Yếu tố quyết định thanh khoản của bất động sản nghỉ dưỡng

Trong khi phần lớn dự án bất động sản nghỉ dưỡng xây dựng trên những khu đất thương mại dịch vụ có quyền sử dụng có thời hạn vẫn đóng băng giao dịch thì những dự án có sổ đỏ lâu dài vẫn thu hút được sự quan tâm của nhà đầu tư giữa đại dịch.

Một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng bán căn hộ hoặc biệt thự với quyền sở hữu lâu dài trong thời gian gần đây như Sun Grand Marina Hạ Long hay Legacy Lương Sơn vẫn là tâm điểm thu hút dòng tiền đầu tư bất chấp hầu hết các dự án căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng biển mất thanh khoản. 

Đơn vị phát triển dự án căn hộ hạng sang Sun Grand Marina Town Hạ Long cho biết đã đạt 1.000 giao dịch thành công trong một tuần ra mắt. Dự án này có giá bán lên tới 55 - 95 triệu đồng/m2, tuỳ thuộc tầm nhìn của từng căn. 

Cũng tại Hạ Long, một dự án khác là A La Carte do Taseco Land phát triển cũng thu hút có thanh khoản rất tốt ngay sau khi ra mắt. Không chỉ phần căn hộ có quyền sở hữu lâu dài mà toà tháp căn hộ sở hữu có thời hạn cũng thu hút được nhà đầu tư. 

Hay Dự án Legacy tại huyện Lương Sơn, tỉnh Hoà Bình, cũng bán chạy trong một năm qua, với giá trên 12 triệu đồng/m2 đất. 

Tại Đà Nẵng, sau cú sốc dừng trả cam kết lợi nhuận, dự án Đại đô thị biển The Empire, quận Ngũ Hành Sơn thời gian gần đây đã có sự trở lại ấn tượng khi thu hút được một lượng lớn khách hàng nhờ pháp lý sở hữu lâu dài.

Trước khi làn sóng Covid-19 lần thứ 4 bùng phát, mỗi ngày dự án tiếp hàng chục khách hàng đến tìm hiểu mua nhà phố, shophouse phố đi bộ và chung cư. Không ít các nhà đầu tư mạnh tay đã xuống tiền mua một lúc hàng chục tỷ đồng. Chỉ trong thời gian ngắn, giao dịch bất động sản đã tăng mạnh trở lại.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, các bất động sản nghỉ dưỡng được sở hữu lâu dài vẫn là dòng sản phẩm được các nhà đầu tư săn lùng. Một số dự án bản chất là nhà ở nhưng được hoạt động theo hình thức du lịch - nghỉ dưỡng có tỉ lệ hấp thụ tương đối tốt, đạt khoảng 30-40%

Trong khi đó, tính chung toàn thị trường, lượng giao dịch trong quý II/2021 vẫn ở mức rất thấp, gần như không đáng kể so với tổng nguồn cung gần 10.000 sản phẩm, bao gồm cả condotel và biệt thự biển.

Trước đó, trong cả năm 2020, thị trường condotel gần như đóng băng, lượng thanh khoản cả năm chỉ đạt khoảng 120 sản phẩm. 

Nhà đầu tư không còn tin vào cam kết lợi nhuận

Theo ông Ngô Văn, Giám đốc Tiếp thị Tập đoàn Danh Khôi, cùng là bất động sản nghỉ dưỡng, được thừa hưởng lợi thế từ vị trí, tiện ích dịch vụ và khả năng kinh doanh du lịch, song các dự án sở hữu sổ đỏ lâu dài lại đang được lòng nhà đầu tư hơn hẳn nhờ pháp lý đầy đủ. Đây là những sản phẩm có giá trị thực, có khả năng tăng trưởng bền vững và an toàn trên thị trường.

Ông Văn gọi các sản phẩm bất động sản đô thị, chung cư, nhà ở pháp lý chuẩn và có khả năng khai thác du lịch nghỉ dưỡng này là bất động sản bán nghỉ dưỡng. Theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, cùng với nhà phố, đất nền cạnh khu công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng có sổ đỏ là phân khúc hấp dẫn thị trường trong năm 2021.

Phân tích rõ hơn vè vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Landora Group cho rằng, điểm khác biệt lớn nhất giữa bất động sản nghỉ dưỡng đơn thuần và có sổ đỏ là tính sở hữu lâu dài. Nhờ đó, khi đầu tư các sản phẩm này, khách hàng được tự do chuyển nhượng, dùng làm tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng… Đây là điều mà các condotel, biệt thự biển không làm được.

Sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng có sổ đỏ, khách hàng có thể vừa để ở, vừa khai thác cho thuê. Nếu nhà đầu tư không tự chủ trong việc kinh doanh, họ có thể uỷ thác cho chủ đầu tư để vận hành với tỷ lệ chia sẻ lợi nhuận nhất định.

Mặt khác, bất động sản nghỉ dưỡng có sổ đỏ còn có một điểm cộng nữa là tính khan hiếm. Hiện nay, không nhiều sản phẩm trên thị trường được sở hữu lâu dài. Chính vì vậy, khả năng tăng giá của các dự án này là rất rõ rệt theo thời gian. Trong khi đó, condotel, biệt thự biển thì không. Condotel về bản chất là sản phẩm tài chính dành cho những người đầu tư tài chính dài hạn, rất dư giả về nguồn tiền và đầu tư để có dòng tiền lợi nhuận hàng tháng ổn định, ông Hà nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch Công ty CP Bất động sản BHS cũng cho rằng, nhà đầu tư hiện đã không còn tin vào cam kết lợi nhuận condotel. Họ kỳ vọng vào giá trị thật của bất động sản và khả năng tăng giá. Trong đó, quan trọng nhất vẫn là tính sở hữu, đặc biệt là sở hữu lâu dài. 

Tầm quan trọng của tính sở hữu đối với bất động sản cũng chính là nguyên nhân khiến nhiều chủ đầu tư và chính quyền địa phương trước đây đã từng "lách luật" cấp sổ đỏ cho các dự án này bằng cách dùng thuật ngữ "đất ở không hình thành đơn vị ở". Tuy nhiên, đây là việc làm sai luật và đã sớm bị "tuýt còi". 

Bản thân ông Tuyển thừa nhận rằng, việc chuyển đổi dự án bất động sản nghỉ dưỡng từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở lâu dài là rất khó, bởi nó còn liên quan đến quy hoạch sử dụng đất và chiến lược phát triển của từng địa phương. Song, nếu làm được, sẽ là "rất quý", việc được sở hữu lâu dài sẽ là lợi thế lớn giúp dự án thu hút nhà đầu tư.

Đơn cử như với dự án The Empire Đà Nẵng, sau khi bị lùm xùm dừng trả cam kết lợi nhuận, dự án đã được chuyển đổi sang đất ở, quy hoạch trở thành đại đô thị biển và nhận được sự quan tâm trở lại của nhà đầu tư.

Tại Quy Nhơn, Tập đoàn Danh Khôi cũng đang giới thiệu dự án Takashi Ocean Suite Kỳ Co theo phong cách Nhật Bản. Dự án bao gồm 17 toà căn hộ và một toà khách sạn, cao 39 tầng.

Trong khi đó, một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở Bình Thuận cũng "nhanh chân" chuyển đổi một phần sang đất ở như Thanh Long Bay và Venezia Beach.