Giá đất đặc khu kinh tế tăng 100 lần chỉ sau 2 năm, có nên cấm giao dịch hay không?

Thực trạng giá đất tăng chóng mặt tại các đặc khu kinh tế tương lai như Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang) và Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) đang khiến các địa phương ráo riết ban hành lệnh tạm dừng chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng đất để mạnh tay cắt cơn sốt đất ảo tại đây. 

Tuy nhiên, quyết sách này của chính quyền ba đặc khu kinh tế cũng vấp phải sự tranh cãi quyết liệt từ giới chuyên gia và dư luận. Có ý kiến cho rằng, yêu cầu tạm dừng giao dịch đất đai là sai luật, song cũng không ít quan điểm ủng hộ vì lo ngại những tác động tiêu cực của sốt đất đối với nền kinh tế nếu không ngăn chặn kịp thời.

Có nên tôn trọng quy luật thị trường?

Trao đổi tại Diễn đàn Bất động sản 2018 do Phòng Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Báo Diễn đàn doanh nghiệp tổ chức, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Tập đoàn CENGroup cho rằng, các chính sách điều tiết kiểm soát thị trường bất động sản phải tuân thủ quy luật khách quan của kinh tế thị trường. 

"Chúng ta phải tôn trọng quy tắc thị trường, quy luật cung cầu là quy luật rất quan trọng để điều tiết toàn bộ các hành vi, giá cả, luồng tiền của các nhà đầu tư. Nếu nguồn cung đủ, cân bằng với cầu thì đạt mức bình ổn nhất định, thiếu hoặc thừa sẽ ảnh hưởng đến thị trường khiến giá tăng hoặc giảm.

Nếu các nhà đầu cơ làm tăng được thị trường bằng cách thổi giá thì Nhà nước sẽ bằng hàng loạt các công cụ vĩ mô để kiểm soát. Nhưng thực tế Nhà nước không thể kiểm soát được bởi đã gọi là quy luật khách quan thì không thể có thế lực nào can thiệp được", ông Hưng khẳng định.

Phó chủ tịch CEN Group tiết lộ, tập đoàn vừa có khảo sát khá chi tiết ở Bắc Vân Phong, đất ở đó trong hai năm qua đã tăng hơn 100 lần. Từ 200 ngàn/m2 ở khu tái định cư thị trấn Tuần Lễ, một mảnh đất ở mặt tiền 10m sâu 20m, hai năm trước 40 - 50triệu/lô, đến năm 2017 đã tăng lên 400triệu, gấp 10 lần, năm nay, vẫn mảnh đất đó đã có giá 5,5 tỷ đồng. 

Toàn bộ thị trấn có khoảng 3.000 hộ dân, tất cả 111.000ha trong quy hoạch chưa biết ở đâu. Từ năm 2006 địa phương này đã có chủ trương, 2009 có quy hoạch sơ bộ, 2017 có điều chỉnh, 2018 chuẩn bị phê duyệt lên đặc khu kinh tế nhưng thị trường vẫn chưa nhìn thấy sản phẩm của bất kỳ một dự án nào hay khu đô thị nào tại đây. Không có sản phẩm bất động sản đáp ứng đủ "cơn khát" của các nhà đầu tư, thiếu cung nên tăng giá là chuyện bình thường.

Tương tự với Vân Đồn, ông Hưng cho biết, nghe phong phanh có quy hoạch trong khi nguồn cung chưa có thì tăng giá là chuyện dễ hiểu. 

"Tôi cho rằng vẫn là yếu tố quan hệ cung cầu. Nếu chúng ta tác động vào yếu tố khách quan, cung cầu đó bằng việc minh bạch nguồn cung cho nhiều nhà đầu tư tại các khu vực đã sơ bộ có quy hoạch trước khi đưa ra những quyết định phê duyệt về chủ trương, luật, chính sách ưu đãi với đặc khu thì sẽ kiểm soát tình hình này tốt hơn nhiều so với việc để thị trường tự động tăng giá, tự động khan hiếm một cách thiếu kiểm soát như hiện nay", ông Hưng nói.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Reenco Sông Hồng cũng cho rằng, đất tại ba đặc khu kinh tế vừa qua lên cơn sốt giá là hiện tượng đáng mừng, là tiềm năng lớn, tín hiệu tốt. 

Do đó, về việc các địa phương ra quyết định tạm dừng giao dịch, chuyển đổi quyền sử dụng đất, nếu nói về giải pháp thì đây không phải giải pháp tốt bởi Nhà nước phải tuân thủ quy luật thị trường, có cung thì có cầu.

Theo ông Điệp, trong thời buổi hiện nay, nền kinh tế phải hòa nhập với quốc tế, kinh tế thị trường là kim chỉ nam mà Việt Nam cần tuân thủ. Giai đoạn vừa qua, các đặc khu kinh tế phát triển quá nóng, có thể đây là giải pháp tạm thời nhưng về lâu dài, chúng ta không nên làm như vậy.

Kiểm soát để bảo vệ nhà đầu tư

Dưới góc nhìn khác về việc sốt đất tại các đặc khu kinh tế, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó chủ tịch HD Mon Holdings cho biết, một trong những khó khăn khi tiếp cận các đặc khu Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc mà đơn vị này gặp phải đó chính là chưa xong quy hoạch chung mà giá đất bị đẩy lên như vậy sẽ làm khó doanh nghiệp khi họ vào thực hiện đầu tư vào các dự án. 

Kể cả sau này khi tỉnh đứng ra giải phóng mặt bằng giao đất cho nhà đầu tư, họ cũng sẽ gặp rất nhiều khó khăn.

Hiện nay, HD Mon có dự án 300ha tại Vân Đồn (Quảng Ninh), cũng là một trong những nhà đầu tư đầu tiên đầu tư vào địa phương này.

Theo ông Tuấn, khi giá đất bị đẩy cao, nếu nhà đầu tư mua phải đất không phải là đất ở mà là khu công viên, hay công trình cây xanh thì nhà đầu tư sẽ bị lỗ rất lớn.

"Chính vì vậy việc các địa phương ra công văn hạn chế giao dịch đất tại các đặc khu là nhằm bảo vệ nhà đầu tư chứ không phải là kìm hãm thị trường", Phó chủ tịch HD Mon Holdings nhận định.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Việt Cường, Chủ tịch Kosy Group cũng bày tỏ quan điểm ủng hộ chính sách của các địa phương trong việc áp dụng biện pháp hành chính làm hạ cơn sốt giá đất.

“Tôi rất sợ nó sốt như giai đoạn 2009 - 2013 nhiều doanh doanh nghiệp đã phá sản. Do đó, trước việc giá đất các đặc khu bị đẩy lên cao, dù rất tôn trọng nền kinh tế thị trường nhưng tôi vẫn ủng hộ biện pháp hành chính giúp kiểm soát thị trường của các địa phương", ông Cường cho hay.