Đầu tư theo đội nhóm: 'Sóng ngầm' dưới những cơn sốt đất nền

"Buôn có bạn, bán có phường"

Vốn là nhà đầu tư kỳ cựu, “thủ lĩnh” của một nhóm nhà đầu tư chung trên thị trường bất động sản, gần đây, anh Nguyễn Xuân Thắng (Hà Đông, Hà Nội) đang tích cực tìm kiếm các nhà đầu tư khác “có cùng chí hướng” để mở rộng hơn nữa hoạt động của nhóm.

Loại hình anh Thắng hướng đến trong "chiến dịch" đầu tư này là đất nền quanh các khu công nghiệp lớn sắp triển khai. Nhóm đầu tư chung sẽ gom đất nền thổ cư đã có sổ đỏ với mức giá rẻ, khoảng 3 - 7 triệu đồng/m2; một lô đất có diện tích khoảng 100 - 300m2.

Do gom số lượng lớn nên tại mỗi khu vực, tổng vốn các nhà đầu tư đổ vào sẽ khoảng trên dưới 100 tỷ đồng.

Với bài toán đầu tư này, anh Thắng tính toán, sau 2 – 3 năm, lợi nhuận của mỗi nhà đầu tư nhận được sẽ tối thiểu gấp 2 – 3 lần số vốn bỏ ra ban đầu.

Không chỉ nhóm đầu tư chung của anh Thắng, thị trường gần đây xuất hiện ngày càng nhiều đội nhóm do các nhà đầu tư cá nhân tập hợp lại để mua chung bất động sản ở một dự án hoặc một khu vực rồi bán lại kiếm lời. 

Anh Quý, lãnh đạo một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội và cũng là quản trị của một nhóm đầu tư lớn trên thị trường chia sẻ, hình thức đầu tư chung mà các nhà đầu tư cá nhân thường áp dụng là dựa trên lượng vốn góp để chia lợi nhuận.

Ví dụ, 40 nhà đầu tư cùng nhau đến một thị trường tiềm năng, mỗi người mua một lô đất 2 tỷ đồng sẽ tạo ra một giỏ hàng chung. Về pháp lý, mỗi lô đất sẽ đứng tên một nhà đầu tư nhưng giỏ hàng chung sẽ do một người có kinh nghiệm quản lý và điều tiết việc bán lại. Các nhóm đầu tư này có thể kết hợp với các môi giới ở thị trường đó hoặc có đội bán hàng riêng để bán hàng.

Về tỷ lệ chia lợi nhuận, giả sử, tổng lượng vốn của các nhà đầu tư là 80 tỷ đồng chia đều cho 40 người, mỗi người góp 2 tỷ đồng, như vậy, tỷ lệ góp vốn của mỗi nhà đầu tư sẽ tương đương với 2,5%.

Tuy nhiên, trong quá trình bán lại các lô đất sẽ có những lô bán trước, lô bán sau nên lợi nhuận của từng lô là khác nhau. Có những lô đất để 1 năm lời được 50% nhưng cũng có những lô chỉ lãi được 20 – 30%. Do đó, sau khi kết thúc chiến dịch đầu tư, nhóm đầu tư chung sẽ cộng lợi nhuận của các lô đất và chia đều cho nhà đầu tư theo tỷ lệ góp vốn.

Do thế mạnh về vốn, đội ngũ bán hàng và thông tin thị trường, thực tế cho thấy, không một cơn sốt đất nào trong thời gian vừa qua từ Vân Đồn, Bắc Giang, Bắc Ninh đến Phan Thiết, Bà Rịa Vũng Tàu, Bình Dương... không có sự tham gia của những đội nhóm này.

Tránh đầu tư chung tạo "sóng ảo"

Nói rõ hơn về nguyên nhân khiến xu hướng đầu tư bất động sản ngày càng nở rộ trong thời gian gần đây, anh Quý cho rằng, các nhà đầu tư đi cùng nhau sẽ có lợi thế và "sức mạnh tăng thêm" hơn rất nhiều so với nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ.

