Tín dụng bất động sản: Không siết vẫn chặt?

Tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ đầu tháng 6 vừa qua, Phó Thống đốc Thường trực Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú đã khẳng định, Ngân hàng Nhà nước chưa có văn bản nào nói “siết”, hay “thắt” tín dụng với lĩnh vực bất động sản.

Theo ông Tú, các chuyên gia dùng từ siết tín dụng bất động sản là "chưa chuẩn". Minh chứng là tính đến giữa tháng 4/2022 tín dụng bất động sản vẫn đạt hơn 2,288 triệu tỷ đồng, tăng 10,19% so với cuối năm 2021 và tăng nhanh hơn so với cùng kỳ.

Tổng dư nợ bất động sản chiếm 19,16% tổng dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế. Trong đó dư nợ tín dụng vào phân khúc cần kiểm soát chặt chiếm 1/3, đạt 785.000 tỷ đồng, còn lại các ngân hàng thương mại vẫn được vẫn tạo điều kiện, khuyến khích cho vay bình thường có tổng mức dư nợ hơn 1,5 triệu tỷ đồng, tương đương với 2/3 tổng dư nợ tín dụng bất động sản.

Theo ông Vương Duy Dũng, Trưởng Phòng Quản lý thị trường Bất động sản, Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng): "Sở dĩ trên thị trường có thông tin việc siết tín dụng bất động sản là do nhiều chủ doanh nghiệp đi gặp gỡ, tiếp cận vốn nhưng không vay được". 

Tuy nhiên, theo ông Dũng, khó khăn từ việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp là do nhiều lý do khác nhau. Có thể, các ngân hàng không còn hạn mức, cũng có thể do vấn đề năng lực, tín nhiệm, phương án vay trả nợ, pháp lý của chính doanh nghiệp, ngân hàng phải thẩm định trước khi cho vay.

Thực tế, một số ngân hàng hiện cũng đang trong tình trạng là hết room tín dụng cho bất động sản. Trong khi đó, trả lời chất vấn trước Quốc hội, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Thị Hồng cho rằng, việc nới room tín dụng cần tính toán rất kỹ lưỡng.

Nguyên nhân là do hiện nay dư nợ tín dụng trên GDP của Việt Nam đang ở mức 124%. Theo đánh giá của Ngân hàng Thế giới, Việt Nam đang là một trong những nước có tỷ lệ dư nợ cao nhất thế giới. Đáng chú ý, khi nền kinh tế phụ thuộc nhiều vào tín dụng hệ thống ngân hàng, mỗi khi có các cú sốc như đại dịch, hay biến động của tình hình kinh tế thế giới khiến doanh nghiệp và người dân khó khăn trong hoạt động sản xuất kinh doanh thì sẽ lập tức sẽ ảnh hưởng luôn đến hệ thống ngân hàng. Trong trường hợp hệ thống ngân hàng mất khả năng chi trả, hệ lụy đến cả nền kinh tế sẽ là rất lớn. 

Chính vì vậy, việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng là một biện pháp rất hiệu quả trong tổ chức điều hành, đưa thị trường tiền tệ tín dụng ổn định trở lại. Hiện nay hệ thống ngân hàng vẫn đang trong quá trình tái cơ cấu và dần tiến tới chuẩn mực quốc tế.

Từ góc độ của các tổ chức tín dụng khi thành lập thì tổ chức tín dụng nào cũng mong muốn tăng trưởng tín dụng nhiều, nhưng Ngân hàng Nhà nước phải đứng ở trên góc độ điều hành kinh tế vĩ mô, nếu đáp ứng được yêu cầu của các tổ chức tín dụng thì chính sách tiền tệ sẽ không đạt được mục tiêu là kiểm soát lạm phát, bà Hồng nhấn mạnh.

Giải pháp kiểm soát dòng vốn là cần thiết

Trước câu hỏi về việc thị trường bất động sản đã nóng đến mức phải kiểm soát tín dụng hay chưa, ông Dũng cho rằng, trong thời gian vừa qua, giá bất động sản có xu hướng biến động rất mạnh. Tuy nhiên, đó không phải là tất cả, bất động sản có nhiều phân khúc, loại hình khác nhau, có phân khúc cao cấp, dành cho nhà đầu cơ, có phân khúc phục vụ chủ yếu để tiêu dùng.

Phân khúc dành cho người dân, người thu nhập thấp, trung bình, cho công nhân là những bất động sản chủ yếu phục vụ mục đích tiêu dùng… Việc đầu tư cho các loại hình này tương đối an toàn, đáp ứng mục tiêu an sinh xã hội. Do đó, cần khuyến khích để hỗ trợ phát triển các loại hình này.

Còn những phân khúc có tính đầu cơ hoặc bất động sản cao cấp, giá rất cao, cần có sự kiểm soát, xem xét thận trọng. Không chỉ kiểm soát tín dụng, ngay cả về việc kiểm soát quản lý đầu tư, kinh doanh những loại hình đó cũng cần được quan tâm, chặt chẽ. Việc kiểm soát vốn tín dụng cần tùy theo các phân khúc, tùy dự án, chứ không áp chung với mọi dự án.

Đồng quan điểm, tại Tọa đàm trực tuyến "Quản tín dụng bất động sản thế nào cho đúng, trúng" do báo Dân trí tổ chức, theo TS. Đinh Trọng Thịnh, trong hai năm 2020, 2021, giá bất động sản đã tăng lên bất thường, trong khi nền kinh tế tăng trưởng chậm, năm 2021 là 2,58%.

Các cơ quan quản lý nhà nước cần vào cuộc xem xét, kiểm soát thị trường, để từ đó không hình thành bong bóng bất động sản, gây ảnh hưởng tới sự phát triển của nền kinh tế. Chính vì vậy, việc rà soát, chấn chỉnh lại hoạt động cung cấp vốn cho thị trường bất động sản, làm trong sạch, làm lành mạnh hóa thị trường là cần thiết. 

Hiện Chính phủ đã có lộ trình giảm sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn. Ngân hàng Nhà nước cũng có văn bản chỉ đạo các ngân hàng thương mại phải trở về mức độ yêu cầu, cho vay bất động sản chỉ có thể chiếm 8% tổng dư nợ vay. 

Việc chấn chỉnh dòng vốn trong lĩnh vực bất động sản để phòng ngừa rủi ro là cần thiết, song theo ông Thịnh, cần tùy phân khúc, từng thời điểm của thị trường.

Theo đó, phân khúc nhà, giá ở bình dân, trung cấp, hiện đang có thanh khoản rất cao, khoảng 90%, đáp ứng nhu cầu của phần lớn người dân. Các ngân hàng hoàn toàn có thể giải ngân tín dụng. Còn phân khúc nhà ở cao cấp, mức tiêu thụ chỉ đạt 30 - 50% thì có khả năng dư thừa và xảy ra khủng hoảng phân khúc lớn, nên có các điều chỉnh cho vay tín dụng.

Mặt khác, theo ông Dũng, các ngân hàng cần điều chỉnh dòng vốn vào thị trường đúng và trúng. Dòng vốn cần hướng vào những chủ đầu tư có đủ năng lực, năng lực triển khai dự án, những dự án có tính khả thi, những dự án có dòng vốn vào có thể triển khai được ngay, cơ sở pháp lý đầy đủ. Có những dự án được chấp thuận đầu tư nhưng vướng ở giao đất hoặc giải phóng mặt bằng thì có vốn cũng không thể triển khai được.

Cuối cùng, ngân hàng là đơn vị đầu tiên phải đánh giá rủi ro, chịu trách nhiệm. Nhưng đôi khi vì lợi nhuận, vì chỉ tiêu kinh doanh mà bỏ qua yếu tố rủi ro. Do vậy nên cần vai trò quản lý nhà nước, để đảm bảo an toàn của cả hệ thống, tránh sự đổ vỡ, vủi ro cho cả nền kinh tế.