Viễn cảnh thị trường bất động sản Đà Nẵng năm 2020

MỘT NĂM SUY GIẢM

Thị trường đất nền lên cơn sốt ảo và nhanh chóng rơi vào trầm lắng. Từ đầu năm, giá đất được đẩy lên cao trào; tăng hàng ngày, hàng giờ dưới tác động của giới đầu cơ, các chủ đầu tư, các nhà phân phối và môi giới… làm cho các nhà đầu tư nghiệp dư và các thành phần bên ngoài thị trường lên cơn say, tích cực đổ vốn, đẩy giá cả lên mức cao kỷ lục và đạt đỉnh điểm vào khoảng tháng 3/2019. 

Tuy nhiên, cho đến nay, giá tại các dự án phía Tây Bắc và phía Nam thành phố đã giảm đến gần 40% so với tháng 3 vừa qua và tình trạng giao dịch rơi vào trầm lắng.

Dự án Cocobay “vỡ trận” khiến thị trường bất động sản du lịch ảm đạm. Trước khi Cocobay “giương cờ trắng”, thị trường bất động sản du lịch tại Đà Nẵng đã có những bước chuyển mình khá tích cực từ hiệu ứng bán hàng của Soleil Ánh Dương. Các chủ đầu tư tại khu vực đang rục rịch triển khai các đợt bán hàng tiếp theo thì Cocobay tuyên bố đơn phương chấm dứt cam kết về lợi nhuận, gây nên cú sốc cực mạnh trên toàn thị trường bất động sản Việt Nam và làm cho toàn bộ thị trường bất động sản du lịch rơi vào tê liệt.

Phân khúc căn hộ để ở ít có sự thay đổi về giá trong năm qua. Tuy nhiên, lượng giao dịch càng về cuối năm càng giảm sút đáng kể.

Ở phân khúc bất động sản công nghiệp, theo một báo cáo tổng kết vào tháng 8/2019, Đà Nẵng có khoảng trên 800ha đất công nghiệp cho thuê tại 6 khu công nghiệp với tỷ lệ lấp đầy bình quân trên 90% đối với đất đã hoàn thiện mặt bằng và đưa vào khai thác; cụm công nghiệp Thanh Vinh với quy mô gần 30ha có tỷ lệ lấp đầy là 100%; khu công nghệ cao và khu công nghệ thông tin tập trung đang gấp rút đầu tư hạ tầng để chuẩn bị đưa vào khai thác.

Ở phân khúc nhà đất khu trung tâm và các khu dân cư hiện hữu, từ đầu năm giá cả có xu hướng tăng theo tình hình chung của thị trường với tốc độ không cao như phân khúc đất nền và thị trường đạt đỉnh vào khoảng cuối tháng 3 vừa qua. Ở thời điểm hiện tại, giá giảm trung bình từ 10-15% so với đỉnh điểm vào cuối tháng 3 vừa qua. Lượng giao dịch có giảm đáng kể. Tuy nhiên, đây vẫn là phân khúc có giao dịch tốt nhất trong giai đoạn hiện nay.

Thị trường suy giảm, nguồn cung dự án bị siết chặt khiến cho hoạt động của các công ty môi giới, sàn giao dịch bất động sản gặp nhiều khó khăn. Đà Nẵng với chủ trương “dìm giá” bất động sản và chấn chỉnh hoạt động môi giới, tháo dỡ các kiot tạm bợ, kiểm tra gắt gao hoạt động môi giới, càng làm cho các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản phải chuẩn chỉnh, nề nếp hơn.

Nhìn chung, những diễn biến trên thị trường bất động sản đã thể hiện mối tương quan sâu sắc với các yếu tố vĩ mô cũng như chu kỳ tăng giảm của thị trường bất động sản.

Trong năm 2020 đến, tình hình kinh tế thế giới với những dự đoán ít có sự thay đổi tích cực từ các tổ chức uy tín trên thế giới. Tuy nhiên, Việt Nam lại được Ngân hàng phát triển châu Á đánh giá là vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng GDP khá tốt, quanh mức 6,7%.

Bên cạnh thông tin tích cực đó, chúng ta cũng đối mặt với thách thức như tín dụng dành cho bất động sản trong năm tới sẽ bị siết chặt hơn; tổ chức xếp hạng tín dụng Moody’s vừa quyết định hạ bậc xếp hạng tín dụng Việt Nam cũng sẽ làm hạn chế vốn FDI vào nước ta hơn.

Bức tranh kinh tế vĩ mô của Việt Nam vẫn có gam màu sáng tối đan xen.

Tại Đà Nẵng, theo kết quả khảo sát và báo cáo tổng kết về tình hình kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh năm 2019 và phương hướng nhiệm vụ năm 2020 của UBND thành phố có một số điểm đáng lưu ý.

