Đô thị không phải nơi để về ngủ

TPHCM bước vào chu kỳ phát triển đa trung tâm

TPHCM đang bước vào một chu kỳ phát triển rất khác so với giai đoạn trước. Những cơn sốt đất ngắn hạn dần mất ưu thế khi thị trường bắt đầu quan tâm nhiều hơn tới khả năng hình thành các đô thị thực chất, nơi có cư dân ở thật và đời sống đô thị được hình thành bền vững.

Khi metro, vành đai, cao tốc và các tuyến kết nối liên vùng liên tục được mở rộng, hạ tầng không còn đơn thuần là công cụ rút ngắn khoảng cách địa lý. Quan trọng hơn, nó đang tái định hình cách đô thị được tổ chức, vận hành và phát triển trong tương lai.

Tại Diễn đàn bất động sản 2026: Sóng đa tần, ông Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, các cơ chế đặc thù, trong đó có Nghị quyết 98, đang trao cho TP.HCM sự chủ động lớn hơn trong hoạch định chính sách và đầu tư phát triển. Khi các tuyến giao thông huyết mạch bám theo những hành lang kinh tế mới, thành phố có cơ hội hình thành thêm các cực tăng trưởng thay vì tiếp tục dồn nén áp lực vào khu vực trung tâm.

Ở góc độ quy hoạch đô thị, ông Nguyễn Đỗ Dũng, chuyên gia quốc tế về quy hoạch và thiết kế đô thị, đồng sáng lập kiêm Tổng giám đốc enCity Urban Solutions, cho rằng hệ thống metro và giao thông công cộng sẽ tạo ra thay đổi căn bản trong cấu trúc không gian đô thị TP.HCM những năm tới.

Theo ông, lịch sử phát triển đô thị luôn gắn liền với sự thay đổi của phương thức di chuyển. Khi con người chủ yếu đi bộ, đô thị chỉ có thể hình thành trong phạm vi rất hẹp, khoảng 1km. Sự xuất hiện của xe đạp và tàu điện giúp không gian đô thị mở rộng lên khoảng 5km, trong khi ô tô tiếp tục kéo giãn bán kính phát triển lên khoảng 10km.

Vì vậy, khi hệ thống metro dần hoàn thiện, nhiều khu vực từng bị xem là xa trung tâm sẽ trở nên kết nối thuận tiện hơn, mở ra dư địa cho các đô thị mới phát triển ngoài lõi hiện hữu.

Vì vậy, TPHCM đang dần hình thành ba lớp không gian phát triển mới. Đầu tiên là khu trung tâm hiện hữu, nơi thành phố bắt đầu tái tổ chức chức năng phát triển thông qua việc di dời các cảng lớn như cảng Sài Gòn hay Bến Nhà Rồng ra khỏi nội đô, nhường dư địa cho du lịch, dịch vụ và trung tâm tài chính chất lượng cao.

Lớp không gian thứ hai là các khu vực vành đai và đô thị mở rộng, nơi hàng loạt dự án như vành đai 3, metro, cầu và các tuyến kết nối liên vùng đang mở ra dư địa phát triển mới cho thị trường bất động sản.

Trong khi đó, Cần Giờ được xem là hướng phát triển thứ ba, với kỳ vọng trở thành cực tăng trưởng mới gắn với kinh tế biển, du lịch và đô thị sinh thái.

Ở góc độ doanh nghiệp phát triển dự án, ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành Khối bất động sản nhà ở và thương mại, Frasers Property Vietnam cũng đồng tình rằng giá trị lớn nhất của hạ tầng không nằm ở việc giúp con người đi nhanh hơn, mà ở khả năng tạo điều kiện cho một mô hình đô thị mới hình thành.

Trước đây, giới hạn di chuyển khiến nhiều người buộc phải sống gần lõi trung tâm vì chi phí thời gian quá lớn nếu ở xa hơn. Nhưng khi metro, vành đai và cao tốc dần hoàn thiện, không gian đô thị có thể mở rộng thêm hàng chục kilomet, tạo điều kiện cho các cực tăng trưởng mới và đô thị vệ tinh phát triển.

Tuy nhiên, theo ông Dương, mở rộng đô thị không đồng nghĩa với việc chỉ xây thêm nhà ở hay đưa thêm sản phẩm ra thị trường. Thực tế nhiều năm qua cho thấy không ít khu đô thị bán rất tốt nhưng tỷ lệ cư dân ở thực lại thấp. Vấn đề nằm ở chỗ nhiều dự án mới chỉ phát triển phần “vỏ” của đô thị, trong khi thiếu một hệ sinh thái sống đầy đủ.

“Một khu đô thị không thể chỉ là nơi để người dân trở về ngủ sau giờ làm”, ông Dương nói.

