không thể giải quyết ổn thỏa và nhanh gọn bài toán đến bù giải tỏa này trong trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính. 

Tín hiệu từ những dự án được “hồi sinh”

Thời gian gần đây, sự tái khởi động của một vài dự án lớn dựa vào xu thế M&A, hỗ trợ của ngân hàng hay vốn kiều bào cũng đã thu hút sự chú ý của thị trường. Gạt đi bớt những hoài nghi về giai đoạn “trùm mền” trước đây, có khá nhiều khía cạnh tích cực từ hiện tượng này. 

Đầu tiên, chúng ta có thể xét đến ý nghĩa nhân văn và xã hội khi đơn vị đầu tư dự án có thể chứng tỏ năng lực “vượt cạn” rất đáng khích lệ, tránh được sự lãng phí về quỹ đất. 

Thêm vào đó, hiện tại doanh nghiệp và dự án “hồi sinh” nào có ngân hàng bảo lãnh, cung cấp tín dụng cũng đã khẳng định được phần nào mặt uy tín đối với khách hàng. Bởi quy trình xét duyệt, thẩm định của những ngân hàng lớn luôn diễn ra hết sức gắt gao, và việc tái đầu tư chỉ được thực hiện khi dự án chứng tỏ được tiềm năng có thật của mình, với những sản phẩm đã được tái cơ cấu, thay đổi thiết kế, chiến lược kinh doanh… để có một diện mạo và tương lai mới. 

Nếu đặt ra câu hỏi làm như thế nào để có thể đầu tư một cách an toàn vào những dự án sử dụng dòng vốn vay thì quan trọng nhất là phải định nghĩa rõ sự an toàn đối với từng trường hợp và từng nhà đầu tư. Với những nhà đầu tư khác nhau với mục tiêu và mức độ chấp nhận rủi ro khác nhau thì định nghĩa an toàn cũng sẽ không đồng nhất. 

Tuy vậy, nhìn chung một trong những rủi ro trong đầu tư kinh doanh bất động sản thường đến từ mặt tiến độ pháp lý của dự án và khi tham gia góp vốn thì nhà đầu tư phải nắm rõ dự án đang ở giai đoạn nào trong tiến độ hoàn thành, còn những giấy tờ nào cần phải có và sức khỏe tài chính trong suốt thời gian thực hiện. Sau khi đã nắm rõ những yếu tố này, nhà đầu tư hoàn toàn có thể phân tích và đưa ra được quyết định phù hợp nhất.

(TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam)

Ông chủ Tân Hoàng Minh dốc bầu tâm sự về đạo đức trong kinh doanh bất động sản hạng sang

Ông chủ Tân Hoàng Minh dốc bầu tâm sự về đạo đức trong kinh doanh bất động sản hạng sang

Bất động sản -  7 năm

Bản lĩnh, đam mê, tâm huyết và trường vốn là những yếu tố cần nhưng chưa đủ để đầu tư bất động sản hạng sang. Đối với ông Đỗ Anh Dũng – Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh, chỉ khi doanh nghiệp đặt yếu tố đạo đức lên hàng đầu thì mới tạo ra sản phẩm chất lượng tốt, và chính đạo đức là kim chỉ nam dẫn doanh nghiệp tới thành công trong lĩnh vực kinh doanh đầy thách thức này.

Tân Hoàng Minh và 'cuộc chơi tốc độ'

Tân Hoàng Minh và "cuộc chơi tốc độ"

Bất động sản -  7 năm

Đối với khách hàng, các nhà đầu tư và giới truyền thông, Tập đoàn Tân Hoàng Minh thuộc số ít “ông lớn” bất động sản luôn nhận được sự quan tâm đặc biệt.

Chủ tịch C-Holdings livestream bán nhà: Bước đi táo bạo định hình xu hướng mới?

Chủ tịch C-Holdings livestream bán nhà: Bước đi táo bạo định hình xu hướng mới?

Bất động sản -  8 giờ

Chủ tịch Công ty CP C‑Holdings Nguyễn Quốc Cường livestream bán nhà được dự báo sẽ mở ra xu hướng mới trong cách làm marketing trên thị trường bất động sản.

TP. Thủ Đức chấp thuận chủ trương 21 dự án nhà ở

TP. Thủ Đức chấp thuận chủ trương 21 dự án nhà ở

Bất động sản -  1 ngày

TP. Thủ Đức vừa chấp thuận chủ trương đầu tư 21 dự án nhà ở với tổng vốn hơn 54.000 tỷ đồng, nhằm bổ sung quỹ nhà ở.

