Giá đất nền Đà Nẵng lao đốc

So với thời điểm sốt nóng đầu năm 2019, giá đất nền đang được rao bán lại trên thị trường Đà Nẵng đã giảm trung bình 20-30% nhưng hầu như không có giao dịch.

Theo ông Nguyễn Văn Việt, Giám đốc Công ty CP Đầu tư thương mại và truyền thông VRM, chỉ trong mấy năm qua, thị trường đất nền Đà Nẵng đã biến động rất mạnh và hiện đang trong chu kỳ giảm.

Giá giảm không phải chỉ vì dịch bệnh

Ông Việt chia giá đất nền Đà Nẵng thành bốn giai đoạn phát triển trong sáu năm qua.

Giai đoạn đầu từ năm 2014 - 2018, giá đất nền dự án khu đô thị sinh thái Hòa Xuân, Nam Hòa Xuân, Phước Lý, Golden Hils và FPT City tăng trưởng đều đặn 15%/năm. 

Từ giữa năm 2018 đến quý 1/2019, giá đất nền tại các dự án này tăng đột biến với mức tăng lên đến hai, ba lần và tạo đỉnh vào quý 1/2019. 

Tuy nhiên, giá đất nền mất dấu hiệu tăng trưởng và hầu như đi ngang từ giữa năm 2019, số lượng giao dịch giảm hẳn. 

Đến cuối năm 2019 và đầu năm 2020, tình hình dịch Covid-19 đã ảnh hưởng mạnh đến toàn thị trường khiến giá càng giảm nhanh hơn. Giá đất nền đã giảm rõ rệt, với mức giảm khoảng 20% tùy khu vực.

Theo ông Việt, tại khu vực phía Nam Đà Nẵng, giá chuyển nhượng đất dự án khu đô thị Hoà Xuân giai đoạn đỉnh điểm được rao ở mức gần 4 tỷ đồng/lô, giờ đã giảm xuống còn 3 tỷ đồng/lô. Đất dự án khu đô thị FPT City cũng giảm còn 2,4 tỷ đồng/lô so với mức giá 3,6 tỷ đồng/lô đầu năm 2019.

Giá đất nền các dự án thuộc khu vực Tây Bắc thành phố cũng trong xu hướng lao dốc. Đơn cử, giá đất dự án khu đô thị Golden Hills, khu đô thị Phước Lý đã giảm từ khoảng 3,6 tỷ đồng/lô xuống còn 2,2 tỷ đồng/lô có diện tích 100m2 và mặt đường 7,5m.

Cá biệt tại một vài dự án, giá đất đã giảm gần 50% so với đỉnh điểm. Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu đào tạo bất động sản, cho biết, đầu năm 2019, một lô đất nền 100m2 tại Nam Hòa Xuân có giá trên 4 tỷ đồng, nhưng ở thời điểm hiện tại chỉ còn trên 2 tỷ đồng.

Tại Nam Nguyễn Tri Phương, mức giá giao dịch cũng chỉ còn gần 3 tỷ đồng/lô 100m2, trong khi mức giá trước đó là 5 tỷ đồng.

Bà Nguyễn Thị Minh Nguyệt, Tổng giám đốc Beehouse, dưới tác động của dịch Covid-19 từ đầu năm đến nay, nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đang chịu ảnh hưởng hết sức nặng nề và Đà Nẵng cũng không phải ngoại lệ.

Theo bà Nguyệt, kinh tế khó khăn, hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ, du lịch bị đình trệ khiến cả người dân và doanh nghiệp đều “cạn tiền”, buộc họ phải chấp nhận bán các khoản đầu tư trước đó để có dòng tiền duy trì hoạt động.

Đây cũng là lý do giá đất nền Đà Nẵng giảm mạnh nhưng bà Nguyệt cho rằng không xuất hiện tình trạng bán cắt lỗ trên diện rộng mà chỉ xảy ra đối với nhà đầu tư, doanh nghiệp đang gặp khó khăn về tài chính hoặc đang chịu áp lực trả lãi ngân hàng do đầu tư bất động sản bằng nguồn vốn đi vay.

Bên cạnh đó, ngoại trừ thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện đang “bất động” do những rủi ro về pháp lý và cam kết lợi nhuận, xu hướng giảm giá cũng chỉ diễn ra tại các phân khúc sản phẩm đầu tư như đất nền phía Tây Bắc và phía Nam thành phố.

Giá chuyển nhượng căn hộ chung cư cao cấp đã hoạt động từ lâu như Azura, Indochina Riverside, hay các chung cư mới xây dựng trong năm 2017, 2018 vẫn đang trên đà tăng nhẹ do khan hiếm nguồn cung.