Theo ông Dương, một đô thị muốn vận hành bền vững cần đồng thời có trường học, bệnh viện, việc làm, thương mại, dịch vụ, không gian công cộng và khả năng kết nối cộng đồng. Nếu thiếu những yếu tố này, hạ tầng dù hiện đại đến đâu cũng khó tạo ra sức sống thật cho đô thị.

Quan điểm này cũng tương đồng với nhận định của ông Dũng khi cho rằng bài toán đô thị hiện nay không còn nằm đơn thuần ở khoảng cách địa lý, mà ở thời gian di chuyển và khả năng tổ chức cuộc sống.

Người dân có thể chấp nhận ở xa trung tâm hơn nếu việc đi làm, học tập và tiếp cận dịch vụ không mất quá nhiều thời gian. Ngược lại, nếu đô thị chỉ có nhà ở nhưng thiếu việc làm, thiếu tiện ích xã hội và thiếu các hoạt động kinh tế đi kèm, người dân vẫn sẽ quay trở lại lõi trung tâm. Khi đó, hạ tầng mới chỉ giúp thành phố đi xa hơn, chứ chưa tạo ra một cấu trúc đô thị mới đúng nghĩa.

Đô thị sống thật phải bắt đầu từ cư dân thật

Ông Dương nhấn mạnh mô hình phát triển trong tương lai cần chuyển từ đô thị đơn cực sang đô thị đa trung tâm. Các khu vực ngoài lõi trung tâm không nên tiếp tục phụ thuộc hoàn toàn vào TP.HCM, mà cần có khả năng tự vận hành bằng một hệ sinh thái riêng, nơi người dân có thể sống, làm việc, học tập và sử dụng dịch vụ ngay tại khu vực mình sinh sống.

Đây cũng là chìa khóa để giảm áp lực giao thông, giảm quá tải hạ tầng và nâng chất lượng sống theo hướng bền vững hơn. Bởi nếu mọi nhu cầu vẫn tiếp tục dồn vào trung tâm, các tuyến đường mới chỉ giải quyết được một phần bài toán di chuyển, thay vì làm thay đổi cấu trúc phát triển đô thị.

Trong hệ sinh thái đó, ông Dương đặc biệt nhấn mạnh vai trò của giáo dục và y tế. Người dân có thể chấp nhận sống xa trung tâm hơn nếu nơi đó có trường học tốt cho con cái, có bệnh viện đủ chất lượng và có môi trường sống ổn định. Ngược lại, nếu thiếu hai yếu tố này, cư dân sẽ rất khó gắn bó lâu dài, dù hạ tầng giao thông đã được cải thiện đáng kể.

Không dừng lại ở hạ tầng cứng, đô thị tương lai còn phải là một không gian sống có văn hóa và cộng đồng. Một thành phố có năng lực cạnh tranh quốc tế không chỉ cần cao ốc, đường sá hay các tuyến giao thông hiện đại, mà còn cần một môi trường sống cởi mở, đa dạng và đủ sức thu hút chuyên gia, tầng lớp trí thức cùng cộng đồng cư dân chất lượng cao đến sinh sống lâu dài.

Do đó thành công của một dự án bất động sản không thể chỉ đo bằng số lượng sản phẩm bán ra. Thước đo quan trọng hơn là sau 5–10 năm, khu đô thị đó có cư dân thật hay không; có trẻ em đi học, cửa hàng hoạt động, cộng đồng hình thành và người dân cảm thấy hạnh phúc khi sống ở đó hay không.

Quan điểm này cũng đi cùng định hướng “nhà là để ở chứ không phải để kinh doanh, tích sản” mà Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã nhấn mạnh. Theo ông Kiên, đây không chỉ là một thông điệp chính sách, mà có thể trở thành trục định hình lại thị trường bất động sản Việt Nam trong 10 năm tới.

Trước đây, nhà ở thường được nhìn như một loại tài sản đầu tư, tích trữ hoặc đầu cơ. Nhưng trong định hướng mới, chức năng cốt lõi của nhà ở cần quay trở về đúng bản chất là phục vụ nhu cầu an cư của người dân. Chỉ khi đáp ứng được nhu cầu đó, bất động sản mới có thể trở thành tài sản tham gia vào các hoạt động kinh tế khác như thế chấp, cho thuê hay tạo dòng tiền.

Muốn vậy, ông Kiên cho biết chính quyền cần giữ vai trò kiến tạo quy hoạch, đầu tư hạ tầng và thiết kế cơ chế. Doanh nghiệp cũng không thể chỉ dừng ở phát triển sản phẩm bất động sản, mà cần tham gia xây dựng hệ sinh thái sống, từ tiện ích, dịch vụ, không gian công cộng đến cộng đồng cư dân.

Bởi cuối cùng, giá trị của phát triển đô thị không nằm ở việc thành phố mở rộng được bao xa, mà ở chỗ con người có thể sống tốt hơn, gắn bó lâu hơn và tìm thấy một cộng đồng thật trong không gian đó.