Tăng trưởng kinh tế trong năm 2019 là khá thấp so với chỉ tiêu đặt ra. Tổng sản phẩm xã hội trên địa bàn (GRDP, giá so sánh 2010) ước tăng 6,47% so với năm 2018 (chỉ tiêu là 8-9%);

Về dịch vụ du lịch, tổng lượt khách cơ sở lưu trú phục vụ năm 2019 ước đạt 7,1 triệu lượt, tăng 22% so với năm 2018 (kế hoạch tăng 9,6%), trong đó khách quốc tế ước đạt 2,2 triệu lượt, tăng 24% (kế hoạch tăng 10,1%); doanh thu dịch vụ lưu trú và lữ hành ước đạt 9.781 tỷ đồng, tăng 10,2% (kế hoạch tăng 8,1%). Đây là mức tăng trưởng khá ấn tượng

Từ đầu năm đến 15/11/2019, thành phố đã thu hút được 8.829tỷ đồng vốn đầu tư trong nước và 668 triệu USD vốn đầu tư nước ngoài. Riêng trong hai năm 2018-2019 đã thu hút, cấp quyết định chủ trương đầu tư cho 15 dự án trong nước, tổng vốn đầu tư 15.151 tỷ đồng, chiếm 4,5% về số dự án và 14.47% về tổng vốn đầu tư trong nước lũy kế đến nay. Đồng thời, thành phố thu hút được 258 dự án FDI mới, tổng vốn đăng ký 723 triệu USD, chiếm 32% về tổng số dự án và 21,1% tổng vốn đầu tư lũy kế đến nay.

Trong 10 tháng năm 2019, thành phố đã phê duyệt 144 đồ án quy hoạch xây dựng, tổng diện tích 609 ha; phê duyệt 8 đồ án quy hoạch phân khu, diện tích 1.037 ha;

Thành phố Đà Nẵng đang tập trung hoàn thành việc điều chỉnh lập lại Quy hoạch tổng thể đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045.

Về tổng thể, Đà Nẵng vẫn là vùng đất giàu tiềm năng và có sức hút hàng đầu tại Việt Nam. 

Việc giảm sút về tốc độ tăng trưởng kinh tế một mặt xuất phát từ những bất ổn về chính trị tại địa phương sau các đợt thanh tra, kiểm tra các sai phạm đất đai thời kỳ trước. Mặt khác, sau các đợt quy hoạch phát triển ồ ạt, thành phố cũng cần bình tĩnh đánh giá lại tổng thể quá trình phát triển. 

Hiện tại đã có nhiều hệ lụy phát sinh, ảnh hưởng cả trước mắt và lâu dài cần phải khắc phục, điều chỉnh để hướng đến sự phát triển bền vững hơn khi mà quỹ đất cho phát triển đô thị đã dần cạn kiệt.

XU HƯỚNG 2020

Về tổng quan, thị trường năm tới sẽ điều chỉnh về giá trị thực phù hợp với các đối tượng có nhu cầu thực sự về chỗ ở và hiệu quả mang về cho nhà đầu tư phải rõ nét.

Các sản phẩm dự án phải hoàn chỉnh về pháp lý, nhất là các sản phẩm hình thành trong tương lai, mới có cơ hội về thanh khoản. Sau các biến cố về condotel hay tranh chấp tại các dự án đất nền ở Quảng Nam, nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn rất nhiều và chính quyền sẽ kiểm soát gắt gao hơn các hoạt động mua bán.

Thị trường thứ cấp sẽ sôi động, thị trường sơ cấp sẽ trầm lắng hơn do nguồn cung dự án hạn chế và năm tới là năm mà toàn hệ thống chính trị tham gia tổ chức Đại hội Đảng các cấp nên việc thực thi thủ tục pháp lý sẽ ít nhiều bị ảnh hưởng.

Thị trường đất nền dự án cần thêm thời gian để tạo lập trạng thái cân bằng mới, giao dịch có thể trầm lắng nhưng giá cả sẽ khó có thể giảm sâu như thời gian vừa qua bởi quỹ đất đã cạn kiệt và khung giá đất theo quy định của nhà nước đang điều chỉnh theo hướng tăng cao theo thị trường, nên kỳ vọng của người dân về xu hướng tăng giá đất là khá cao.

Thị trường bất động sản du lịch như căn hộ du lịch – condotel, biệt thự du lịch sẽ thực sự khởi sắc hơn khi Bộ Xây dựng hoàn thiện bộ quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng cho các dòng sản phẩm này. Khi đó, các vấn đề pháp lý có liên quan đến dòng sản phẩm này được xem như hoàn chỉnh.

Thị trường căn hộ sẽ khó khăn hơn khi dòng tiền đầu tư dịch chuyển sang phân khúc đất nền để bắt đáy. Tuy nhiên, các dự án có vị trí đắc địa, có tiềm năng khai thác du lịch sẽ hút khách tham gia đầu tư nhờ tính sở hữu lâu dài của nó và nguồn cung khá hạn hẹp trên thị trường.

Bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, nhất là các sản phẩm quy hoạch chia lô vừa phải để phục vụ cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ với nhu cầu cấp bách, đang hoạt động xen kẽ và gây ô nhiễm trong các khu dân cư. Các sản phẩm kho tàng, nhà xưởng phục vụ cho logictics cũng rất cấp thiết.

Thị trường dịch vụ bất động sản bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, hàng loạt công ty môi giới kinh doanh kiểu “chụp giật”, thiếu chuyên nghiệp sẽ dần bị loại bỏ để nhường chỗ cho các đơn vị hoạt động chuyên nghiệp và hướng đến khách hàng.

Tóm lại, năm 2020 sẽ là năm của thị trường người mua. Khách hàng giành quyền quyết định và có ưu thế rõ nét trên thị trường. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần nhận ra những “nội lực” mạnh mẽ đang được tích tụ lâu nay của thị trường bất động sản Đà Nẵng cùng với tiềm năng và sức hút vượt trội tại đây.

Một khi quy hoạch tổng thể được phê duyệt cộng với những nút thắt của thị trường được hình thành bởi những sai phạm về đất đai của các thời kỳ trước được tháo gỡ, chắc chắn thị trường bất động sản Đà Nẵng sẽ “trở mình” và vươn lên mạnh mẽ hơn bao giờ hết.

*Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản