Giải pháp căn cơ để ngăn đầu cơ, sốt đất ảo ở đặc khu kinh tế

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội cho rằng các đặc khu kinh tế của Việt Nam đã hơi "muộn" trong việc lập và công bố quy hoạch phát triển ngay từ đầu. Trong khi đó, nếu làm được việc này sẽ ngăn chặn được thực trạng đầu cơ gây sốt đất ảo như trong thời gian vừa qua và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư chiến lược khi vào các đặc khu sau này.

Vừa qua, chính quyền tại các đặc khu kinh tế đã có thông báo về việc tạm dừng tách thửa, chuyển đổi quyền sử dụng đất, ông có nhận định như thế nào về việc này?

Ông Dương Đức Hiển: Trước thực trạng sốt đất ảo đang diễn ra mạnh mẽ, khó kiểm soát tại các đặc khu kinh tế hiện nay, quyết định của chính quyền các địa phương trong việc yêu cầu tạm dừng các giao dịch chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất thiết nghĩ chỉ là biện pháp tình huống mang tính tức thời.

Bởi những khu vực được Nhà nước xác định để thành lập đặc khu kinh tế muốn thực sự phát triển thì Chính phủ phải có quy hoạch ngay từ đầu. Theo kinh nghiệm thế giới, hầu hết các nước phát triển đều có quy hoạch cho các khu kinh tế với những kế hoạch dài hơi như phát triển đô thị trong thời gian 50 năm, 70 năm, hay 100 - 200 năm. 

Trong khi đó, từ trước tới nay, phần quy hoach của Việt Nam vốn chưa phải là thế mạnh. Ngay cả tại các đặc khu kinh tế hiện nay cũng chưa có quy hoạch cụ thể, điều này đang dẫn đến rất nhiều hệ luỵ như việc mua đi bán lại đất nền trên thị trường gây sốt đất ảo, gây khó khăn cho công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng sau này khi các nhà đầu tư chiến lược vào đặc khu.

Do đó, việc chính quyền các địa phương đưa ra quyết định tam dừng các giao dịch chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong giai đoạn này là giải pháp xử lý kỹ thuật trên phương diện quản lý hành chính cho đến khi các đặc khu kinh tế có quy hoạch rõ ràng. 

Điều này sẽ giảm thiểu rủi ro các nhà đầu tư, tránh việc giao dịch mua bán đối với đất nông nghiệp, đất rừng, đất chưa rõ nguồn gốc tiềm ẩn tranh chấp về pháp lý.

Nhiều ý kiến cho rằng việc chặn sốt đất, tạm dừng giao dịch sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, ông có đồng tình với quan điểm này?

Ông Dương Đức Hiển: Khác với các thị trường khác phải trải qua thời gian dài phát triển rồi mới trưởng thành, thị trường bất động sản phát triển đến đâu trưởng thành đến đó. Thời gian vừa qua đã xảy ra nhiều đợt sốt giá ảo trên thị trường bất động sản, người dân lao vào mua để đầu tư nhưng hiện các khu vực này đều trở thành các khu đô thị ma, dân đầu tư nhiều nhưng không về ở vì thiếu tiện ích, kết nối giao thông. 

Do đó, bài học đặt ra là muốn phát triển bất động sản bền vững phải đầu tư vào hạ tầng, kết nói giao thông dự án, đưa tiện ích dân sinh, công cộng. Trong khi đó, tại các đặc khu hiện nay vẫn còn rất hoang sơ, đất đai không theo quy hoạch, không rõ ràng về mặt pháp lý, đương nhiên thị trường bất động sản chưa thể tăng giá thực.

Câu chuyện vốn đổ vào những sản phẩm bất động sản không rõ ràng để lướt sóng đầu cơ kiếm lợi như vậy đồng nghĩa với việc không có lợi cho thị trường. Những lợi nhuận từ đầu cơ chỉ xảy ra đối với một số ít những "cò đất nhanh chân", không có tác động tích cực đối với thị trường bất động sản.

Trái lại, hệ quả từ việc đầu cơ, mua đi bán lại tràn lan là ảnh hưởng trực tiếp đến dự án đã được quy hoạch, phát triển bài bản, công tác giải phóng mặt bằng sau này sẽ gặp rất nhiều khó khăn.

Ông có nói đến rất nhiều đến yếu tố quy hoạch, vậy ông có thể cho biết thêm những tác động tích cực của quy hoạch đối với phát triển các đặc khu?

Ông Dương Đức Hiển: Đối với các đặc khu kinh tế như Vân Đồn, Bắc Văn Phong, Phú Quốc, đây đều là điểm đến về du lịch, do đó cần phải có quy hoạch bài bản. So sánh với Thái Lan, quốc gia này sở hữu bờ biển và các hòn đảo không phải là đẹp hơn Việt Nam, nhưng họ có quy hoạch cũng như định hướng phát triển về du lịch rất rõ ràng. 

Đây chính là lý do đã tạo được số lượng lớn khách du lịch cho ngành du lịch của Thái Lan, kèm theo đó là du lịch nghỉ dưỡng ở Thái Lan phát triển rất mạnh.

Tương tự, những thị trường như Quảng Ninh và Kiên Giang muốn phát triển cần có sự thống nhất về quy hoạch định hướng phát triển trong tương lai, có thể quy hoạch cho 50 năm sau đối với khu vực đặc khu kinh tế. 

Bởi các đặc khu kinh tế muốn thu hút được nhiều nhà đầu tư nước ngoài thì đương nhiên câu chuyện quy hoạch chung về đô thị, quy hoạch chung về đất thương mại, đất ở cũng phải rõ ràng, khi quy hoạch tốt thì mới có thể phát triển.

Đây cũng là cách đơn giản nhất để tránh những rủi ro cho các nhà đầu tư. Họ sẽ không thể đầu cơ kiếm lời trong thời gian ngắn vì giả sử đến khi xảy ra sự cố như quy hoạch khu đất đó lại không phục vụ cho câu chuyện phát triển bất động sản thì họ sẽ mất trắng hoàn toàn. Những điều này sẽ gây bất lợi chung đối với nền kinh tế cũng như sự phát triển chung của thị trường bất động sản.

Trong thời gian các cơ quan đang triển khai, lên kế hoạch, để làm các quy hoạch mang tính vĩ mô cho các đặc khu kinh tế thì tốt nhất nên dừng các hoạt động giao dịch phi pháp, trái pháp luật, dừng các câu chuyện cò đất tự do, thậm chí nhà đầu tư lướt  sóng tranh thủ kiếm lời trong khi quy hoạch thị trường chưa xác định rõ ràng.

Đây là giải pháp mang tính thực tế nhằm tạm dừng được các vấn đề phát sinh mang tính thời điểm. Sau này khi Nhà nước có quy hoạch rõ ràng cho các đặc khu, lúc đó mới mở cửa cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài vào đầu tư là điều hoàn toàn đúng đắn và hợp lý.

Trong thời gian này, khi chưa có quy hoạch, các cơ quan chức năng cần tăng cường tuyên truyền rộng rãi đến người dân và ác nhà đầu tư để tránh mua bán giao dịch đất đai không đúng pháp luật, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao.

Xin cảm ơn ông!