Một nguyên nhân khác khiến giá đất nền Đà Nẵng giảm mạnh trong thời gian vừa qua, theo ông Việt, là do giá đất hiện đang quá cao so với thu nhập của người dân. Thu nhập bình quân của người dân Đà Nẵng hiện chỉ 5 - 6 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, giá cả nhà và đất trong một khu đô thị tại Đà Nẵng rẻ nhất cũng khoảng 3 tỷ đồng. 

Ông Việt cho rằng, nếu dựa vào chỉ số giữa giá đất/thu nhập người dân thì rõ ràng đất Đà Nẵng đang sốt giá ảo. Chỉ số này cao hơn nhiều so với tại Mỹ trong khi thu nhập bình quân trên đầu người của quốc gia này cao hơn rất nhiều lần so với Việt Nam.

Theo ông Việt, đây cũng chính là lý do khiến không phải đến thời điểm hiện tại giá đất Đà Nẵng mới giảm mạnh, mà sau giai đoạn sốt ảo vào tháng 3/2019, giá đất đã giảm từ từ với mức 20 - 30 triệu đồng/lô/tháng trong suốt một thời gian dài. 

Thời gian gần đây, “cơn bão” Covid-19 đã đẩy giá đất đã giảm mạnh hơn với mức giảm từ 500 - 1 tỷ đồng/lô chỉ trong thời gian rất ngắn, .

Nhà đầu tư "phòng thủ"

Mặc dù giá đất nền Đà Nẵng đang giảm mạnh, song theo ông Lập, hoạt động giao dịch mua bán rất ít vì nhiều nhà đầu tư có tâm lý phòng thủ, lựa chọn giữ tiền mặt để tránh rủi ro trong thời kỳ dịch bệnh và kinh tế suy giảm. 

Một số nhà đầu tư kỳ vọng giá đất sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới nên có tâm lý chờ đợi thêm những thông tin của thị trường để tìm kiếm cơ hội đầu tư tốt nhất cho mình.

Ông Lập nhận định, trong bối cảnh kinh tế khó khăn, thị trường bất động sản cũng thanh khoản kém nên bất động sản chỉ phù hợp với các nhà đầu tư đủ tiềm lực tài chính để đầu tư dài hạn trong vòng 2 - 5 năm.

Theo ông Lập, diễn biến thị trường đất nền thời gian tới thế nào hoàn toàn phụ thuộc vào tình hình kiểm soát dịch bệnh Covid-19. Nếu dịch bệnh kết thúc sớm, thị trường có cơ hội phục hồi nhanh hơn, nhưng nếu sẽ kéo dài sẽ dẫn đến xu hướng bán tháo của các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, ông Lập cho rằng, giá đất tại nhiều khu hiện đã chạm đáy, khó có thể giảm sâu hơn nữa. Các giao dịch cũng hạn chế khiến thị trường ở trạng thái "đóng băng" hoặc đi ngang.

Theo ông Lập, viễn cảnh thị trường không mấy khả quan khi dịch bệnh đang khiến nền kinh tế rơi vào tình trạng suy thoái và đang cận kề khủng hoảng chưa từng thấy và cuộc khủng hoảng này có thể thời gian dài mới phục hồi.

Hơn nữa, Chính phủ sẽ ưu tiên hỗ trợ các doanh nghiệp sản xuất để phục hồi nền kinh tế và bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên cứu trợ nên khó hy vọng thị trường phục hồi nhanh. Những sản phẩm đầu tư như đất nền hay bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi chậm hơn.

Bên cạnh đó, nguồn cung đất nền ở Đà Nẵng hiện nay khá lớn, với hàng chục nghìn lô đất đã được đưa ra thị trường và có thể đáp ứng nhu cầu ở của một số lượng lớn dân cư. Mặc dù vậy, hầu hết các dự án vẫn là đất trống vì nhu cầu ở của người dân Đà Nẵng không bức thiết nên giao dịch chủ yếu là mua đi bán lại giữa các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, ông Trần Anh Quốc Cường, Giám đốc Trung tâm tư vấn bất động sản Phát Lộc Land lại nhìn nhận tình trạng giá đất nền giảm là tín hiệu tích cực.

Ông Cường cho rằng, trong một thời gian dài, đất nền đã trở thành kênh đầu tư ngắn hạn của giới đầu cơ lướt sóng nên giá đất bị đẩy lên quá cao. Do đó, đây là thời điểm để giá bất động sản Đà Nẵng điều chỉnh quay về giá trị thực.

"Sự điều chỉnh này sẽ giúp các nhà đầu tư, người dân có cơ hội mua được các bất động sản với giá trị thực", ông Cường nói.