Dự báo táo bạo về giá nhà đất

Theo ông Quốc Anh, giá chung cư trung bình tại Hà Nội hiện đang ở mức 2.000 USD/m2, tại TP. HCM là 2.200 - 2.400 USD/m2.

So với mức thu nhập bình quân của người dân, giá nhà tại các thành phố này đang quá cao. Với mức giá 2.200-2.400 USD/m2, người lao động TP. HCM phải mất khoảng 30 năm và Hà Nội là 25-28 năm tích lũy để mua được nhà.

Tuy nhiên, so với các quốc gia khác, giá bất động sản tại Việt Nam vẫn còn ở mức rất thấp. Cụ thể, giá nhà ở Hồng Kông, Thượng Hải hiện đang khoảng 29.000 USD/m2, Singapore là 17.000 USD/m2.  

Trong khi đó, thực tế cho thấy, thị trường bất động sản tại nhiều quốc gia vẫn phát triển ổn định theo thời gian. Giá nhà Thượng Hải liên tục tăng qua các năm. Điều tương tự như vậy cũng đang và sẽ diễn ra tại Việt Nam.

Minh chứng là thời gian vừa qua, bất động sản là kênh có sự tích luỹ và tăng trưởng tốt hơn các kênh đầu tư khác. Giá nhà tại trung tâm TP. HCM tăng 21 lần chỉ sau 16 năm. Giai đoạn 2018 - 2020, giá bất động sản khu vực TP. HCM và Hà Nội luôn có mức tăng trên 10%.

"Hay như giá nhà tại Hoàn Kiếm năm 2002 là 11 triệu đồng/m2, năm2020 là 360 triệu/m2. Giá nhà tăng 33 lần trong khi đó, giá vàng chỉ tăng từ 7 triệu đồng lên 55 triệu đồng/lượng, tăng 8 lần mà thôi. Trong vòng 10 năm nữa việc sở hữu được nhà tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội sẽ khó khăn không kém Thượng Hải, Bắc Kinh lúc này", ông Quốc Anh cho hay.

Quan trọng hơn là việc biến động giá nhà ở phụ thuộc vào nhu cầu của người tiêu dùng. Theo vị chuyên gia này, nếu cầu tăng mà cung giảm thì giá sẽ tăng. Cung tăng mà cầu giảm thì giá sẽ giảm. 

Do đó, với quỹ đất ngày càng khan hiếm, nhất là ở khu vực nội đô, trong khi dân số ngày càng đông, nhu cầu sử dụng đất cũng sẽ tăng theo thời gian. Giá nhà vì thế cũng khó có thể giảm.

Cụ thể, trong 10 năm qua, diện tích xây dựng nhà ở đã gia tăng mạnh mẽ. Trong khi diện tích nhà ở riêng lẻ tăng từ 1,5 tỷ m2 năm 2009 lên mức 2,1 tỷ m2 năm 2019, mức tăng 41% thì "ngôi sao" trên thị trường bất động sản thời gian vừa qua lại là chung cư.

Trong vòng 10 năm, diện tích sàn chung cư đã tăng từ 17 triệu m2 lên mức 41 triệu m2, mức tăng 142%. Đây là mức tăng trưởng rất ấn tượng của phân khúc thị trường này.

Chính sự tăng trưởng mạnh mẽ về cả diện tích nhà và số lượng dự án chung cư nên tại nhiều khu vực của Hà Nội cũng có sự thay đổi lớn. Tại một số tuyến đường như Tố Hữu, Lê Văn Lương, Phạm Hùng, mật độ các dự án chung cư dầy đặc, chỉ 1 - 2 km đã có hàng chục toà nhà chung cư cao tầng mọc lên. 

Xét theo khu vực, các dự án chung cư hiện phát triển tập trung ở 3 quận là Hà Đông, Hoàng Mai, Từ Liêm. Trong đó, khu vực phía Tây chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ nhất của dân số và các dự án bất động sản. Cụ thể, hiện Hà Đông có 118 dự án, Nam và Bắc Từ Liêm là 185 dự án, Hoàng Mai là 102 dự án.

Mặc dù thị trường nhà chung cư đã phát triển rất nhanh trong thời gian vừa qua, song theo ông Quốc Anh, dư địa phát triển của phân khúc này vẫn còn rất lớn.

Nguyên nhân là do tốc độ đô thị hoá của Việt Nam hiện vẫn đang ở mức khá thấp, trung bình trên cả nước đạt khoảng 35 - 40%. Năm 1999, Việt Nam có khoảng 24% dân số sống trong các khu đô thị. Năm 2009, con số này tăng lên 30% và tăng tiếp lên 35% năm 2019.

Đây là con số rất thấp so với tốc độ đô thị hoá 80% tại Indonesia, Thái Lan và chỉ bằng một nửa so với tốc độ đô thị hoá của Trung Quốc. Trong thời gian tới, khi tốc độ đô thị hoá tăng cao, đây sẽ cơ hội rất lớn của thị trường bất động sản. 

Riêng tại Hà Nội, tỷ lệ đô thị hoá năm 2019 là 49%. Nhìn sang các thành phố lớn khác như TP. HCM, tốc độ đô thị hoá là 79%, Bình Dương, tốc độ đô thị hoá 10 năm trước chỉ đạt 30%, nhưng hiện đã tăng lên 80%. Điều này cho thấy tốc độ đô thị hoá của Hà Nội còn thấp và nhiều tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian tới.