Theo đó, một trong những tâm lý của nhà đầu tư là “buôn có bạn, bán có phường”. Những nhà đầu tư đi một mình sẽ không có bạn. Họ chỉ có thể đầu tư “bị động” bằng cách xuống tiền mua và chờ đợi. Trong khi đó, những đội nhóm đầu tư chung sẽ chủ động được hoạt động mua bán.

Khả năng vận hành và tính linh hoạt trong kinh doanh của nhóm đầu tư sẽ cao hơn nhiều so với đầu tư cá nhân. Các nhà đầu tư chung sẽ lên kế hoạch rõ ràng về chiến lược kinh doanh, lô nào bán ngắn hạn, lô nào bán trung hạn hoặc để dài hạn để hoạt động đầu tư giảm thiểu rủi và đạt hiệu quả cao nhất.

Trở lại ví dụ trên, ông Quý cho rằng, với 40 lô đất, trong 6 tháng đầu năm, nhóm đầu tư chung có thể chốt lời được 50% lượng hàng. Điều này giúp họ giảm thiểu được rủi ro do lượng vốn bỏ ra đã được thu về. 50% lượng hàng còn lại sẽ chỉ nhằm mục đích kiếm lời.

Nguyên nhân thứ hai được vị này chỉ ra là do khi đi với số lượng lớn các nhà đầu tư sẽ tạo ra tâm lý đám đông và xu thế thị trường ở khu vực đó.

“Với 40 người, thông tin đầu tư sẽ đến với khoảng 200 người khác, nhưng nếu chỉ một người thì thông tin chỉ đến với 5 người thôi. Và khi thông tin đến với 200 người thì sức mạnh sẽ khác hoàn toàn so với việc thông tin chỉ đến với 5 người. Nguyên nhân là do khi tâm lý đám đông và xu thế thị trường ở một khu vực xuất hiện do lượng quan tâm của nhà đầu tư tăng lên, mức giá bất động sản cũng sẽ tăng mạnh", vị lãnh đạo này cho hay.

Thứ ba, khi nhiều nhà đầu tư đi cùng nhau, việc tìm kiếm thông tin thị trường sẽ nhanh và mạnh hơn. Nhờ đó, các thông tin sớm về thị trường đầu tư sẽ được cập nhật. 

Trong hoạt động đầu tư bất động sản, thông tin sớm về quy hoạch dự án hoặc các tuyến đường giao thông sắp được triển khai chính là "vàng". Biết được trước các thông tin này để đầu tư bất động sản từ khi giá đất còn rẻ chính là một trong những yếu tố quyết định lợi nhuận của nhà đầu tư.

Các nhà đầu tư cá nhân, không có nguồn thông tin hoặc nhà đầu tư đến sau sẽ không có được lợi thế này. Vì vậy, đầu tư chung bất động sản, các nhà đầu tư không chỉ có lợi thế về quy mô vốn mà còn là tính linh hoạt trong hoạt động kinh doanh và tính thông tin. Từ đó, tính an toàn và hiệu quả đầu tư được đảm bảo.

Tuy nhiên, ông Quý cũng cho rằng, chính vì hoạt động đầu tư bất động sản theo đội nhóm có nhiều lợi thế trong việc tạo xu hướng trên thị trường nên thời gian vừa qua, không ít các nhóm đầu tư đã tạo "sóng ảo", đưa ra những thông tin quy hoạch không chính xác, gây sốt đất ảo và rủi ro cho các nhà đầu tư không chuyên.

Đây là một trong những mặt trái của xu hướng này mà các nhà đầu tư cần hết sức thận trọng. Khi tham gia vào thị trường, nhà đầu tư nên chọn những đội nhóm đầu tư chuyên nghiệp, uy tín, đầu tư dựa trên những thông tin thật, tránh chạy theo "sóng ảo" để gặp rủi ro.