Văn Phú Invest, Đèo Cả muốn đầu tư siêu dự án ven sông Hồng

Văn Phú Invest, Đèo Cả muốn đầu tư siêu dự án ven sông Hồng

Bất động sản -  1 ngày

UBND TP. Hà Nội đã chấp thuận đề xuất của liên danh Văn Phú Invest - Đèo Cả nghiên cứu phát triển dự án “đại lộ và cảnh quan ven sông Hồng” theo hình thức BT.

Sei Harmony: Chuẩn sống Nhật giữa lòng Sài Gòn

Sei Harmony: Chuẩn sống Nhật giữa lòng Sài Gòn

Bất động sản -  1 ngày

Khu dân cư Sei Harmony đang nổi lên như một biểu tượng mới cho phong cách sống đẳng cấp và tinh tế tại phía Tây Sài Gòn, mang đến trải nghiệm sống chuẩn Nhật hoàn toàn khác biệt. Không chỉ kiến tạo không gian an cư lý tưởng, Sei Harmony còn định hình một lối sống đáng mơ ước, hướng đến sự cân bằng và hài hòa giữa con người và thiên nhiên.

River Park - LA Home: Hấp lực mạnh mẽ với cư dân tri thức

River Park - LA Home: Hấp lực mạnh mẽ với cư dân tri thức

Bất động sản -  2 ngày

Tiếp nối phân khu LA Sol trong tổng thể khu đô thị sinh thái LA Home, River Park được phát triển dành cho nhóm khách hàng đang tìm kiếm môi trường sống chất lượng cao, nơi mọi trải nghiệm được tổ chức liền mạch. Ba dòng chảy “xanh, tri thức và thịnh vượng” chính là nền tảng tạo nên sức hút khác biệt, giúp River Park khẳng định vị thế an cư bền vững tại khu Tây TP.HCM.

Chứng khoán Việt Nam lại vắng mặt trong kết quả nâng hạng của MSCI

Chứng khoán Việt Nam lại vắng mặt trong kết quả nâng hạng của MSCI

Tài chính -  5 giờ

Giới hạn sở hữu nước ngoài tiếp tục là điểm nghẽn đáng kể, nhất là khi nhiều ngành nghề nhạy cảm vẫn áp dụng mức trần sở hữu từ 0-75%.

Quảng Ninh gọi tên doanh nghiệp trong hành trình nâng tầm du lịch

Quảng Ninh gọi tên doanh nghiệp trong hành trình nâng tầm du lịch

Tiêu điểm -  6 giờ

Không chỉ khai thác tài nguyên sẵn có ở Quảng Ninh, các doanh nghiệp đang kiến tạo nên những sản phẩm du lịch có chiều sâu và sức lan tỏa lâu dài.

Ngân hàng Nhà nước hút tiền trở lại khi tỷ giá lập đỉnh

Ngân hàng Nhà nước hút tiền trở lại khi tỷ giá lập đỉnh

Tài chính -  7 giờ

Ngân hàng Nhà nước bất ngờ hút ròng trở lại sau 4 tháng tạm dừng, giữa lúc tỷ giá USD/VND liên tục lập đỉnh và áp lực thanh khoản gia tăng.

Quốc hội thông qua luật sửa 8 luật về tài chính, đấu thầu, đầu tư

Quốc hội thông qua luật sửa 8 luật về tài chính, đấu thầu, đầu tư

Tiêu điểm -  7 giờ

Luật sửa đổi 8 luật quan trọng đã được Quốc hội thông qua, mở rộng phân quyền, đơn giản thủ tục và tăng tính linh hoạt trong cơ chế chia sẻ doanh thu dự án PPP.

Bách Hóa Xanh vượt kế hoạch mở cửa hàng mới cả năm, cứ mở là có lãi

Bách Hóa Xanh vượt kế hoạch mở cửa hàng mới cả năm, cứ mở là có lãi

Doanh nghiệp -  8 giờ

Bách Hóa Xanh dường như đã tìm ra được "công thức" mặt bằng, khi hầu hết các điểm mở mới đều ghi nhận lợi nhuận dương ở cấp độ cửa hàng.

Chủ tịch C-Holdings livestream bán nhà: Bước đi táo bạo định hình xu hướng mới?

Chủ tịch C-Holdings livestream bán nhà: Bước đi táo bạo định hình xu hướng mới?

Bất động sản -  8 giờ

Chủ tịch Công ty CP C‑Holdings Nguyễn Quốc Cường livestream bán nhà được dự báo sẽ mở ra xu hướng mới trong cách làm marketing trên thị trường bất động sản.

3 tập đoàn Trung Quốc muốn xây đường sắt Việt Nam

3 tập đoàn Trung Quốc muốn xây đường sắt Việt Nam

Tiêu điểm -  9 giờ

Các tập đoàn CREC, CRCC, CCCC bày tỏ mong muốn tham gia vào các dự án đường sắt tại Việt Nam, Ngân hàng Trung Quốc sẵn sàng tài trợ vốn.