Điều này chính là cơ hội rất lớn của thị trường bất động sản. Và tất nhiên, cầu tăng, giá nhà ở cũng sẽ tăng cao.

Mặt khác, cũng theo vị chuyên gia này, Việt Nam còn nhiều khu vực có dư địa phát triển mạnh thị trường nhà ở do quỹ đất lớn và sự tăng trưởng về dân số. Điển hình như khu Tây Hà Nội là tâm điểm của thị trường bất động sản Hà Nội về cả các dự án và giá trong thời gian vừa qua. 

Sự gia tăng của dân số của khu vực này bỏ xa các khu vực khác của Hà Nội như khu vực các quận trung tâm như Ba Đình, Đống Đa, dân số không tăng. Hay Cầu Giấy và Thanh xuân mặc dù đều là những quận rất nóng của bất động sản nhưng đều có diện tích nhỏ, không có tốc độ tăng dân số cao như Hà Đông, Từ Liêm, Hoàng Mai. Đặc biệt là quận Long Biên với tốc độ tăng trưởng cao, quỹ đất còn nhiều cho phát triển các dự án bất động sản.

Hay như tại khu vực TP. HCM, thời gian vừa qua do giá chung cư tại TP. HCM tăng cao đã dẫn đến xu hướng người dân dịch chuyển sang các quận huyện, khu vực xung quanh. Điều này dẫn đến Binh Dương 10 năm trước tỷ lệ đô thị hoá chỉ 30%, hiện tại đã lên đến 80%. Các dự án chung cư tại đây thời gian vừa qua bán rất tốt.

Kịch bản nào cho thị trường bất động sản 2021?

Ông Quốc Anh cho rằng, 10 năm vừa qua thị trường bất động sản Việt Nam đã phát triển mạnh. "Thị trường bất động sản Việt Nam so với thế giới rất non trẻ. Từ 1986 đến nay, hơn 30 năm ấy thị trường bất động sản không khác gì một đứa trẻ, từ chập chững những bước đi đầu tiên, rồi vấp ngã và càng về sau bước đi dài hơn, đi xa hơn và trưởng thành hơn."

Trong suốt một thập kỉ, thị trường bất động sản đã phát triển song hành cùng nền kinh tế. Nền kinh tế Việt Nam đã tăng trưởng vượt bậc trong 10 năm khi thu nhập bình quân đầu người đạt 2.750 USD/năm, tăng 129% so với 2011. Tốc độ GDP trung bình trong 10 năm qua cũng đạt hơn 6%.

Cùng với những biến động đó, thị trường bất động sản cũng chứng kiến những thăng trầm. Giai đoạn 2009-2013, kinh tế thế giới suy thoái với tỉ lệ lạm phát và nợ xấu cao, nền kinh tế Việt Nam cũng chịu tác động tiêu cực. Thị trường bất động sản – một yếu tố cấu thành của nền kinh tế cũng suy giảm đáng kể giá trị và số lượng giao dịch.

Đến giai đoạn 2014-2019, nền kinh tế ổn định trở lại với với GDP tăng và lạm phát được kiềm chế, thị trường bất động sản theo đó cũng dần hồi phục và phát triển. Ở giai đoạn này, nhiều loại hình bất động sản mới xuất hiện như officetel, condotel, shophouse. Đây là thời kì rực rỡ nhất của thị trường bất động sản trong thập kỉ qua.

Đến giai đoạn 2019-2020, sau một thời gian phát triển nóng, thị trường có dấu hiệu chững lại khi nguồn cung và giao dịch suy giảm.

Ông Quốc Anh cho biết trong năm 2020 có 10 dự án giao thông lớn được khởi công. Cụ thể, miền Bắc là nâng cấp sân bay Nội Bài với tổng kinh phí là 2031 tỷ đồng; cụm công trình kênh nối Đáy – Ninh Cơ (1.837 tỷ đồng). Miền Trung là Mai Sơn – quốc lộ 45 (12.111 tỷ đồng); Vĩnh Hảo – Phan Thiết (8.000 tỷ đồng); Phan Thiết – Dầu Giây (18.000 tỷ đồng)...

Những dự án giao thông lớn này có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản ở cả 3 miền. Năm 2021, thị trường sẽ có những biến chuyển tích cực cùng hệ thống hạ tầng giao thông này. 

Về các loại hình bất động sản, phân khúc chung cư tiếp tục duy trì mức độ tăng trưởng ổn định về mức độ quan tâm của người mua nhà. Giá chung cư Hà Nội tiếp tục đi ngang và ổn định. Trong khi đó, giá chung cư TP. HCM được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong năm 2021, mức tăng đạt khoảng 9%. 

Về phân khúc nhà riêng, nhà mặt phố, mức độ quan tâm và giá cho thuê nhà riêng và nhà mặt phố sẽ giảm đáng kể. Tỷ lệ giá rao bán nhà riêng tại Hà Nội được dự báo sẽ tăng trưởng trong năm 2021, đạt khoảng 5%. Trong khi đó, phân khúc đất nền sẽ suy giảm đáng kể tại hầu hết các thị trường chính trên cả nước.